房地产非法收取款项有哪些表现形式
来源：听讼网整理 2018-08-03 08:21
开发商的促销，总是花样翻新。收取“诚意金”就作为一种时尚的方法，近期在国内各大城市的商品房出售中被广泛运用。
部分房地产开发企业为了缓解资金压力，在未获得《商品房预售许可证》的情况下，采纳各种方法(请求书、承诺书、订单等)、各种名字(诚意金、vip会员费等)收取购房准业主的金钱，以满意开发项目建造的资金需求。
房地产开发企业以“诚意金”方法收取的金钱怎么进行财税处理?
【事例】
某房地产开发企业于2009年8月经过拍卖方法获取土地一宗，土地面积为10万平方米，土地价款为1亿元，约好于2009年11月付清。该公司拟建造电梯公寓20万平方米、商铺2万平方米。2010年2月获得《施工许可证》开端施工建造，工期为18个月。3月中旬，工程正在进行地下室的施工，开发商还没有获取《商品房预售许可证》。许多购房准业主在“请求vip会员能够享用优惠房价”的引诱下，没有签定购房合同仅凭“VIP会员请求书”，就纷繁缴付“诚意金”订货房子。该房地产公司共收取“诚意金”5000万元，大大缓解了开发建造的资金压力。
那么，关于该房地产开发企业收取的“诚意金”5000万元，应怎么进行管帐核算和税务处理?
管帐上：在“预收账款”和“其他敷衍款”间游走
新管帐准则中对“预收账款”科目，是这样规则的：本科目核算企业依照合同规则预收的金钱，即预收账款是建立在购销合同基础上的。
新管帐准则中对“其他敷衍款”科目，是这样规则的：本科目核算企业除敷衍收据、敷衍账款、预收账款、敷衍员工薪酬、敷衍利息、敷衍股利、应交税费、长时间敷衍款等以外的其他各项敷衍、暂收的金钱。
由此可见，房地产企业收取的“诚意金”，不是依照合同约好收取的，仅仅是依照《订房单》(或相似凭证)约好收取的，它不受《合同法》束缚。仅具有暂收敷衍的性质，因而应该在“其他敷衍款”科目核算比较适合。
税务上：绕行“应税收入”，绕过所涉的税
1、企业所得税国税发〔2009〕31号文件第六条明确规则：企业经过正式签定《房地产出售合同》或《房地产预售合同》所获得的收入，应确以为出售收入的完结。
也就是说，房地产开发企业获得的企业所得税应税收入，应该以签定《预售合同》或《出售合同》为条件。假如房地产开发企业与购房业主签定了《预售合同》或《出售合同》，房地产开发企业收取了业主的金钱(如定金、预付款等)，均应该依照规则预缴企业所得税;反之，房地产公司没有与购房者签定相关合同，所收取的金钱(如：订金、诚意金、vip会员费等)，是不需求交纳企业所得税的。
2、经营税
(1)修订后的《经营税暂行法令》(下称“法令”)第一条规则：“在中华人民共和国境内供给本法令规则的劳务、转让无形资产或许出售不动产的单位和个人，为经营税的交税人，应当依照本法令交纳经营税。”第十二条规则：“经营税交税责任发作时间为交税人供给应税劳务、转让无形资产或许出售不动产并收讫经营收入金钱或许获得讨取经营收入金钱凭证的当天。”
(2)修订后的《经营税暂行法令实施细则》第二十四条规则：法令第十二条所称收讫经营收入金钱，是指交税人应税行为发作过程中或许完结后收取的金钱。
法令第十二条所称获得经营收入金钱凭证的当天，为书面合同确认的付款日期的当天;未签定书面合同或许书面合同未确认付款日期的，为应税行为完结的当天。
第二十五条规则：“交税人转让土地使用权或许出售不动产，采纳预收款方法的，其交税责任发作时间为收到预收款的当天。”
(3)《经营税问题解答(之一)的告诉》(国税函发〔1995〕156号)规则：经营税暂行法令实施细则第二十八条规则，交税人转让土地使用权或出售不动产，选用预收款方法的，其交税责任发作时间为收到预收款的当天。此项规则所称预收款，包含预收定金。因而，预收定金的经营税交税责任发作时间为收到预收定金的当天。
从上述规则能够看出，房地产企业收取的“诚意金”是否交纳经营税，取决于以下几点：
应税行为发作过程中或许完结后收取的金钱，应该交纳经营税。而房地产企业收取“诚意金”时，应税行为底子就没有发作。
房地产企业预收定金的经营税交税责任发作时间为收到预收定金的当天，而“诚意金”与“定金”是彻底不同的两个概念。没有相关税务文件规则“诚意金”需求交纳经营税，只要关于“定金”交纳经营税的规则。
书面合同确认的付款日期的当天，交税人就具有了交税责任。《城市商品房预售管理办法》第十条、《商品房出售管理办法》第十六条均明确规则，房地产开发企业预售、出售商品房需求签定书面合同。企业收取“诚意金”时，是没有签定《商品房出售合同》的，也就说不上合同确认的付款日期了。
由此可见，房地产开发企业向购房准业主收取的“诚意金”，依照经营税相关税收政策规则，是不需求交纳经营税的。
3、土地增值税
依照《土地增值税暂行法令实施细则》第十六条规则，对房地产开发企业实施预征土地增值税准则。也就是说，房地产企业获得的出售收入(含预售收入)，是应该预缴土地增值税的。
从企业所得税、经营税的剖析可知，房地产开发企业收取的“诚意金”，既不是企业所得税的应税收入，也不是经营税的应税收入。因而，相同也不是土地增值税的应税收入。
依照《土地增值税暂行法令实施细则》第五条规则，土地增值税的应税收入，是指房地产开发企业转让房地产的悉数价款及有关的经济收益。
咱们知道，房地产企业完结出售收入的基本条件是签定《预售合同》或《出售合同》，企业收取“诚意金”时，底子不具备签定合同的法定条件。对企业和购房者而言，“诚意金”是不受《合同法》维护的，随时均有或许交还。所以，“诚意金”并不是房地产开发企业完结的收入，仅仅是暂收敷衍的金钱。
因而，房地产开发企业收取的“诚意金”，是不需求交纳土地增值税的。
房地产开发企业在未获得《商品房预售许可证》、未与购房业主签定《商品房预售合同》的情况下，向购房业主收取的“诚意金”，从管帐处理视点看，应该归入“其他敷衍款”科目核算，而不该该在“预收账款”科目核算;从税务处理来看，“诚意金”5000万元仅仅是暂收敷衍金钱，底子不是应税收入，不需求交纳企业所得税、经营税、土地增值税。
部分房地产开发企业为了缓解资金压力，在未获得《商品房预售许可证》的情况下，采纳各种方法(请求书、承诺书、订单等)、各种名字(诚意金、vip会员费等)收取购房准业主的金钱，以满意开发项目建造的资金需求。
房地产开发企业以“诚意金”方法收取的金钱怎么进行财税处理?
【事例】
某房地产开发企业于2009年8月经过拍卖方法获取土地一宗，土地面积为10万平方米，土地价款为1亿元，约好于2009年11月付清。该公司拟建造电梯公寓20万平方米、商铺2万平方米。2010年2月获得《施工许可证》开端施工建造，工期为18个月。3月中旬，工程正在进行地下室的施工，开发商还没有获取《商品房预售许可证》。许多购房准业主在“请求vip会员能够享用优惠房价”的引诱下，没有签定购房合同仅凭“VIP会员请求书”，就纷繁缴付“诚意金”订货房子。该房地产公司共收取“诚意金”5000万元，大大缓解了开发建造的资金压力。
那么，关于该房地产开发企业收取的“诚意金”5000万元，应怎么进行管帐核算和税务处理?
管帐上：在“预收账款”和“其他敷衍款”间游走
新管帐准则中对“预收账款”科目，是这样规则的：本科目核算企业依照合同规则预收的金钱，即预收账款是建立在购销合同基础上的。
新管帐准则中对“其他敷衍款”科目，是这样规则的：本科目核算企业除敷衍收据、敷衍账款、预收账款、敷衍员工薪酬、敷衍利息、敷衍股利、应交税费、长时间敷衍款等以外的其他各项敷衍、暂收的金钱。
由此可见，房地产企业收取的“诚意金”，不是依照合同约好收取的，仅仅是依照《订房单》(或相似凭证)约好收取的，它不受《合同法》束缚。仅具有暂收敷衍的性质，因而应该在“其他敷衍款”科目核算比较适合。
税务上：绕行“应税收入”，绕过所涉的税
1、企业所得税国税发〔2009〕31号文件第六条明确规则：企业经过正式签定《房地产出售合同》或《房地产预售合同》所获得的收入，应确以为出售收入的完结。
也就是说，房地产开发企业获得的企业所得税应税收入，应该以签定《预售合同》或《出售合同》为条件。假如房地产开发企业与购房业主签定了《预售合同》或《出售合同》，房地产开发企业收取了业主的金钱(如定金、预付款等)，均应该依照规则预缴企业所得税;反之，房地产公司没有与购房者签定相关合同，所收取的金钱(如：订金、诚意金、vip会员费等)，是不需求交纳企业所得税的。
2、经营税
(1)修订后的《经营税暂行法令》(下称“法令”)第一条规则：“在中华人民共和国境内供给本法令规则的劳务、转让无形资产或许出售不动产的单位和个人，为经营税的交税人，应当依照本法令交纳经营税。”第十二条规则：“经营税交税责任发作时间为交税人供给应税劳务、转让无形资产或许出售不动产并收讫经营收入金钱或许获得讨取经营收入金钱凭证的当天。”
(2)修订后的《经营税暂行法令实施细则》第二十四条规则：法令第十二条所称收讫经营收入金钱，是指交税人应税行为发作过程中或许完结后收取的金钱。
法令第十二条所称获得经营收入金钱凭证的当天，为书面合同确认的付款日期的当天;未签定书面合同或许书面合同未确认付款日期的，为应税行为完结的当天。
第二十五条规则：“交税人转让土地使用权或许出售不动产，采纳预收款方法的，其交税责任发作时间为收到预收款的当天。”
(3)《经营税问题解答(之一)的告诉》(国税函发〔1995〕156号)规则：经营税暂行法令实施细则第二十八条规则，交税人转让土地使用权或出售不动产，选用预收款方法的，其交税责任发作时间为收到预收款的当天。此项规则所称预收款，包含预收定金。因而，预收定金的经营税交税责任发作时间为收到预收定金的当天。
从上述规则能够看出，房地产企业收取的“诚意金”是否交纳经营税，取决于以下几点：
应税行为发作过程中或许完结后收取的金钱，应该交纳经营税。而房地产企业收取“诚意金”时，应税行为底子就没有发作。
房地产企业预收定金的经营税交税责任发作时间为收到预收定金的当天，而“诚意金”与“定金”是彻底不同的两个概念。没有相关税务文件规则“诚意金”需求交纳经营税，只要关于“定金”交纳经营税的规则。
书面合同确认的付款日期的当天，交税人就具有了交税责任。《城市商品房预售管理办法》第十条、《商品房出售管理办法》第十六条均明确规则，房地产开发企业预售、出售商品房需求签定书面合同。企业收取“诚意金”时，是没有签定《商品房出售合同》的，也就说不上合同确认的付款日期了。
由此可见，房地产开发企业向购房准业主收取的“诚意金”，依照经营税相关税收政策规则，是不需求交纳经营税的。
3、土地增值税
依照《土地增值税暂行法令实施细则》第十六条规则，对房地产开发企业实施预征土地增值税准则。也就是说，房地产企业获得的出售收入(含预售收入)，是应该预缴土地增值税的。
从企业所得税、经营税的剖析可知，房地产开发企业收取的“诚意金”，既不是企业所得税的应税收入，也不是经营税的应税收入。因而，相同也不是土地增值税的应税收入。
依照《土地增值税暂行法令实施细则》第五条规则，土地增值税的应税收入，是指房地产开发企业转让房地产的悉数价款及有关的经济收益。
咱们知道，房地产企业完结出售收入的基本条件是签定《预售合同》或《出售合同》，企业收取“诚意金”时，底子不具备签定合同的法定条件。对企业和购房者而言，“诚意金”是不受《合同法》维护的，随时均有或许交还。所以，“诚意金”并不是房地产开发企业完结的收入，仅仅是暂收敷衍的金钱。
因而，房地产开发企业收取的“诚意金”，是不需求交纳土地增值税的。
房地产开发企业在未获得《商品房预售许可证》、未与购房业主签定《商品房预售合同》的情况下，向购房业主收取的“诚意金”，从管帐处理视点看，应该归入“其他敷衍款”科目核算，而不该该在“预收账款”科目核算;从税务处理来看，“诚意金”5000万元仅仅是暂收敷衍金钱，底子不是应税收入，不需求交纳企业所得税、经营税、土地增值税。