二手房买卖注意事项
来源：听讼网整理 2018-08-30 02:59
二手房生意留意事项
近年来，由于购房者短少对二手房生意相关法令及流程知道，导致在生意过程中呈现了很多胶葛，为了躲避危险，保证自己的利益不受危害，以下三方面可供购房者参阅：
一、核实房子状况
由于信息不对称及经验缺乏，买方有时在各方敦促下仓促看房，交房后责备卖方或中介供给虚伪信息，后者则建议买方应对自己的看房行为担任，然后胶葛在所难免。
因而，买方一定要慎重对待看房行为，至少应核实以下几个方面：
①房子建筑状况。如房子位于、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装饰、家具等。
②房子小区状况。如周边交通、日子配套、小区美化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。
③房子权力状况，如土地运用权类型、运用期限、土地及房子用处、房子所有权性质、房子共有人状况、房子是否存在典当、租借、查封、冻住转让、列入拆迁规模等等。
上述状况的核实，有利于买方评价生意的实际本钱和危险，如房子的装饰，有利于评价二次装饰的费用；土地运用权为划拨的，触及补交土地运用权出让金；房子租借 期未满的，触及承租方有权租住至期满以及优先认购权；房子仍在典当期内的，则触及挂号过户前先行解押的问题；被查封或冻住转让的，则在免除之前不得生意。 只要充沛了解房子状况，这今后实行合同才干顺畅无忧。
二、核实房东身份
二手房生意的房东有必要是房子的所有人或预期所有人。对买方而言，谁是实在的房东直接联系到“与谁签约、向谁付款、由谁担责”的问题。生意协议的无效或许合同诈骗案的发作，大多与事前未核实房东身份有直接联系。
核实房东可选用以下方法：
①卖方称有房子产权证的，则核实产权证，其上挂号的权属人（包含共有人）均为房东。
②卖方称没有获得产权证的，则核实卖方与开发商（或前手卖家）签署的房子生意合同，该合同的买方是房东。
③卖方在婚姻存续期间获得房产，则其爱人同为房东，但已依法切割的在外。
④卖方称署理房东售房的，应核实授权书的规模、时限及实在性（授权书应公证或由房东当场签署）。卖方称署理未成年房东的，须核实卖方与房东监护联系证明。
⑤卖方离婚转让原共有房子的，应核离婚协议书或法院判决书的实在及有用性。
⑥卖方转让其承继或受赠房子的，应核实该承继或赠与文件的合法性（文件一般要求公证）。
⑦卖方转让自购公房的，应核实卖方与单位签署的购房协议，检查原单位所有权保存的效能。
⑧卖方转让其竞拍获得房子的，应检查拍卖成交承认书有用性。
三、清晰生意程序
二手房生意可分为签约、付款、交房、过户四大过程。房子触及典当或买方需求按揭付款的，则还需求处理解押或按揭借款等手续。
1．签约。 买 方决议购房，应与房东承认合同的内容，如房子状况、付款方法、交房条件、解押手续、生意合同存案过户、违约责任、税费承当等等。房子中介公司为表现其居间 身份，往往作为合同第三方。由于土房局大多供给二手房生意合同范本并要求生意方运用，因而实践中生意两边常常还需求依照范本重签生意合同，能够说这两份买 卖合同都是有用的，生意两边能够约好两个版别合同发作冲突的处理准则，不然一般今后签的协议为准。因而留意让两个版别的合同内容协调一致，是生意两边有必要 留意的问题。
2．付款。 付出房款是买方首要责任，一般有一次性付款或许分期付款两种方法。前者常需求两边满足互信、买方有满足资金、卖方已获得房产证、房子可当即交给运用、房子转让不存在（或可当即免除）典当等权力约束、资信单位对生意安全供给担保等条件，后者则是常用付款方法。
选用分期付款需留意以下几点：
①签约时买方付出的定金，可约好为首期款的一部分。
②首期款付出，一般与卖方交房一起进行或稍早。
③二期款付出，一般以到土房局处理生意合同挂号及过户手续为条件。在此之前要求产权证已办到卖方名下，对房子转让的权力约束（如典当、查封）均已免除。
④尾款的付出，可约好在产权证改变到买方名下，且卖方完结附随责任（如迁出户口、缴清敷衍税费等）后进行。
⑤若买方需求按揭借款付出房款，则须在土房局处理二手房生意合同及过户挂号手续后与银行签署借款协议，银行在产权证办到买方名下并办毕房子典当手续后始发放借款。两边应约好卖方收取房款的账号以及无法处理按揭或按揭金钱缺乏时的处理方法。
3．交房。交房有利于削减卖方一房两卖的时机，买方也能够赶快运用房子，但需求清晰以下事项：
①交房的时刻和条件。交房一般与首期款付出一起或稍后进行，如无约好交钥匙视同交房。两边应清晰交给房子状况，如卖方担任清空房间，不得留有大件抛弃家具等。
②物业费、水电费等承当方法。一般买方自收房后开端交纳，卖方应供给此前最终缴费证明。
③房子灭失的危险。须清晰交房后房子灭失危险由谁承当，未约好则由买方承当。
④房子租借的，应约好交房后由谁收取剩下租金或买方怎么重签租借合平等。
4．过户。过户行将房子的权属人由卖方改变为买方。两边对此须清晰：
①到土房局处理生意合同挂号和过户的时限，一般为卖方获得产权证或免除典当后的某一时点。
②过户所涉税收和费用的承当。应留意“税费”与“费用”的差异，前者包含税收。在约好“费用”悉数由买方承当的状况下，卖方仍可能不得不承当营业税，虽然这与卖方原意截然不同。
③买方的人数。买方应承认过户后产权证上挂号的权属人，防止签约后家庭成员改变再考虑改变或增减房子权属人景象呈现。④户口迁出。在卖方（原户主）未迁出前，现行政策不赞同买方（新户主）户籍迁入，因而卖方户口迁出生意房子的时限应予约好。
四、清晰违约责任
严厉清晰的违约责任，是各方诚信实行二手房生意合同的保证。实践中，小额的定金处分或简略的“违约方应承当守约方丢失”， 短少实际效果。当房价动摇、资金缺乏、税费变革等状况呈现时，一方延迟或回绝实行合同的景象时有发作。如有的买方签约后以为房价偏高或不想付出过户税费， 就延迟处理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人赞同的生意合同无效，要求买方退房。因而。两边在签约 时就应当清晰违约责任，详细应留意以下几点：
①合同责任的实行时限有必要是简略易定的日期，尽量防止笼统的“之前”“之后”表述。
②每项首要责任均应有违约责任一一对应。
③违约责任承当方法应首选违约金，数额应考虑违约形成的丢失，但以不超越总房款的20%为宜，由于违约金被以为过高时法院会依法调低，反而又处于不承认状况。
④应约好如免除合同，买方付出占用房子期间运用费用的核算方法以及卖方承当买方装饰丢失的核算根据。
别的，守约方建议权力的本钱如诉讼费、律师费也可约好由违约方承当。
综上，在二手房生意中坚持上述准则，严厉审阅承认生意人、生意房子、生意程序和违约责任，将大大下降生意两边的生意危险，促进二手房市场健康有序开展。
近年来，由于购房者短少对二手房生意相关法令及流程知道，导致在生意过程中呈现了很多胶葛，为了躲避危险，保证自己的利益不受危害，以下三方面可供购房者参阅：
一、核实房子状况
由于信息不对称及经验缺乏，买方有时在各方敦促下仓促看房，交房后责备卖方或中介供给虚伪信息，后者则建议买方应对自己的看房行为担任，然后胶葛在所难免。
因而，买方一定要慎重对待看房行为，至少应核实以下几个方面：
①房子建筑状况。如房子位于、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装饰、家具等。
②房子小区状况。如周边交通、日子配套、小区美化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。
③房子权力状况，如土地运用权类型、运用期限、土地及房子用处、房子所有权性质、房子共有人状况、房子是否存在典当、租借、查封、冻住转让、列入拆迁规模等等。
上述状况的核实，有利于买方评价生意的实际本钱和危险，如房子的装饰，有利于评价二次装饰的费用；土地运用权为划拨的，触及补交土地运用权出让金；房子租借 期未满的，触及承租方有权租住至期满以及优先认购权；房子仍在典当期内的，则触及挂号过户前先行解押的问题；被查封或冻住转让的，则在免除之前不得生意。 只要充沛了解房子状况，这今后实行合同才干顺畅无忧。
二、核实房东身份
二手房生意的房东有必要是房子的所有人或预期所有人。对买方而言，谁是实在的房东直接联系到“与谁签约、向谁付款、由谁担责”的问题。生意协议的无效或许合同诈骗案的发作，大多与事前未核实房东身份有直接联系。
核实房东可选用以下方法：
①卖方称有房子产权证的，则核实产权证，其上挂号的权属人（包含共有人）均为房东。
②卖方称没有获得产权证的，则核实卖方与开发商（或前手卖家）签署的房子生意合同，该合同的买方是房东。
③卖方在婚姻存续期间获得房产，则其爱人同为房东，但已依法切割的在外。
④卖方称署理房东售房的，应核实授权书的规模、时限及实在性（授权书应公证或由房东当场签署）。卖方称署理未成年房东的，须核实卖方与房东监护联系证明。
⑤卖方离婚转让原共有房子的，应核离婚协议书或法院判决书的实在及有用性。
⑥卖方转让其承继或受赠房子的，应核实该承继或赠与文件的合法性（文件一般要求公证）。
⑦卖方转让自购公房的，应核实卖方与单位签署的购房协议，检查原单位所有权保存的效能。
⑧卖方转让其竞拍获得房子的，应检查拍卖成交承认书有用性。
三、清晰生意程序
二手房生意可分为签约、付款、交房、过户四大过程。房子触及典当或买方需求按揭付款的，则还需求处理解押或按揭借款等手续。
1．签约。 买 方决议购房，应与房东承认合同的内容，如房子状况、付款方法、交房条件、解押手续、生意合同存案过户、违约责任、税费承当等等。房子中介公司为表现其居间 身份，往往作为合同第三方。由于土房局大多供给二手房生意合同范本并要求生意方运用，因而实践中生意两边常常还需求依照范本重签生意合同，能够说这两份买 卖合同都是有用的，生意两边能够约好两个版别合同发作冲突的处理准则，不然一般今后签的协议为准。因而留意让两个版别的合同内容协调一致，是生意两边有必要 留意的问题。
2．付款。 付出房款是买方首要责任，一般有一次性付款或许分期付款两种方法。前者常需求两边满足互信、买方有满足资金、卖方已获得房产证、房子可当即交给运用、房子转让不存在（或可当即免除）典当等权力约束、资信单位对生意安全供给担保等条件，后者则是常用付款方法。
选用分期付款需留意以下几点：
①签约时买方付出的定金，可约好为首期款的一部分。
②首期款付出，一般与卖方交房一起进行或稍早。
③二期款付出，一般以到土房局处理生意合同挂号及过户手续为条件。在此之前要求产权证已办到卖方名下，对房子转让的权力约束（如典当、查封）均已免除。
④尾款的付出，可约好在产权证改变到买方名下，且卖方完结附随责任（如迁出户口、缴清敷衍税费等）后进行。
⑤若买方需求按揭借款付出房款，则须在土房局处理二手房生意合同及过户挂号手续后与银行签署借款协议，银行在产权证办到买方名下并办毕房子典当手续后始发放借款。两边应约好卖方收取房款的账号以及无法处理按揭或按揭金钱缺乏时的处理方法。
3．交房。交房有利于削减卖方一房两卖的时机，买方也能够赶快运用房子，但需求清晰以下事项：
①交房的时刻和条件。交房一般与首期款付出一起或稍后进行，如无约好交钥匙视同交房。两边应清晰交给房子状况，如卖方担任清空房间，不得留有大件抛弃家具等。
②物业费、水电费等承当方法。一般买方自收房后开端交纳，卖方应供给此前最终缴费证明。
③房子灭失的危险。须清晰交房后房子灭失危险由谁承当，未约好则由买方承当。
④房子租借的，应约好交房后由谁收取剩下租金或买方怎么重签租借合平等。
4．过户。过户行将房子的权属人由卖方改变为买方。两边对此须清晰：
①到土房局处理生意合同挂号和过户的时限，一般为卖方获得产权证或免除典当后的某一时点。
②过户所涉税收和费用的承当。应留意“税费”与“费用”的差异，前者包含税收。在约好“费用”悉数由买方承当的状况下，卖方仍可能不得不承当营业税，虽然这与卖方原意截然不同。
③买方的人数。买方应承认过户后产权证上挂号的权属人，防止签约后家庭成员改变再考虑改变或增减房子权属人景象呈现。④户口迁出。在卖方（原户主）未迁出前，现行政策不赞同买方（新户主）户籍迁入，因而卖方户口迁出生意房子的时限应予约好。
四、清晰违约责任
严厉清晰的违约责任，是各方诚信实行二手房生意合同的保证。实践中，小额的定金处分或简略的“违约方应承当守约方丢失”， 短少实际效果。当房价动摇、资金缺乏、税费变革等状况呈现时，一方延迟或回绝实行合同的景象时有发作。如有的买方签约后以为房价偏高或不想付出过户税费， 就延迟处理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人赞同的生意合同无效，要求买方退房。因而。两边在签约 时就应当清晰违约责任，详细应留意以下几点：
①合同责任的实行时限有必要是简略易定的日期，尽量防止笼统的“之前”“之后”表述。
②每项首要责任均应有违约责任一一对应。
③违约责任承当方法应首选违约金，数额应考虑违约形成的丢失，但以不超越总房款的20%为宜，由于违约金被以为过高时法院会依法调低，反而又处于不承认状况。
④应约好如免除合同，买方付出占用房子期间运用费用的核算方法以及卖方承当买方装饰丢失的核算根据。
别的，守约方建议权力的本钱如诉讼费、律师费也可约好由违约方承当。
综上，在二手房生意中坚持上述准则，严厉审阅承认生意人、生意房子、生意程序和违约责任，将大大下降生意两边的生意危险，促进二手房市场健康有序开展。