《国有土地上房屋征收评估办法》

　　2011年1月，《国有土地上房子征收与补偿法令》发布施行后，原《城市房子拆迁评价辅导定见》明显现已不适用新的《补偿法令》。住建部昨日发布了《国有土地上房子征收评价方法》(简称《评价方法》)，确认了在新法令下房子征收补偿的评价方法。该《评价方法》从6月3日开端施行。该一起规矩2003年12月1日原建设部发布的《城市房子拆迁评价辅导定见》(简称《辅导定见》)一起废止。但《国有土地上房子征收与补偿法令》施行前已依法获得房子拆迁许可证的项目，持续沿袭原有规矩。其实在《评价方法》发布之前，建设部就出台了该《评价方法》的征求定见稿。正式的条文改动不是很大。听讼网期望该《评价方法》能够起到规范征收房子评价行为的效果。
　　榜首、评价彻底遵从商场价格
　　原拆迁法令及《辅导定见》确认的拆迁房子的价格是参照相似房地产的商场买卖价格和市、县人民政府或许其授权部分定时发布的房地产商场价格，结合被拆迁房子的房地产状况进行。(《辅导定见》第14条)而《国有土地上房子征收与补偿法令》第19条的规矩，对被征收房子价值的补偿，不得低于房子征收决议布告之日被征收房子相似房地产的商场价格。对此《评价方法》第30条进行了细化——“被征收房子的相似房地产”是指与被征收房子的区位、用处、权力性质、层次、新旧程度、规划、建筑结构等相同或许相似的房地产。被征收房子相似房地产的商场价格，是指在评价时点的均匀买卖价格。评价时，还要考虑到区位、用处、建筑结构等影响价值的要素。
　　第二、评价方法多样化
　　原《辅导定见》第十六条尽管规矩了拆迁评价一般应当选用商场比较法。所谓的商场比较法是指与评价时点近期有过买卖的相似房地产进行比较，对这些相似房地产的已知价格作恰当的批改，以此预算评价目标的客观合理价格或价值的方法。但第十六条一起又规矩，不具备选用商场比较法条件的，能够选用其他评价方法，并在评价陈述中充分阐明原因。尽管，商场比较法是房地产评价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上老练、最恰当实践的评价方法，但拆迁人能够以不具备条件为由采纳对被拆迁人晦气的评价方法，更何况房子头顶上还扣着政府辅导价这一沉重的帽子。
　　《评价方法》第十三条清晰了依照房子用处选用不同评价方法的准则，其规矩注册房地产评价师应当依据评价目标和当地房地产商场状况，对商场法、收益法、成本法、假定开发法等评价方法进行适用性剖析后，选用其间一种或许多种方法对被征收房子价值进行评价。被征收房子的相似房地产有买卖的，应当选用商场法评价;被征收房子或许其相似房地产有经济收益的，应当选用收益法评价;被征收房子是在建工程的，应当选用假定开发法评价。这样的规矩便是价格评价趋向合理，能够真实表现出不同用处的房子价值不同。另一方面，法令大将评价方法进行规矩，便于被征收人监督评价安排的评价行为。
　　第三、清晰房子价格中包含土地使用权价值
　　原《辅导定见》第三条规矩依据被拆迁房子的区位、用处、建筑面积等要素，对其房地产商场价格进行的评价。其间的“区位”就包含这土地使用权价值的不同，但并没有清晰阐明拆迁房子价格中土地使用权的价值。但《评价方法》清晰了评评价值中包含土地使用权的价值。其第十一条规矩，被征收房子价值是指被征收房子及其占用规模内的土地使用权在正常买卖状况下，由了解状况的买卖两边以公正买卖方法在评价时点自愿进行买卖的金额。另外在第十四条也规矩了被征收房子价值评价应当考虑被征收房子的区位、用处、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房子价值的要素。
　　其实，不管是房子拆迁仍是房子征收，政府或许拆迁人需求获得的目标是土地使用权，而不是房子。被拆迁人失掉或许说被提早回收的也是土地使用权。而且从物权法的视点来将，房子等只是是土地使用权人行使权力的成果，因而被称为“地上附着物”。离开了土地使用权，房子只是是一些建筑材料罢了。但以往包含现在的状况土地使用权成了房子一切权的隶属。尤其是在被征为国有的宅基地拆迁中，宅基地的面积往往比房子的面积大好几倍，假如只是依照房子的面积进行补偿，明显是侵犯了宅基地使用人的合法权力。
　　第四、评价安排由被征收人选定
　　本来的《辅导定见》第六条规矩评价安排的选定方法有两种——被拆迁人投票和拆迁当事人抽签。但在实践中，一般都是由拆迁人单独托付的，由被拆迁人投票的状况几乎没有。但《评价方法》清晰规矩了房地产价格评价安排由被征收人在规矩时间内洽谈选定;在规矩时间内洽谈不成的，由房子征收部分经过安排被征收人依照少数服从多数的准则投票决议，或许采纳摇号、抽签等随机方法确认”。由此可见，评价安排的挑选由被征收人确认，就在必定程度上能够根绝内定评价安排及私下买卖等状况的发作。这不得不说是立法的前进。
　　第五、清晰评价费用由房子征收部分承当
　　《评价方法》第三十一条规矩了评价活动的费用承当状况。房子征收评价、判定费用由房子征收部分承当。如判定改动原评价成果的，判定费用由原房地产价格评价安排承当。复核评价费用由原房地产价格评价安排承当。本来的《辅导定见》对上述的问题并未做出规矩。请求对评价陈述复核及判定的一般都是被拆迁人，费用过高的话实践上就阻挠了被拆迁人权力的行使。海霞律师承办的一个案子，当事人花费了将近2万的费用，成果仍是保持。现在评价、判定、复核的费用均非征收人承当，那么其在对评价陈述提起贰言就没有了顾忌，有利于权力的行使及监督规范评价公司的评价活动。所以这条规矩现实意义是很大的。
　　第六、进一步清晰的评价活动的流程
　　《评价方法》用许多翰墨规矩了房子征收评价的流程，比《辅导定见》下的流程详尽、清晰且有操作性。新流程一般为：
　　1、选定安排。被征收人在规矩时间内，洽谈选定房地产价格评价安排;
　　2、评价安排与房子征收部分签定托付合同;
　　3、实地查勘。注册房地产评价师对被征收房子进行实地查勘，查询被征收房子状况，拍照反映被征收房子内外部状况的相片等印象材料，做好实地查勘记载，并妥善保管;
　　4、价值评价。评价师依据实地查勘及房子材料，依据评价目标和当地房地产商场状况，选用一种或多种方法进行评价;
　　5、公示解说。房地产价格评价安排向房子征收部分供给分户的开始评价成果，房子征收部分将评价成果向被征收人公示。公示期间，评价师要对开始评价成果进行现场阐明解说;
　　6、交给陈述。公示期满后，房地产价格评价安排向房子征收部分供给全体评价陈述和分户评价陈述，房子征收部分向被征收人转交分户评价陈述;
　　7、请求复核。被征收人或许房子征收部分对评价成果有贰言的，自收到评价陈述之日起10日内，向房地产价格评价安排请求复核评价;
　　8、请求判定。被征收人或许房子征收部分对原房地产价格评价安排的复核成果有贰言的，自收到复核成果之日起10日内，向被征收房子所在地评价专家委员会请求判定。
　　原拆迁法令及《辅导定见》确认的拆迁房子的价格是参照相似房地产的商场买卖价格和市、县人民政府或许其授权部分定时发布的房地产商场价格，结合被拆迁房子的房地产状况进行。(《辅导定见》第14条)而《国有土地上房子征收与补偿法令》第19条的规矩，对被征收房子价值的补偿，不得低于房子征收决议布告之日被征收房子相似房地产的商场价格。对此《评价方法》第30条进行了细化——“被征收房子的相似房地产”是指与被征收房子的区位、用处、权力性质、层次、新旧程度、规划、建筑结构等相同或许相似的房地产。被征收房子相似房地产的商场价格，是指在评价时点的均匀买卖价格。评价时，还要考虑到区位、用处、建筑结构等影响价值的要素。
　　将上述法令规矩进行比照，不难看出新征收法令及《辅导定见》彻底遵从了商场价格——不得低于房子征收决议布告之日被征收房子相似房地产的商场价格，而《辅导定见》是——参照商场买卖价格及政府辅导价。在《辅导定见》规范下拆迁房子的价格评价必定不会是房子价值的客观表现，问题就出现在“政府辅导价”上。以北京为例。拆迁中房子评价的辅导价依据是《北京市房子拆迁评价规矩(暂行)》(京疆土房管拆字[2001]1234号)，这个暂行规矩是2001年拟定的，此规矩依据其时的状况将北京的土地依据地理位置划分为十级，每一级有不同的基准地价和基准房价，一起具体规矩了土地等级的规模。如，一级土地为西单北大街—西四南大街—西四北大街—地安门西大街—地安门东大街—张自忠路—东四北大街—东四南大街—东单北大街—崇文门内大街—崇文门西大街—前门东大街—前门西大街—宣武门东大街—宣武门内大街—西单北大街;这等级的基准地价为5300-6000基准房价为1000。这个数据我们应该看出问题所在了，这个规范是2001年，2001年到现在地价房价不知翻了几番，假如仍是依照这个规范评价是不合理的。但北京市政府并未出台新的规范，现在一切的拆迁评价都是沿袭这个规范。
　　《评价方法》彻底废止了政府辅导价，上述的状况必定有所改善的。