土地增值税的计算技巧

某房地产开发公司同一个月内发作两笔事务。
事务一，缔造一幢一般规范房以市场价格出售，获得出售收入260万元，发作费用为：获得土地使用权所付出的金额100万元，房地产开发本钱50万元，其他扣除费用60万元。
事务二，转让另一房地产获得收入400万元，发作费用为：获得土地使用权所付出的金额20万元;房地产开发本钱30万元;房地产开发费用16万元，与房地产有关的税金24万元。
依据《土地增值税暂行法令》第六条及其《实施细则》第七条规则，从事房地产开发的交税人，获得土地使用权所付出的金额与房地产开发本钱可加计20%扣除，事务一扣除项目金额为(100 50)×(1 20%) 60=240万元，增值额为260-240=20万元，增值率为20÷240<20%。依据《土地增值税暂行法令》第八条规则：“交税人缔造一般规范住所出售，增值额未超越扣除项目金额20%的”免缴土地增值税。那么事务一可享用优惠，应纳土地增值税额为0。
事务二应纳土地增值税核算如下：可扣除项目金额为(20 30)×(1 20%) 16 24=100万元，增值额为400-100=300万元，增值率为300÷100×100%=300%，应纳土地增值税额=300×60%-100×35%=145万元。
但该公司财务人员进行了谋划：抛弃事务一的税收优惠，对两笔事务兼并核算。成果为：共获得收入660万元，扣除项目金额为300万元，增值额为660-300=360万元;增值率=360÷300×100%=120%，100%<120%<200%，应纳土地增值税额=360×50%-300×15%=135万元。比事务一节税10万元(145-135)。
清楚明了，该公司掌握了土地增值税超率累进税率的特色，因而尽管抛弃优惠政策，但兼并核算下降了增值率，然后避开了高税率，终究核算成果反而能下降税负。
可是，这样做真能节税吗?答案是否定的。《土地增值税暂行法令实施细则》第八条规则：“土地增值税以交税人房地产本钱核算的最基本的核算项目或核算目标为单位核算”。可见，将两笔房产出售事务兼并核算交税不符合税收政策，谋划计划必定失利。依据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》(财税〔1995〕48号)第十三条规则：“对交税人既建一般规范住所又搞其他房地产开发的，应别离核算增值额。不别离核算增值额或不能精确核算增值额的，其缔造的一般规范住所不能适用法令第八条(一)项的免税规则”即不能享用优惠政策。因而，这一谋划计划一旦被税务机关否定，不只不能节税，还要多交税：其事务一应纳土地增值税额为20×30%=6万元;事务二应纳土地增值税为145万元，合计交税为151万元。