土地增值税的计算及减免规定

应纳税额的核算
土地增值税依照纳税人转让房地产所获得的增值额和规则的税率核算征收。
办法一、分级逐级距核算。
分级逐级距核算应纳土地增值税税额，然后各级距应纳税额相加之和，便是应纳土地增值税税额。
第一步：先核算增值额。增值额=转让收入额-扣除项目金额
第二步：再核算增值额与扣除项目金额之比。公式：增值额÷扣除项目金额
第三步，别离核算各级次土地增值税税额，如下表：第四步，将各级的税额相加，得出总税额。
办法二、查表法。
查表法便是用求出增值额占扣除项目金额的份额，直接查对四级超率累进税率表，然后依照核算公式求得应纳土地增值税税额。
第一步、第二步同上述分级逐级距核算办法;
第三步：核算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简洁办法核算，详细公式如下：
(一)增值额未超越扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(四)增值额超越扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
减免规则
有下列景象之一的，减免土地增值税：
(一)纳税人缔造一般规范住所出售，增值额未超越扣除项目金额20%的，免征土地增值税。一般规范住所是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的寓居用住所。
(二)对开发出售安居房获得的收入，免征土地增值税。安居房是指原产权单位依照房改方针向员工出售的住所，以及市(区)住所管理部门直接出售的各类方针性住所，包含：准本钱房、全本钱房、全本钱微利房、社会微利房、经济适用房。
(三)将购买的房地产再转让的减免规则：1.个人将购买的一般规范住所再转让的，免征土地增值税。2.个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡寓居超越五年以上的(含五年)免征土地增值税;寓居满三年不满五年的，折半征收土地增值税。
(四)个人之间交换自有寓居用房的，经主管税务机关核实，能够免征土地增值税。