农村房屋拆迁补偿是怎样补偿的？
来源：听讼网整理 2018-10-11 20:37
◆乡村房子拆迁补偿标准
土地补偿标准分为乡村团体和国有土地二类：
1.乡村土地征用补偿标准，根据我疆土地法及土地法施行法令承认。可向当地疆土资源部分咨询。
2.国有土地的标准，参照当地疆土部分发布的不同地类地价承认。
详细说来：
(1)被征地的村或许乡民小组建制吊销的，以及建制尽管不吊销，但不具有易地建房条件的，被拆迁人能够挑选钱银补偿，也能够挑选与钱银补偿金额问等价值的产权房子互换。它的详细计算是(被拆撤除房子建安重置单价结组成新 同区域新建多层产品住宅每平方米修建面积的土地运用权基价 价格补助)×被撤除房子的修建面积;
(2)被征地的村或许乡民小组建制不吊销的，具有易地建房条件的，被拆迁人能够在乡(镇)土地使用总体规划承认的中心村或居民点范围内请求宅基地新建住宅，并获得相应的钱银补偿，计算公式为(被撤除房子建安重置单价结组成新十价格补助)×被撤除房子的修建面积;被拆迁人运用新宅基地所需的费用，由建造单位支交给被征地的村或许乡民小组。
◆乡村房子拆迁一般规则
补偿安顿根据：被撤除房子的用处和修建面积，一般以房地产权证、乡村宅基地运用证或许建房同意文件的记载为准。如记载与实践不符的，除已依法承认的违章修建外，应以实践面积为准。
特别状况的处理：
1.1 征地布告时，被拆迁人已获得建房同意文件且新房已缔造结束的，对新房予以补偿，对应当撤除而未撤除的旧房不予补偿。征地布告时，被拆迁人已获得建房同意文件但新房没有缔造结束的，被拆迁人应当当即中止建房，详细补偿金额能够参照建房同意文件内容补偿，也可由拆迁当事人洽谈议定;
1.2 撤除未超越同意期限的暂时修建，能够给予恰当补偿。
1.3 违法并应无偿撤除的修建、超越同意期限的暂时修建，以及征地布告后私行进行房子及其附属物新建、改建、扩建的部分，一般不予补偿。
1.4 同一拆迁范围内，既有国有土地、又有团体土地的，国有土地范围内的拆迁房子补偿安顿按城市房子拆迁处理规则履行;被征团体土地范围内的房子拆迁补偿安顿按团体所有土地房子拆迁补偿安顿的规则履行，如当地规则按城市房子拆迁规则履行的，从其规则。
◆国家对乡村房子拆迁补偿标准
乡村房子拆迁补偿按以下国家标准承认：
(一)砖混结构一级房子每平方米 400 元，二级每平方米 380 元，三级每平方米 360 元;
(二)砖木结构一级房子每平方米 260 元，二级每平方米 240 元;
(三)砖土木结构一级房子每平方米 200 元，二级每平方米 180 元;
(四)简易结构一级房子每平方米 50 元，二级每平方米 30 元。
各结构房子折旧率按以下标准扣减：
(一) 5 年以内(含 5 年)房子折旧率为 0 %;
(二) 5 年以上(不含 5 年)至 10 年(含 10 年)房子折旧率为 5 %;
(三) 10 年以上(不含 10 年)房子折旧率为 10 %。
◆乡村房子拆迁补偿安顿存在的问题
2.1 安顿方法比较单一。我市各镇拆迁安顿方法首要以划地自建为主，这种安顿方法(一)有利于展开拆迁发动作业，自建房子契合我市乡村乡民的传统寓居方法，乐于被乡民承受;(二)有利于处理征地拆迁和项目建造的时刻对立;(三)有利于缓解镇村财务拆迁安顿补偿的资金压力。可是，这种单一的安顿方法，不能有用应对近年来拆迁过程中的新对立。在安顿用地方面，划地自建的安顿方法需求占用很多土地，而且安顿选址向城市规划区、集镇区挨近。跟着近年来社会经济的开展，城市规划区、集镇区土地的可使用空间逐年削减，无法满意大规模拆迁安顿的用地需求;在安顿目标方面，划地自建不再适用于不契合宅基地请求条件的被拆迁户，但在实践操作中，对户口已外迁或已转为城镇户口的被拆迁人仍以宅基地方法安顿，无法满意这部分拆迁户的实践需求。
2.2 安顿方针不行完善。我市城区范围内居民房子拆迁的补偿费包含房子的重置价和区位价，归纳修建面积等因素以房地产商场评价价格承认。我市规划区外各城镇房子拆迁的补偿费只按重置价补偿，归纳房子的实践状况评价承认。各镇现行的房子补偿方针未能表现乡村宅基地的区位价值，特别集镇区域国有土地的区位价值。
2.3 拆迁程序不行标准。各镇在房子拆迁过程中，全市尚无一致的拆迁方针，缺少揭露通明的拆迁机制，存在操作恣意、程序不标准的现象。在城镇房子拆迁中，因拆迁量大，项目建造时刻紧，大多在未获得项目同意文件、规划许可证、用地同意书的状况下施行拆迁。这种方法，尽管确保了项目建造需求，可是缺少法律根据，面临法律意识较强的乡民维权行为时，简单堕入被迫状况。
2.4 安顿用地很多占用犁地。各城镇现行安顿方法以划地自建为主，安顿用地不只很多占用犁地，也抢占建造预留用地空间。全市历年来共安顿拆迁农户24799户,占用土地面积约15999亩，占用犁地面积约14143亩。东南开发区规划区域内古里片区建造预留用地面积约为1.2万亩，古里片区共安顿拆迁农户2224户，安顿用地约为1822亩，占总量的15%,而虞山镇金山苑定销房安顿小区规划面积475亩，规划户数1629户，户均占地面积0.29亩/户，古里片区若参照上述方法安顿的话，可节省用地约1170亩。由此可见，安顿用地很多占用犁地，不利于有用集约使用土地，维护犁地资源;占用建造预留用地，在必定程度上揉捏了工业和其他用地的开展用地，不利于土地资源的后续使用。
2.5 部分安顿用地手续不完善。各镇在乡村房子拆迁安顿过程中，因为拆迁量大，时刻紧，部分安顿用地手续不完善，拆迁农户的合法权益未受到维护。存在的问题首要为：因各镇建造预留用地首要安排给工业及其他项目建造，部分安顿点选址暂不契合土地使用总体规划，需求调整;原地块复耕复垦后发生的用地目标首要用于基础设施及工业项目建造，导致安顿地块未能及时执行农用地转用方案。全市共安顿拆迁农户24799户，安顿总用地面积约15999亩，现在，已处理用地批阅约19608户、面积约12650亩;未处理用地手续的拆迁农户5191户、面积约3349亩，其间：需调整土地使用总体规划的约932户、面积约596亩;需执行农用地转用方案的约3415户、面积约2185亩。
土地补偿标准分为乡村团体和国有土地二类：
1.乡村土地征用补偿标准，根据我疆土地法及土地法施行法令承认。可向当地疆土资源部分咨询。
2.国有土地的标准，参照当地疆土部分发布的不同地类地价承认。
详细说来：
(1)被征地的村或许乡民小组建制吊销的，以及建制尽管不吊销，但不具有易地建房条件的，被拆迁人能够挑选钱银补偿，也能够挑选与钱银补偿金额问等价值的产权房子互换。它的详细计算是(被拆撤除房子建安重置单价结组成新 同区域新建多层产品住宅每平方米修建面积的土地运用权基价 价格补助)×被撤除房子的修建面积;
(2)被征地的村或许乡民小组建制不吊销的，具有易地建房条件的，被拆迁人能够在乡(镇)土地使用总体规划承认的中心村或居民点范围内请求宅基地新建住宅，并获得相应的钱银补偿，计算公式为(被撤除房子建安重置单价结组成新十价格补助)×被撤除房子的修建面积;被拆迁人运用新宅基地所需的费用，由建造单位支交给被征地的村或许乡民小组。
◆乡村房子拆迁一般规则
补偿安顿根据：被撤除房子的用处和修建面积，一般以房地产权证、乡村宅基地运用证或许建房同意文件的记载为准。如记载与实践不符的，除已依法承认的违章修建外，应以实践面积为准。
特别状况的处理：
1.1 征地布告时，被拆迁人已获得建房同意文件且新房已缔造结束的，对新房予以补偿，对应当撤除而未撤除的旧房不予补偿。征地布告时，被拆迁人已获得建房同意文件但新房没有缔造结束的，被拆迁人应当当即中止建房，详细补偿金额能够参照建房同意文件内容补偿，也可由拆迁当事人洽谈议定;
1.2 撤除未超越同意期限的暂时修建，能够给予恰当补偿。
1.3 违法并应无偿撤除的修建、超越同意期限的暂时修建，以及征地布告后私行进行房子及其附属物新建、改建、扩建的部分，一般不予补偿。
1.4 同一拆迁范围内，既有国有土地、又有团体土地的，国有土地范围内的拆迁房子补偿安顿按城市房子拆迁处理规则履行;被征团体土地范围内的房子拆迁补偿安顿按团体所有土地房子拆迁补偿安顿的规则履行，如当地规则按城市房子拆迁规则履行的，从其规则。
◆国家对乡村房子拆迁补偿标准
乡村房子拆迁补偿按以下国家标准承认：
(一)砖混结构一级房子每平方米 400 元，二级每平方米 380 元，三级每平方米 360 元;
(二)砖木结构一级房子每平方米 260 元，二级每平方米 240 元;
(三)砖土木结构一级房子每平方米 200 元，二级每平方米 180 元;
(四)简易结构一级房子每平方米 50 元，二级每平方米 30 元。
各结构房子折旧率按以下标准扣减：
(一) 5 年以内(含 5 年)房子折旧率为 0 %;
(二) 5 年以上(不含 5 年)至 10 年(含 10 年)房子折旧率为 5 %;
(三) 10 年以上(不含 10 年)房子折旧率为 10 %。
◆乡村房子拆迁补偿安顿存在的问题
2.1 安顿方法比较单一。我市各镇拆迁安顿方法首要以划地自建为主，这种安顿方法(一)有利于展开拆迁发动作业，自建房子契合我市乡村乡民的传统寓居方法，乐于被乡民承受;(二)有利于处理征地拆迁和项目建造的时刻对立;(三)有利于缓解镇村财务拆迁安顿补偿的资金压力。可是，这种单一的安顿方法，不能有用应对近年来拆迁过程中的新对立。在安顿用地方面，划地自建的安顿方法需求占用很多土地，而且安顿选址向城市规划区、集镇区挨近。跟着近年来社会经济的开展，城市规划区、集镇区土地的可使用空间逐年削减，无法满意大规模拆迁安顿的用地需求;在安顿目标方面，划地自建不再适用于不契合宅基地请求条件的被拆迁户，但在实践操作中，对户口已外迁或已转为城镇户口的被拆迁人仍以宅基地方法安顿，无法满意这部分拆迁户的实践需求。
2.2 安顿方针不行完善。我市城区范围内居民房子拆迁的补偿费包含房子的重置价和区位价，归纳修建面积等因素以房地产商场评价价格承认。我市规划区外各城镇房子拆迁的补偿费只按重置价补偿，归纳房子的实践状况评价承认。各镇现行的房子补偿方针未能表现乡村宅基地的区位价值，特别集镇区域国有土地的区位价值。
2.3 拆迁程序不行标准。各镇在房子拆迁过程中，全市尚无一致的拆迁方针，缺少揭露通明的拆迁机制，存在操作恣意、程序不标准的现象。在城镇房子拆迁中，因拆迁量大，项目建造时刻紧，大多在未获得项目同意文件、规划许可证、用地同意书的状况下施行拆迁。这种方法，尽管确保了项目建造需求，可是缺少法律根据，面临法律意识较强的乡民维权行为时，简单堕入被迫状况。
2.4 安顿用地很多占用犁地。各城镇现行安顿方法以划地自建为主，安顿用地不只很多占用犁地，也抢占建造预留用地空间。全市历年来共安顿拆迁农户24799户,占用土地面积约15999亩，占用犁地面积约14143亩。东南开发区规划区域内古里片区建造预留用地面积约为1.2万亩，古里片区共安顿拆迁农户2224户，安顿用地约为1822亩，占总量的15%,而虞山镇金山苑定销房安顿小区规划面积475亩，规划户数1629户，户均占地面积0.29亩/户，古里片区若参照上述方法安顿的话，可节省用地约1170亩。由此可见，安顿用地很多占用犁地，不利于有用集约使用土地，维护犁地资源;占用建造预留用地，在必定程度上揉捏了工业和其他用地的开展用地，不利于土地资源的后续使用。
2.5 部分安顿用地手续不完善。各镇在乡村房子拆迁安顿过程中，因为拆迁量大，时刻紧，部分安顿用地手续不完善，拆迁农户的合法权益未受到维护。存在的问题首要为：因各镇建造预留用地首要安排给工业及其他项目建造，部分安顿点选址暂不契合土地使用总体规划，需求调整;原地块复耕复垦后发生的用地目标首要用于基础设施及工业项目建造，导致安顿地块未能及时执行农用地转用方案。全市共安顿拆迁农户24799户，安顿总用地面积约15999亩，现在，已处理用地批阅约19608户、面积约12650亩;未处理用地手续的拆迁农户5191户、面积约3349亩，其间：需调整土地使用总体规划的约932户、面积约596亩;需执行农用地转用方案的约3415户、面积约2185亩。