合肥市物业管理若干规定

合肥市物业处理若干规矩
合肥市人民政府令
第159号
《合肥市物业处理若干规矩》现已2011年11月14日市人民政府第90次常务会议审议经过，现予发布，自2012年2月1日起实施。
代市长张庆军
二○一一年十二月八日
第一章 总 则
第一条 为了规范物业处理活动，保护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业处理条例》和《安徽省物业处理条例》等法令、法规，结合本市实践，拟定本规矩。
第二条 本规矩适用于本市行政区域内物业处理活动及其监督处理。
第三条 市房地产行政主管部分担任本市物业处理活动的监督处理作业;县(市)、区房地产行政主管部分(含开发区管委会承认的安排)担任本区域内物业处理活动的监督处理作业。
规划、建造、城管、人防、环保、公安、司法、工商、价格、民政等行政主管部分依照各自职责做好本规矩的实施作业。
第四条 街道办事处、城镇人民政府在县(市)、区房地产行政主管部分辅导下，担任安排和谐本区域内业主大会树立和业主委员会换届作业，和谐物业处理与社区处理、社区服务的联络，调停业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业处理胶葛;其间，触及严重胶葛的，由市、县(市)、区房地产行政主管部分担任调停。
街道办事处、城镇人民政府应当树立完善定时处理物业处理问题作业机制;触及十名以上业主联名要求和谐处理物业处理有关问题的，街道办事处、城镇人民政府应当及时处理。
居民委员会、村民委员会应当帮忙街道办事处、城镇人民政府做好与物业处理有关的作业。
第五条 县(市)、区房地产行政主管部分应当会同街道办事处、城镇人民政府举行有关单位及业主委员会或许业主代表参与的物业处理联席会议，和谐处理下列事项：
(一)业主委员会未依法实施职责;
(二)业主委员会未依法换届;
(三)物业服务企业未依法退出和处理交代手续;
(四)物业处理与服务过程中发作的严重对立胶葛;
(五)其他需求和谐处理的事项。
第六条 市、县(市)、区房地产行政主管部分应当加强物业处理信息化系统建造，树立物业处理信息渠道。
第七条 市房地产行政主管部分应当加强与人民法院的交流联络，帮忙完善物业处理胶葛审理作业机制。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第八条 房子一切权人为业主。
已收取房子一切权证的，房子一切权证上记载的房子一切权人为业主;没有进行房子权属挂号，但根据建造、生意、赠与、征收补偿等现已合法占有该房子的人，在物业处理活动中能够认定为业主。
业主对物业共有部分享有权力、承当责任，不得以抛弃权力为由不实施责任。
第九条 物业处理区域契合举行初次业主大会会议条件的，建造单位应当在三十日内书面奉告县(市)、区房地产行政主管部分和街道办事处、城镇人民政府，并在物业处理区域内布告。
契合举行初次业主大会会议条件的，县(市)、区房地产行政主管部分或许街道办事处、城镇人民政府应当在收到准备业主大会书面恳求后四十五日内，担任安排、辅导树立初次业主大会会议准备组。
第十条 初次业主大会会议准备组组长由街道办事处、城镇人民政府指定人员担任;准备组中业主代表的发作，由街道办事处、城镇人民政府安排业主引荐。
准备组应当自树立之日起十五日内，将其成员名单和作业职责在物业处理区域内布告。业主对准备组成员有贰言的，由街道办事处、城镇人民政府和谐处理。
建造单位和前期物业服务企业应当合作、帮忙准备组开展作业。
第十一条 初次业主大会会议应当拟定处理规约和业主大会议事规矩，推举发作业主委员会，赞同业主委员会作业规矩等。
第十二条 业主大会会议由业主委员会安排举行，并应当约请街道办事处、城镇人民政府和居民委员会、村民委员会参与。
第十三条 业主大会上未参与表决业主的投票权数是否能够计入已表决的大都票数，由处理规约、暂时处理规约或许业主大会议事规矩规矩。
业主大会会议表决相关材料应当妥善保管。
第十四条 业主委员会一般由五至十一人的奇数委员组成，任期一般为三年，能够连选连任，详细人数、任期由业主大会议事规矩承认。
业主委员会委员提名人经过业主联名引荐、业主自荐等办法发作。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选发作。
业主大会推举业主委员会委员时，能够依照业主大会议事规矩的规矩一起推举业主委员会候补委员。
第十五条 业主委员会依照有关规矩处理存案手续后，应当将业主大会会议的决议、处理规约、业主大会议事规矩以及业主委员会组成人员名单等材料在物业处理区域内布告，并持存案证明向公安机关恳求刻制业主委员会印章。
第十六条 除法令、法规规矩的职责外，业主委员会还应当实施下列职责：
(一)安排和监督专项修理资金的筹措和运用;
(二)监督处理业主共有收益;
(三)调停业主之间因物业运用、保护和处理发作的胶葛;
(四)催促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十七条 业主委员会组成人员不得有下列行为：
(一)承受物业服务企业或许物业处理好坏联络人供给的利益或许资产;
(二)承包本物业处理区域物业服务企业的事务;
(三)承受或许阻碍公平实施职务的其他利益。
第十八条 业主委员会组成人员资历中止的，依照业主大会议事规矩的规矩引荐或许递补。
业主委员会组成人员发作改动的，应当依法处理存案手续并及时在物业处理区域内布告。
第十九条 业主委员会任期届满六十日前，应当安排举行业主大会会议进行业主委员会的换届推举。
业主委员会在规矩时刻内未能安排换届推举的，街道办事处、城镇人民政府应当责令其期限安排换届推举作业;逾期仍未安排的，由街道办事处、城镇人民政府安排业主举行业主大会会议进行换届推举。
原业主委员会委员无正当理由怠于安排或许阻遏换届推举的，不再列入新一届业主委员会委员提名人名单。
第二十条 业主委员会未依照业主大会议事规矩的规矩安排举行业主大会定时会议，或许发作应当举行业主大会暂时会议的状况，业主委员会不实施安排举行会议职责的，县(市)、区房地产行政主管部分或许街道办事处、城镇人民政府应当责令业主委员会期限举行;逾期仍不举行的，能够由居民委员会、村民委员会在街道办事处、城镇人民政府的辅导和监督下安排举行。
第二十一条 业主委员会组成人员资历中止或许业主委员会任期届满后拒不移送所保管的档案材料、印章或许其他归于整体业主一切的资产的，业主委员会其他组成人员、新一届业主委员会能够恳求公安机关帮忙移送。
第二十二条 因物业处理区域发作改动等原因导致业主大会或许业主委员会闭幕的，闭幕前，业主大会、业主委员会应当在街道办事处、城镇人民政府的辅导监督下，做好业主共有产业的清算作业。
第二十三条 运用物业共用部位、共用设备设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面赞同后，依照规矩处理有关手续。业主所得收益百分之三十用于补助物业处理公共服务费，百分之七十归入专项修理资金，也能够依照业主大会的决议运用。
业主委员会应当依照规矩妥善保管各项出入账目并承受街道办事处、城镇人民政府监督;经业主大会决议，能够托付街道办事处、城镇人民政府代为处理。
第三章 前期物业处理
第二十四条 建造单位应当在出售物业前经过招投标的办法选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业处理;投标人少于三个或许修建面积五万平方米以下的住所物业、修建面积二万平方米以下的非住所物业，经县(市)、区房地产行政主管部分赞同，能够选用协议办法选聘具有相应资质的物业服务企业。
县(市)、区房地产行政主管部分应当将经赞同选用协议办法选聘物业服务企业的状况，报市房地产行政主管部分存案。
第二十五条 建造单位应当参照市房地产行政主管部分拟定的前期物业服务合同演示文本与选聘的前期物业服务企业签定书面前期物业服务合同，并在签定后十五日内报县(市)、区房地产行政主管部分和街道办事处、城镇人民政府存案。
第二十六条 前期物业服务企业应当依照中标价格或许协议价格收取前期物业服务费用。
建造单位出售物业时，不得许诺减免物业服务费用。
第二十七条 前期物业服务合同签定后，建造单位与前期物业服务企业处理物业接受查验手续时，建造单位应当向前期物业服务企业移送下列物业档案材料并报街道办事处、城镇人民政府存案。
(一)物业处理区域建造工程规划总平面图、竣工总平面图，单体修建、结构、设备竣工图，配套设备、地下管网工程竣工图、竣工检验合格证等材料。
(二)供水、供电、燃气、有线电视、通讯等供用合同(协议)、消防设备合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，共用设备设备的装置、运用和保护保养(含窨井设备检测陈述和产品合格证明)等材料。
(三)物业质量保修文件和物业运用说明文件。
(四)物业处理所必需的其它材料，包含有关房子权属的恳求挂号材料，工程检验的各种签证、记载、证明，业主及房子面积清册等。
未能悉数移送前款所列材料的，建造单位应当列出未移送材料的详细清单并书面许诺补交的详细时限。
前期物业服务企业应当在前期物业服务合同中止时，将物业服务用房、物业档案材料移送给业主委员会。
第二十八条 前期物业服务企业接受新建物业项目，在处理物业接受查验手续时，应当对下列物业共用部位、共用设备设备进行查验，发现问题应当书面奉告建造单位，建造单位应当及时整改。
(一)物业共用部位：一般包含修建物的根底、承重墙体、柱、梁、楼板、房顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;
(二)物业共用设备：一般包含电梯、水泵、水箱、避雷设备、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;
(三)物业共用设备：一般包含路途、绿洲、人工景象、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、废物容器、污水处理设备、泊车设备、教育和休闲文娱设备、消防设备、监控设备、人防设备、废物转运设备等;
(四)物业服务用房等其它共用房产设备设备。
前期物业服务企业应当将查验状况书面报送县(市)、区房地产行政主管部分和街道办事处、城镇人民政府存案。
第二十九条 提早免除前期物业服务合同的，提出免除合同的一方应当于拟免除合同九十日前书面奉告合同另一方，建造单位应当及时另行选聘不低于原资质的物业服务企业，物业服务和收费规范依照原物业服务合同约好的规范实施。
建造单位应当在新前期物业服务企业承认后十日内将替换前期物业服务企业的状况书面函告物业买受人，一起书面奉告县(市)、区房地产行政主管部分、街道办事处、城镇人民政府和居民委员会、村民委员会。
第三十条 建造单位在产品房价格存案时，应当将依照规划要求配套建造的车库、车位、会所等是否计入产品房出售本钱予以清晰，并在产品房出售时予以明示。
第三十一条 未获得《建造工程规划许可证(正本)》的建造项目，不得交付运用，房地产行政主管部分不予房子权属挂号。
第三十二条 建造单位应当为物业服务用房及共用设备设备装备独立的供水、供电等计量用具。
第三十三条 建造单位应当依照国家规矩的保修期限和规模承当物业的保修职责。
建造单位托付前期物业服务企业承当日常保修作业的，应当签定托付合同。
前期物业服务企业应当帮忙业主或业主委员会联络建造单位执行保修职责。
第四章 物业处理服务
第三十四条 物业服务合同签定前，业主委员会应当将拟签定的物业服务合同在物业处理区域内公示，充沛听取业主定见后，再提交业主大会经过。物业服务合同内容需求改动的，业主委员会应当将改动的内容在物业处理区域内公示，并依照业主大会规矩的程序承认改动合同。
前款规矩的公示时刻不得少于十日。
业主委员会应当参照市房地产行政主管部分拟定的物业服务合同演示文本与选聘的物业服务企业签定书面物业服务合同。签定合一起，应当出具业主大会选聘或许续聘物业服务企业的决议和业主委员会的合法证明。
物业服务企业应当在合同签定之日起十五日内，将物业服务合同报县(市)、区房地产行政主管部分和街道办事处、城镇人民政府存案。
第三十五条 物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务规范以及收费项目、收费规范等有关状况在物业处理区域的明显方位公示。
物业服务企业能够根据业主的托付供给物业服务合同约好以外的服务项目，服务酬劳由两边洽谈承认。
第三十六条 物业服务企业应当依照物业服务合同的约好及相关规矩供给物业服务。未按约好或许规矩供给的，业主有权要求物业服务企业供给并能够向县(市)、区房地产行政主管部分或许街道办事处、城镇人民政府投诉;县(市)、区房地产行政主管部分或许街道办事处、城镇人民政府应当及时予以处理。
业主应当准时足额交纳物业服务费用。未准时足额交纳的，物业服务企业能够在物业处理区域内将未交费业主名单及欠费状况予以公示催交。
第三十七条 提早免除物业服务合同的，提出免除合同的一方应当于拟免除合同九十日前书面奉告合同另一方，在物业处理区域内布告，并书面奉告县(市)、区房地产行政主管部分、街道办事处、城镇人民政府和居民委员会、村民委员会。
第三十八条 因物业服务合同期满两边不再续约或许提早免除合同，在合同期限届满或许提早免除合同的期限前三十日，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，应当依照下列程序做好物业服务交代作业：
(一)业主委员会或许物业服务企业应当在两日内书面奉告县(市)、区房地产行政主管部分和街道办事处、城镇人民政府。
(二)街道办事处、城镇人民政府在接到业主委员会或许物业服务企业书面奉告后五日内，应当会同县(市)、区房地产行政主管部分、居民委员会、村民委员会就新物业服务企业选聘等问题听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的定见，并就持续处理服务做好和谐交流作业。
(三)街道办事处、城镇人民政府、居民委员会、村民委员会应当活跃帮忙业主大会选聘新物业服务企业，辅导业主委员会与新物业服务企业签定物业服务合同;县(市)、区房地产行政主管部分应当主动供给相关信息，帮忙做好选聘作业。
物业服务企业退出物业服务时，业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的，街道办事处、城镇人民政府应当将有关状况书面奉告县(市)、区房地产行政主管部分，从市房地产行政主管部分供给的应急物业服务企业名单中指定资质条件相符、信誉记载和成绩较好的物业服务企业安排做好打扫保洁、废物清运、安全捍卫和美化保护等根本服务作业，并持续催促或许安排举行业主大会选聘物业服务企业。
第三十九条 物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或许续聘决议，原物业服务企业自愿依照原物业服务合同约好持续供给服务的，物业服务合同主动连续至业主大会作出选聘或续聘决议中止。
第四十条 物业服务合同免除或许中止后，物业服务企业应当与业主委员会依照法令、法规规矩和合同约好，实施下列交代责任：
(一)移送本规矩第二十七条规矩的材料;
(二)移送物业服务期间构成的设备设备改造、修理、运转、保养的有关材料及物业服务档案;
(三)物业服务用房和物业共用部位、共用设备设备;
(四)移送清算预收、代收的有关费用及相关账册、收据;
(五)撤出物业处理区域内的服务人员;
(六)法令、法规规矩的应当移送的其他事项。
物业服务企业未处理交代手续，不得私行撤离物业处理区域、中止物业服务。
第五章 物业的运用与保护
第四十一条 物业处理区域内的机动车库、车位应当优先满意本区域业主、物业运用人的泊车需求，不得出售给业主以外的单位或许个人;业主或许物业运用人要求承租的，建造单位不得以只售不租为由回绝。
在满意本区域业主需求后，机动车库、车位能够租借给本区域业主以外的单位或许个人;租借计划应当在物业处理区域内公示不少于七日，租期不得超越三个月。
业主以外的其他机动车库、车位运用人应当恪守处理规约关于泊车处理的规矩。
第四十二条 物业处理区域内已规划建造的机动车库、车位能够满意业主泊车需求的，不得施划新的机动车位。
物业处理区域机动车库、车位缺乏时，需求占用业主共有的路途或许其他场所停放机动车辆的，应当保证消防通道和路途疏通。
物业处理区域现已树立业主大会的，机动车位施划计划以及相关收费处理事项由业主大会决议，物业服务企业安排实施;没有树立业主大会现已实施物业处理的，由前期物业服务企业根据暂时处理规约寻求业主定见后安排实施;未实施物业处理的，由居民委员会、村民委员会寻求业主定见后施划。
施划机动车位触及改动公共场所的性质或许用处需求处理相关批阅手续的，应当依法处理。
规划、消防、公安机关交通处理等行政主管部分应当加强对物业处理区域机动车位施划的辅导。
第四十三条 物业处理区域内机动车一切人或许运用人应当在机动车库、车位内依照路途顺行方向或许指定方向有序停放车辆。
物业服务企业应当加强对来访车辆的处理和引导。
第四十四条 业主或许物业运用人运用物业，应当自觉恪守法令、法规、处理规约的规矩和业主大会、业主委员会的决议，不得危害公共利益和别人合法权益。
物业处理区域内发作危害公共利益或许别人合法权益的行为时，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权劝止、阻止和投诉;阻止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时陈述有关行政主管部分，有关行政主管部分应当依法予以阻止或许处理。
第四十五条 业主或许物业运用人在装饰装饰工程开工前，应当持有关材料向物业服务企业处理挂号手续;物业服务企业应当奉告业主或许物业运用人装饰装饰答应施工的时刻、废弃物的清运和处置办法及办法、住所外立面设备及防盗设备的安全装置规矩等注意事项。
业主或许物业运用人拒不处理挂号或许私行拆改房子承重结构、改动住所运用性质的，物业服务企业应当及时予以阻止，向有关行政主管部分陈述，并有权依照处理规约或许暂时处理规约的规矩，制止装饰装饰施工人员进入物业处理区域。
第四十六条 业主转让或许租借物业时，应当将处理规约、有关费用交纳状况等事项奉告受让人或许承租人，并自生意合同或许租借合同签定之日起十五日内，将生意或许租借状况奉告业主委员会和物业服务企业。
业主转让物业时，应当按规矩结清物业服务费用，权属挂号部分应当查验业主物业服务费用交纳状况。
第六章 法令职责
第四十七条 违背本规矩第二十五条、第三十四条规矩，建造单位、物业服务企业未依照规矩处理前期物业服务合同、物业服务合同存案的，由房地产行政主管部分责令期限改正;逾期不改正的，处以五百元以上一千元以下罚款。
第四十八条 违背本规矩第二十七条规矩的，建造单位未依照规矩向前期物业服务企业移送有关材料的，由房地产行政主管部分责令期限改正;逾期不改正的，予以通报，处以一万元以上十万元以下罚款。
第四十九条 违背本规矩第二十八条规矩，物业服务企业未进行查验或许未将查验状况报送存案的，由房地产行政主管部分责令期限改正;逾期不改正的，处以一千元罚款。
第五十条 违背本规矩第三十五条规矩，物业服务企业未在物业处理区域内公示服务内容、服务规范、收费项目及收费规范等事项的，由价格主管部分责令改正;逾期不改正的，可处以一千元以上五千元以下罚款。
第五十一条 违背本规矩第四十条第一款第五项规矩，物业服务企业未撤出物业处理区域内的物业服务人员的，由房地产行政主管部分责令期限改正;逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款，并依法下降或许吊销其资质。
第五十二条 违背本规矩第四十条第二款规矩，物业服务企业私行撤离物业处理区域、中止服务的，由房地产行政主管部分责令期限改正;逾期不改正的，由房地产行政主管部分处以五万元以上十万元以下罚款，记入企业信誉记载并依法下降或许吊销其资质。
第五十三条 违背本规矩第四十一条第一款规矩，业主或许物业运用人要求承租机动车库、车位，建造单位以只售不租为由回绝的，由房地产行政主管部分责令期限改正;逾期不改正的，处以一千元罚款。
第五十四条 违背本规矩第四十三条规矩，机动车一切人或许运用人未依照规矩停放机动车辆的，物业服务企业应当及时予以劝止;机动车一切人或许运用人不听劝止的，物业服务企业应当予以摄录并约请业主委员会委员或许两名以上业主代表参与，报县(市)、区房地产行政主管部分依法查处;触及占用消防通道或许损坏城市美化及设备情节严重的，由公安机关消防安排、城市处理部分依法查处。
第五十五条 违背本规矩第四十四条、第四十五条规矩，物业服务企业未实施劝止或许陈述责任的，由县(市)、区房地产行政主管部分责令改正，予以正告，可处以五百元以上一千元以下罚款。
第五十六条 房地产行政主管部分能够依法托付有关单位行使处分权。
第五十七条 业主大会、业主委员会作出的决议违背法令、法规、规章规矩的，街道办事处、城镇人民政府应当责令期限改正或许吊销其决议，并布告整体业主。
第七章 附 则
第五十八条 市房地产行政主管部分应当安排拟定暂时处理规约、处理规约、业主大会议事规矩、前期物业服务合同、物业服务合同、物业接受检验表等演示文本。
第五十九条 本规矩自2012年2月1日起实施。