如何处理商品房预售合同纠纷
来源：听讼网整理 2019-04-16 17:26
原审上诉人朱某诉原审被上诉人某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案
上海市榜首中级人民法院
民事判定书
(2004)沪一中民二(民)再终字第11号
抗诉机关上海市人民检察院。
原审上诉人(原审被告)朱xx，男，1959年9月14日出世，汉族，户籍所在地浙江省绍兴县皋埠镇藕圹头村，现住上海市松江区洞泾镇洞北小区3号楼109室。
托付署理人沈元明，上海市泰吉律师事务所律师。
原审被上诉人(原审原告)上海振亭房地产开发有限公司，住所地上海市松江区九亭镇沪亭南路208弄162号。
法定代表人曾振波，总经理。
托付署理人王xx，上海中汇律师事务所律师。
托付署理人朱x，上海中汇律师事务所律师。
原审上诉人朱xx与原审被上诉人上海振亭房地产开发有限公司(以下简称振亭公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于二○○四年二月二十五日作出的(2003)沪一中民二(民)终字第1297号民事判定，现已发作法律效力。上海市人民检察院于2004年8月19日对本案提起抗诉。本院依法另行组成合议庭，于2004年11月19日揭露开庭审理了本案。上海市人民检察院指使上海市人民检察院榜首分院署理检察员方珠敏出庭支撑抗诉，原审上诉人朱xx及托付署理人沈元明，原审被上诉人振亭公司的托付署理人王xx、朱x到庭参与诉讼。本案在审限届满之前现已依法处理了延伸手续并已取得赞同。本案现已审理完结。
原一审确定，振亭公司与朱xx于2000年11月9日签定《上海市内销商品房预售合同》，合同约好：朱xx向振亭公司购买振亭公司开发建造的，座落于松江区九亭镇沪亭南路208弄《振亭·悦景苑》小区192、196、198号，建筑面积为230.79平方米的商住商品房，房子总价款为人民币(下同)692，370元。两边对购房款的付出方法约好为：朱xx于2000年11月8日付出振亭公司购房款200，000元、同年12月5日付出 200，000元、同年12月20日付出200，000元、同年12月31日付出90，000元、交房时付出2，370元。合同第七条约好：“朱xx如未按合同约好的时刻付款，振亭公司有权按逾期应付款向朱xx追索逾期利息。逾期超越90天后，振亭公司有权挑选第1种计划追查朱xx的违约责任：朱xx除付出逾期利息外，还应按逾期应付款的20%向振亭公司付出违约金，合同持续实行。”合同签定后，振亭公司于2000年11月23日将涉案合同向有关部门进行了预售挂号。朱xx于2000年11月27日付出振亭公司购房款50，000元，振亭公司向朱xx出具收条1份。2003年2月17日振亭公司向朱xx宣布通知，要求朱xx于2003年2月25日前到振亭公司处理交款手续，不然视为抛弃购房的权力。两边因而而发作争议，振亭公司遂于2003年5月12日向一审法院提起诉讼，要求免除其与 朱xx于2000年11月9日所签定的《上海市内销商品房预售合同》;其返还朱xx购房款人民币50，000元。
原一审以为，振亭公司、朱xx签定的《上海市内销商品房预售合同》是两边当事人的实在意思表明，内容于法不悖，应当确定为有用合同。两边当事人均应按合同约好全面实行自己的责任。合同签定后，朱xx除已付50，000元购房款外，未能按合同约好的期限付出其他购房款，已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条榜首款第(三)项的规则，“当事人一方拖延实行首要债款，经催告后在合理期限内仍未实行，当事人能够免除合同”。振亭公司自2003年2 月17日向朱xx催告实行至振亭公司于2003年5月13日向法院提起诉讼已近三个月，但朱xx在此期间仍未实行。《中华人民共和国合同法》对权力人催告责任人实行债款的期限未作明确规则，振亭公司的催告行为发作在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案子适用法律若干问题的解说》(以下简称司法解说)施行之前。因而可视为振亭公司已给予朱xx合理的实行期限。朱xx拖延实行合同首要债款，经振亭公司催告后在合理期限内仍未实行，故振亭公司能够依法行使法定免除权。原一审法院审理后于二○○三年十月十五日作出判定：一、免除振亭公司和朱xx于2000年11月9日所签定的《上海市内销商品房预售合同》;二、振亭公司于本判定收效后十日内返还朱xx购房款人民币50，000元。案子受理费11，933.70元，由朱xx担负。
判定后，朱xx不服，向本院提起上诉以为：1、两边在签定预售合一起付款方法部分即合同第六条的文字尚处空白，上诉人就在预售合同上签了名，现合同第六条是被上诉人在上诉人签字后填入的，详细内容未征得上诉人赞同，详细填写的内容与两边签定合同的时刻也有对立;2、依据两边所签定的预售合同，被上诉人无权单方面建议停止合同，原审法院过错适用合同法94条的规则。要求撤销原判，发回重审或依法改判。
振亭公司辩称：1、预售合同书写时两边都在场，是两边实在意思表明，应为有用，朱xx以为其有增加行为应供给依据证明;2、朱xx拖延付款构成违约，其书面催告给予朱xx合理实行期限后，朱xx仍未实行，其有权免除合同。要求维持原判。
原二审以为，朱xx与振亭公司签定的《上海市内销商品房预售合同》系两边当事人实在意思表明，不违背强制性法律规则，原审法院确定有用，应属正确。关于该有用合同，两边当事人理应按约实行。朱xx除已付出50，000元购房款外，未按约付出其他房款，故朱xx已构成违约。朱xx称预售合同第六条是振亭公司今后填入的，对此，朱xx并未供给充沛、有用的依据予以佐证，不予采信。振亭公司于2003年2月17日向朱xx宣布通知要求朱xx实行合同，后朱xx并未实行，在此情况下，振亭公司要求免除合同，契合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规则，应当予以支撑。遂判定：驳回上诉，维持原判。
抗诉机关以为：《中华人民共和国合同法》第九十四条榜首款第(三)项规则：“当事人一方拖延实行债款，经催告后在合理期限内仍未实行，当事人能够免除合同”。即当事人一方拖延实行首要债款，债权人有必要是在“经催告后在合理期限内仍未实行”时才干行使法定免除权。依据此条规则精力，当事人的违约行为有必要是在导致合同意图不能实现时才干免除合同。尽管该条款未对催告的合理期限作明确规则，但依据司法解说第十五条榜首款关于“依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规则，出卖人拖延交给房子或许买受人拖延付出购房款，经对方当事人催告后，免除权行使的合理期限为三个月”的规则，振亭公司要求免除合同，有必要经三个月的合理催告期限。本案中振亭公司于2003年2月17日向朱xx宣布书面催告函，要求朱xx同年2月25日前实行付出购房款责任，至振亭公司向法院提起诉讼时的期限，也未到三个月的法定期限，故振亭公司要求朱xx免除《商品房预售合同》并不契合法律规则的条件。
上海市榜首中级人民法院
民事判定书
(2004)沪一中民二(民)再终字第11号
抗诉机关上海市人民检察院。
原审上诉人(原审被告)朱xx，男，1959年9月14日出世，汉族，户籍所在地浙江省绍兴县皋埠镇藕圹头村，现住上海市松江区洞泾镇洞北小区3号楼109室。
托付署理人沈元明，上海市泰吉律师事务所律师。
原审被上诉人(原审原告)上海振亭房地产开发有限公司，住所地上海市松江区九亭镇沪亭南路208弄162号。
法定代表人曾振波，总经理。
托付署理人王xx，上海中汇律师事务所律师。
托付署理人朱x，上海中汇律师事务所律师。
原审上诉人朱xx与原审被上诉人上海振亭房地产开发有限公司(以下简称振亭公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于二○○四年二月二十五日作出的(2003)沪一中民二(民)终字第1297号民事判定，现已发作法律效力。上海市人民检察院于2004年8月19日对本案提起抗诉。本院依法另行组成合议庭，于2004年11月19日揭露开庭审理了本案。上海市人民检察院指使上海市人民检察院榜首分院署理检察员方珠敏出庭支撑抗诉，原审上诉人朱xx及托付署理人沈元明，原审被上诉人振亭公司的托付署理人王xx、朱x到庭参与诉讼。本案在审限届满之前现已依法处理了延伸手续并已取得赞同。本案现已审理完结。
原一审确定，振亭公司与朱xx于2000年11月9日签定《上海市内销商品房预售合同》，合同约好：朱xx向振亭公司购买振亭公司开发建造的，座落于松江区九亭镇沪亭南路208弄《振亭·悦景苑》小区192、196、198号，建筑面积为230.79平方米的商住商品房，房子总价款为人民币(下同)692，370元。两边对购房款的付出方法约好为：朱xx于2000年11月8日付出振亭公司购房款200，000元、同年12月5日付出 200，000元、同年12月20日付出200，000元、同年12月31日付出90，000元、交房时付出2，370元。合同第七条约好：“朱xx如未按合同约好的时刻付款，振亭公司有权按逾期应付款向朱xx追索逾期利息。逾期超越90天后，振亭公司有权挑选第1种计划追查朱xx的违约责任：朱xx除付出逾期利息外，还应按逾期应付款的20%向振亭公司付出违约金，合同持续实行。”合同签定后，振亭公司于2000年11月23日将涉案合同向有关部门进行了预售挂号。朱xx于2000年11月27日付出振亭公司购房款50，000元，振亭公司向朱xx出具收条1份。2003年2月17日振亭公司向朱xx宣布通知，要求朱xx于2003年2月25日前到振亭公司处理交款手续，不然视为抛弃购房的权力。两边因而而发作争议，振亭公司遂于2003年5月12日向一审法院提起诉讼，要求免除其与 朱xx于2000年11月9日所签定的《上海市内销商品房预售合同》;其返还朱xx购房款人民币50，000元。
原一审以为，振亭公司、朱xx签定的《上海市内销商品房预售合同》是两边当事人的实在意思表明，内容于法不悖，应当确定为有用合同。两边当事人均应按合同约好全面实行自己的责任。合同签定后，朱xx除已付50，000元购房款外，未能按合同约好的期限付出其他购房款，已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条榜首款第(三)项的规则，“当事人一方拖延实行首要债款，经催告后在合理期限内仍未实行，当事人能够免除合同”。振亭公司自2003年2 月17日向朱xx催告实行至振亭公司于2003年5月13日向法院提起诉讼已近三个月，但朱xx在此期间仍未实行。《中华人民共和国合同法》对权力人催告责任人实行债款的期限未作明确规则，振亭公司的催告行为发作在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案子适用法律若干问题的解说》(以下简称司法解说)施行之前。因而可视为振亭公司已给予朱xx合理的实行期限。朱xx拖延实行合同首要债款，经振亭公司催告后在合理期限内仍未实行，故振亭公司能够依法行使法定免除权。原一审法院审理后于二○○三年十月十五日作出判定：一、免除振亭公司和朱xx于2000年11月9日所签定的《上海市内销商品房预售合同》;二、振亭公司于本判定收效后十日内返还朱xx购房款人民币50，000元。案子受理费11，933.70元，由朱xx担负。
判定后，朱xx不服，向本院提起上诉以为：1、两边在签定预售合一起付款方法部分即合同第六条的文字尚处空白，上诉人就在预售合同上签了名，现合同第六条是被上诉人在上诉人签字后填入的，详细内容未征得上诉人赞同，详细填写的内容与两边签定合同的时刻也有对立;2、依据两边所签定的预售合同，被上诉人无权单方面建议停止合同，原审法院过错适用合同法94条的规则。要求撤销原判，发回重审或依法改判。
振亭公司辩称：1、预售合同书写时两边都在场，是两边实在意思表明，应为有用，朱xx以为其有增加行为应供给依据证明;2、朱xx拖延付款构成违约，其书面催告给予朱xx合理实行期限后，朱xx仍未实行，其有权免除合同。要求维持原判。
原二审以为，朱xx与振亭公司签定的《上海市内销商品房预售合同》系两边当事人实在意思表明，不违背强制性法律规则，原审法院确定有用，应属正确。关于该有用合同，两边当事人理应按约实行。朱xx除已付出50，000元购房款外，未按约付出其他房款，故朱xx已构成违约。朱xx称预售合同第六条是振亭公司今后填入的，对此，朱xx并未供给充沛、有用的依据予以佐证，不予采信。振亭公司于2003年2月17日向朱xx宣布通知要求朱xx实行合同，后朱xx并未实行，在此情况下，振亭公司要求免除合同，契合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规则，应当予以支撑。遂判定：驳回上诉，维持原判。
抗诉机关以为：《中华人民共和国合同法》第九十四条榜首款第(三)项规则：“当事人一方拖延实行债款，经催告后在合理期限内仍未实行，当事人能够免除合同”。即当事人一方拖延实行首要债款，债权人有必要是在“经催告后在合理期限内仍未实行”时才干行使法定免除权。依据此条规则精力，当事人的违约行为有必要是在导致合同意图不能实现时才干免除合同。尽管该条款未对催告的合理期限作明确规则，但依据司法解说第十五条榜首款关于“依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规则，出卖人拖延交给房子或许买受人拖延付出购房款，经对方当事人催告后，免除权行使的合理期限为三个月”的规则，振亭公司要求免除合同，有必要经三个月的合理催告期限。本案中振亭公司于2003年2月17日向朱xx宣布书面催告函，要求朱xx同年2月25日前实行付出购房款责任，至振亭公司向法院提起诉讼时的期限，也未到三个月的法定期限，故振亭公司要求朱xx免除《商品房预售合同》并不契合法律规则的条件。