商用房屋租赁合同案件的基本情况

跟着社会主义商场经济体系的树立，房地产商场不断开展，与此相应，商用房子租借合同纠纷案子也呈逐年上升的趋势;据徐汇法院房产庭计算，商用房子租借合同纠纷案子约占该庭受理与的房地产案子的三分之一，房子买卖合同纠纷案子和修建装潢工程纠纷案子根本呈鼎足之势之势。剖析商用房子租借合同纠纷案子的根本状况、争议焦点和要点环节，有助于促进正确审判该类房地产纠纷案子，促进房地产商场的开展和完善。
一、商用房子租借合同纠纷案子的根本状况
1. 从诉讼主体看，原告为租借人、被告为承粗人的占大多数;原告为承租人、被告为租借人的较少;部分案子因存在转租等状况而需求追加第三人。
2. 从诉讼请求看，以给付欠租最为遍及，一般还伴有给付水、电、煤等其他费用、停止合同、回收房子、付出违约金等其他诉讼请求，此种状况与原告为租借人的居多这一状况符合;原告为承租人的，诉讼请求则以要求补偿丢失的居多。
3.从合同方法看，遍及为非规范合同，合同内容较为简略、不规范，有的缺少必要条款，有的合同名称为协作合同、联营合同，租金则以补偿金、净利润等名义，合同遍及未经房地产管理部门存案。
4. 从合同效能看，无效房子租借合同占有适当份额，无效的原因首要是租借房子为法规、规章规则不得租借的房子，其间以未依法获得房子所有权证的房子占多数。
5. 从审理期限看，不少案子审理期限较长，形成审理期限较长的原因首要有触及转租的需求追加第三人，触及装潢费处理的需求进行审计，或许被告下落不明或拒不该诉。与其他房地产案子比较，房子租借合同纠纷案子中被告下落不明或拒不该诉的份额较高。
二、商用房子租借台同纠纷案子的争议焦点
1. 租借房子获得建造规划许可证，但未依法获得房子所有权证的房子，此类房子租借合同是否有用?
一种观念以为，获得建造规划许可证而建造的房子，不同于违法修建，其建造是合法的，是获得房子所有权的方法之一。颁布房子所有权证是国家对建造房子获得所有权的进一步承认.未获得房子所有权证曾经，建造者对房子仍然是具有产业所有权的。民法通则第七十一条规则“产业所有权是指所有人依法对自己的产业享有占有、运用、收益、处置的权力。”而租借则是收益的首要方法。故获得建造规划许可证，但未依法获得房子所有权证的房子租借合同是有用的。
另一种观念以为，获得建造规划许可证而建造的房子，虽然建造是合法的，在获得房子所有权证曾经能够以为具有房子所有权。可是具有房子所有权并不等于能够租借房子，依据《上海市乡镇公有房子管理条例》第十一条规则：“租借公有房子有必要具有租借房子所有权证。”《城市房子租借管理办法》第六条：“有下列景象之一的房子不得租借：(一)未依法获得房子所有权证的;… …”可见获得房子所有权证是租借房子的必要条件，民法通则第七十一条规则的所有人依法对自己的产业享有占有、运用、收益和处置的权力这一规则中有“依法”的限制词。故获得建造规划许可证，但未依法获得房子所有权证的房子租借合同是无效的。
2. 判定回收房子的，当事人未在诉讼中提出要求处理装潢费的，法院应否对装潢费一并处理?
一种观念以为，依据《最高人民法院关于贯彻实行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的定见(试行)》第八十七条规则“非产权人在运用别人的产业上增加附属物，产业所有人赞同增加，并就产业交还时附属物怎么处理有约好的，按约好处理;没有约好又洽谈不成能够撤除的，能够责令撤除;不能撤除的，也能够折价归产业所有人;形成产业所有人丢失的，应负补偿职责。”法院对装潢费用应一并处理;并且，假如法院对装潢费用不予一并处理在回收房子后，租借人成其他运用人对装潢或许有拆改，承租人另行申述，权益很难得到保证。
另一种观念以为，《最高人民法院关于贯彻实行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的定见(试行)》第八十七条规则的是对装潢费用的处理准则，而法院对装潢费用处理的条件是当事人在诉讼中提出建议，假如当事人未在诉讼中提出建议，依据不告不睬准则，不该处理，法院进行处理则逾越了当事人的诉讼请求。法院如判定回收房子并处理装潢费用后，至判定收效和实行结束的一段时间承租人仍在运用房子，装潢仍需求进行折旧，这样租借人的权益就未能得到充沛保证。
3. 房子租借合同被承认无效后，是否只能采纳返还产业、补偿丢失、追缴产业的方法处理产业?
一种观念以为，依据民法通则第六十一条“民事行为被确以为无效或许吊销后，当事人因该行为获得的产业，应当返还给受丢失的一方，有差错的一方应当补偿对方因而所受的丢失，两边都有差错的，应当各自承当相应的职责。两边歹意勾结，施行民事行为危害国家的、团体的或许第三人的利益的，应当追缴两边获得的产业，收归国家、团体所有或许返还第三人。”房子租借合同被承认无效后，只能采纳返还产业、补偿丢失、追缴产业的方法处理产业。
另一种观念以为，民法通则第四条规则“民事活动应当遵从自愿、公正、等价有偿、诚实信用的准则。”房子租借合同被承认无效后，除采纳返还产业、补偿丢失、追缴产业的方法处理产业外，假如承租人无差错且实际运用房子和水、电、煤、电话等设备和承受服务的还应当依据公正、等价有偿准则以补偿或其他方法处理产业争议。
三、商用房子租借合同纠纷案子的要点环节
商用房子租借同合同纠纷案子的审判，应当遵从合同自在、鼓舞买卖、尊重当事人诉权、法院有限干涉等准则，重视以下几个要点环节：
1.检查合同效能。检查房子租借合同是否彻底具有民法通则规则的民事法律行为的条件，是否归于民法通则和经济合同法规则的无效的民事行为，租借房子是否归于《城市房子租借管理办法》第六条规则的不得租借的房子。一般状况下，能够确定有用的，不该确定无效;能够确定部分无效的，不该确定悉数无效。
2.检查差错职责。检查当事人对房子租借合同无效或许违约有无差错，是一方差错仍是混合差错，是严峻差错仍是细微差错，以及差错对持续实行、产业处理，补偿丢失等方面的影响程度。
3.检查合同应否持续实行。关于无效房子租借合同，当然不再持续实行，关于有用房子租借合同，应当鼓舞当事人持续实行，如一方因差错而形成违约，另一方坚持停止合同，两边的确没有持续实行的诚心和或许的，应当判定合同停止实行。
4. 检查装潢费处理。假如合同停止实行，当事人对装潢费处理提出建议的，应当要求一方当事人提交装潢工程的决算书和原始单据，并由两边当事人依据合同约好、折旧要素等洽谈报价。假如洽谈报价不能获得一致定见的，应当托付审计。
5.检查租费处理。关于房子租金和水、电、煤、电话、服务、押金等其他费用，当事人提出建议的，应予一并处理。
6.检查约好违约金处理。当事人约好违约金的，应当按照约好违约金处理;假如约好违约金显失公正的，能够判定改变。
7.检查是否需求追加第三人。假如触及转租的，或许停止合同的，应当将房子运用人追加为第三人。关于产权人和房子运用人乐意直接、签定房子租借合同的，可引导两边另行签定附条件的房子租借合同。在判定停止原房子租借合同的判定收效后新的房子租借合同收效，以鼓舞买卖，减轻当事人的丢失。
8.扩展审判的社会作用。关于未挂号存案的房子租借合同有用持续实行的，应责令当事人到房地产管理部门处理挂号存案手续;关于房子租借合同不规范的，可引导当事人选用规范合同从头签定房子租借合同;关于房子租借合同无效且严峻危害国家的、团体的或许第三人的利益的，应当追缴当事人现已获得或许约好获得的产业。