房地产业代建房的税案解析

房地产业代建房的税案解析
关于房地产开发公司代建房的经营税问题，国家税务总局早在1994年就专门发文清晰，房子开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如托付建房单位能供给土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房子开发公司(即受托方)不垫支资金，一起契合“其他署理服务”条件的，对房子开发公司获得的手续费收入按“服务业”税目计征经营税，不然，应全额按“出售不动产”计征经营税。这儿所说的“其他署理事务”是指受托方与托付方施行全额结算(原票转交)，只向托付方收取手续费的事务。
江苏省某市的一家房地产开发公司就曾在房地产开发公司代建房的经营税方面进行过“税收谋划”，“少纳”经营税收高达66万余元。这家公司是怎么“谋划”的呢?
该公司王总司理说：“咱们把开发的写字楼出售给买房单位后，与对方签定的是归纳大楼代建合同，这样就可以合理地避开依照出售不动产的金额交纳的经营税，而改为依照收取的代建手续费来交纳经营税。例如，1998～1999年两年咱们的修建房子总价为1500多万元，若按出售不动产5%税率交纳经营税应该是75万元左右;咱们的‘代建手续费’是180万元，就这部分只需申报交纳经营税9万元，经过这种谋划方法，节省了66万元左右的税款。”
这位司理给记者出示了代建合同：“咱们有合同，证清晰实是代建房事务，只能按手续费交税，而不应按‘出售不动产’税目交税。
尽管咱们也垫支了资金，但并非原票转交，而是依照两边确认的价格另开具发票给建设单位。”
这家房地产公司的税收谋划成果怎么样呢?当地税务局的同志通知记者：“这种做法，违反了税法，不只要补缴税款，并且还要缴罚款。”
咱们就此请教了税务师事务所的一位专家，他说：“该公司对代建房事务终究能否施行税收谋划?答案是必定的。在上述税收政策中，现已给该房地产开发公司暗示了下一步的谋划计划。假如开发公司在代建房过程中自己不垫支资金，而改由修建公司垫支，或许由建设单位先预付金钱，待工程竣工后一致结算。这样，开发公司就契合‘代建房子’的条件，只需按实践收取的手续费交纳经营税即可。当然，作为开发公司，还应依据本公司的实践情况，拿出几套核算计划来，仔细酌量，才干到达预期的作用。”