土地增值税清算应该注意哪些问题

众所周知，房地产项目开发周期较长，一般一个项目从规划立项到悉数出售结束至少需求三年时刻，土地增值税相对其他税种本身有其很强的专业特色，包含：
1、宏观调控效果大于财政收入功能
2、核算杂乱(触及环节多、内容多、规则多)
3、税率高(最等级低30%，对开发商赢利影响大)
4、方针“不清”、激烈的地方特色(各地不一致、有待进一步清晰)
5、职业特色杰出(触及职业常识多)
6、对管帐常识要求高(本钱核算、本钱与费用的区别)
这些特色都左右着土地增值税清算作业的正确顺畅施行，更要求清算人员有着专业的财税常识和丰厚的清算经历，土地增值税税率偏高，如对方针掌握含糊，不事前进行税收的全体组织，则会形成多交纳无谓的税款。那么土地增值税清算应该留意哪些问题呢?
榜首，清算时以发票金额为规范承认收入。
土地增值税清算时，已全额开具商品房出售发票的，依照发票所载金额承认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以买卖两边签定的出售合同所载的售房金额及其他收益承认收入。出售合同所载商品房面积与有关部分实践丈量面积不一致，在清算前已发作补、退房款的，应在核算土地增值税时予以调整。
第二，契税计入“获得土地运用权所付出的金额”。
房地产开发企业为获得土地运用权所付出的契税，应视同“按国家一致规则交纳的有关费用”，计入“获得土地运用权所付出的金额”中扣除。
第三，质量保证金以是否开具发票作为扣除条件。
房地产开发企业在工程竣工检验后，依据合同约好，拘留建筑安装施工企业必定份额的工程款，作为开发项意图质量保证金，在核算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，拘留的质量保证金不得核算扣除。
第四，运用自有资金，开发费用的扣除更具操作性。
为了削减开发商经过虚报开发费用等方法来避税的空间，财务费用中的利息开销，凡能够按转让房地产项目核算分摊并供给金融机构证明的，答应据实扣除，但不能超越按商业银行同类同期告贷利率核算的金额。其他房地产开发费用，在依照“获得土地运用权所付出的金额”与“房地产开发本钱”金额之和的5%以内核算扣除。凡不能按转让房地产项目核算分摊利息开销或不能供给金融机构证明的，房地产开发费用在按“获得土地运用权所付出的金额”与“房地产开发本钱”金额之和的10%以内核算扣除。悉数运用自有资金，没有利息开销的，依照以上方法扣除。上述详细适用的份额按省级人民政府此前规则的份额履行。房地产开发企业既向金融机构告贷，又有其他告贷的，其房地产开发费用核算扣除时不能一起适用上述两种方法。
土地增值税清算不认可管帐准则中关于告贷费用本钱化的准则，在清算时，关于现已计入房地产开发本钱的利息开销，应调整至财务费用中核算扣除。因而，需求将该处理准则与管帐核算、企业所得税汇算清缴作出有用区别。
第五，逾期开发交纳的土地闲置费不得扣除。
不管房地产开发企业因何种原因，逾期开发交纳的土地闲置费都不得扣除。
第六，拆迁安顿土地增值税核算问题得到清晰。
对拆迁安顿，规则了三项详细内容：
一、房地产企业用缔造的本项目房地产安顿回迁户的，安顿用房视同出售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算办理有关问题的告诉》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规则承认收入，一起将此承以为房地产开发项意图拆迁补偿费。房地产开发企业付出给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户付出给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
二、开发企业采纳异地安顿，异地安顿的房子归于自行开发缔造的，房子价值按国税发[2006]187号文件第三条第(一)款的规则核算，计入本项意图拆迁补偿费;异地安顿的房子归于购入的，以实践付出的购房开销计入拆迁补偿费。
三、钱银安顿拆迁的，房地产开发企业凭合法有用凭证计入拆迁补偿费。
第七，转让旧房准予扣除项意图年限得以细化。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的告诉》(财税[2006]21号)第二条榜首款规则“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能获得评价价格，但能供给购房发票的，经当地税务部分承认，《土地增值税暂行条例》第六条第(一)、(三)项规则的扣除项意图金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%核算”。核算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超越一年，未满12个月但超越6个月的，能够视同为一年。
第八，补缴土地增值税不加收滞纳金。
纳税人按规则预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规则的期限内补缴的，不加收滞纳金。