关于现行建设用地制度有哪些优点与缺点呢

当时，我国实施的是经营性建造用地由当地政府独家征地、独家卖地、当地政府取得土地出让收入这样一种准则。它基本上是在上世纪90年代逐步构成的。其布景，一是城市化的加速开展使建造用地的需求不断添加，二是跟着1994年的分税制变革，中央政府扩展了在国家财政收入中所占比重，当地政府收入比例削减，迫切需求拓荒新财路来支撑其经常性和建造性开销。
这种形式在2000年今后进入了快速扩展阶段，地价节节攀升，土地出让收入从上千亿元升至数万亿元。2001年国有建造用地有偿出让9万公顷，占建造用地供应总量的50%，出让土地成交价1300亿元。到2014年出让面积上升到27万公顷，占供应总量的45%，土地出让收入到达4.3万亿元。均匀每公顷成交价涨了10倍。2014年土地出让收入相当于当年当地一般公共预算收入的57%(不包括在公共预算内)，相当于当年全国GDP的6.8%(据国土资源部和财政部网站及年鉴数据)。
从经济和社会视点客观点评，这种形式有利有弊。
利之一，是当地政府经过取得许多土地出让收入弥补了当地财政的缺乏，特别是满意了当地政府扩展出资的需求。扣除征地本钱后，土地收入大部分用于当地出资开销，扩展了出资规模，支撑了当地根底设施建造。
利之二，是当地政府用行政性手法征地，避免了土地买卖双方重复讨价还价，项目久拖不决的状况，也削减了“钉子户”对出资项目的阻止，加速了出资建造的速度，对经济开展发挥了有力的推进效果。我国各类出资项目说干就干，出资快，见效快，令许多国家仰慕，在很大程度上来历于此。
可是，这种形式的坏处也很明显，并且弊端越来越严峻。
弊端之一，是侵犯了农人的合法权益。宪法规定，“乡村和城市市郊的土地，除由法律规定归于国家所有的以外，归于团体所有。”可是，政府征用乡村的土地，并不需求按土地的商场价格向农人团体付费，只需付征地补偿款，通常远低于土地商场价格。征收后土地变为国有，由当地政府高价拍卖，取得除征地本钱外的悉数收益，并不与失地农人共享。这实际上侵犯了农人的土地所有权，与宪法相违反。失地农人在领取了征地补偿款的一起，假如没有就业机会，就可能失掉日子根底。一些当地政府在利益驱动下，常常违反农人志愿，动辄暴力拆迁，导致严峻的官民抵触、恶化了执政党与大众的联系。曩昔多年来各地不断出现的集体反对甚至恶性抵触事情，大都与征地拆迁有关。久而久之，执政根底将严峻受损。
弊端之二，当地政府为了取得更多的土地出让收入，在利益推进下过度鼓舞房地产开发，以便把土地卖出去，形成许多当地房地产许多空置，导致财物泡沫、资源糟蹋、银行债款越欠越多。这些债款当地政府有的不负归还职责，有的无力归还，导致不良债款许多堆集，金融风险越来越大。
弊端之三，当地政府独家征地、独家卖地，垄断了地源，排除了供应侧的商场竞赛，因而抬高了地价和房价。大城市尤甚，高房价已成为中低收入居民的沉重担负，严峻影响收入分配。一起也抬高了城市商业服务业的租金本钱，从而抬高了商业服务业价格，将高地价、高房价的担负转嫁给广阔顾客。
弊端之四，在高价卖地的一起，保留了许多的无偿划拨土地及贱价或免费供地，用来招商引资、下降工业本钱，或许在公共设施建造名义下许多占地搞“形象工程”、“政绩工程”和政府楼堂馆所。而高价土地则完全由购房者和一般顾客承当。这样一种不均衡的土地准则形成土地资源的低功率运用，许多土地被圈占、搁置、糟蹋。土地价格的歪曲也鼓舞了过度的产能出资，助长了产能过剩，一起，因不同企业的地价差异悬殊,形成企业间苦乐不均、不公平竞赛。
弊端之五，经过权利装备土地资源，使一些政府官员可以对有利益相关的开发商优先、贱价供地，少收土地出让金，或以公益用地名义，变相搞房地产开发，获取巨额回扣，导致官商勾结、黑箱操作，大大助长了糜烂之风，形成公共资源丢失。近年来揭穿的贪腐大案要案，触及土地、房产和矿产资源的糜烂已成为官场糜烂的首要来历。
弊端之六，跟着城镇化开展，已经有两亿多农人进城，乡村已有许多土地搁置，但散布十分零星。依照现行准则，只需政府不征地、又不答应商场买卖，这些搁置土地就不能变为财富，导致名贵的土地资源许多糟蹋，而农人得不到应得的产业收入。
上述状况阐明，现行土地准则已成为我国近些年来经济结构失衡的一个首要症结，弊远远大于利。现在的结构失衡，首要表现为产能过剩、房地产库存过大，杠杆率过高，功率下降严峻，有用供应缺乏。这些都与现行土地准则有密切联系。所以，土地准则亟待变革，方向便是使商场在土地资源的装备中起决定性效果，经过商场机制完成土地资源优化装备。