关于房地产开发企业土地增值税清算管理的相关问题

一、土地增值税项目挂号和交税申报
(一)开发项目状况挂号
新开发的房地产开发项目，交税人应在初次报送《土地增值税预缴交税申报表》时，一起填写《房地产开发项目状况挂号表》;已开端出售的房地产开发项目，交税人应于本布告实施后的2个月内补报《房地产开发项目状况挂号表》。
(二)开发项目交税申报
1、预缴申报：从事房地产开发的交税人，对其开发项目悉数峻工结算前转让房地产获得的收入，按月预征土地增值税。交税人应在次月15日内向主管地税机关报送《土地增值税预缴交税申报表》及其他相关材料，处理预缴交税申报。
2、清算申报：契合清算条件的开发项目，交税人应依照清算处理的有关规则处理清算申报，向主管地税机关报送《土地增值税清算交税申报表》及其他相关材料。
3、清算后申报：已完结清算的项目，对其开发项目尾盘出售所发作的转让收入，应按月进行交税申报，并在次月15日内向主管地税机关报送《土地增值税已清算项目后续出售交税申报表》。
二、土地增值税清算受理
(一)关于契合《清算规程》第九条规则，应进行土地增值税清算的项目，交税人应当在满意条件之日起90日内到主管税务机关处理纸质清算申报，并供给《清算规程》第十二条规则的清算材料。关于契合《清算规程》第十条规则的可清算项目，交税人应当在契合可清算条件之日起15个作业日内书面报告主管税务机关，并附报契合可清算条件的有关证明材料，由主管税务机关确认是否进行清算;关于确认需求进行清算的项目，由主管税务机关下达《税务事项通知书》，交税人应当在收到《税务事项通知书》之日起90日内处理纸质清算申报，并供给《清算规程》第十二条规则的清算材料。
交税人请求享用“缔造普通住宅出售，增值额未超越扣除项目金额之和20%，免征土地增值税”优惠，应在处理土地增值税清算申报时，同时填写《税费优惠处理挂号表》。
(二)主管税务机关收到交税人纸质清算申报，应及时对清算项目是否契合清算条件、报送材料是否齐全等状况进行初审，并在10个作业日内(交税人补正材料时刻不核算在内)做出是否受理的决议。
1、对契合清算条件的项目，且报送的清算材料齐全齐备的，予以受理;
2、对清算项目契合清算条件、但报送的清算材料不全的交税人，应制造《补正材料奉告书》，要求交税人在主管税务机关规则期限内补报相关材料，交税人在规则期限内补齐清算材料后，予以受理;
3、对不契合清算条件的项目，不予受理。
(三)交税人未依照规则的期限处理清算手续，经主管税务机关责令期限清算，逾期仍不清算的，主管税务机关可根据《中华人民共和国税收征收处理法》有关规则处理。
三、土地增值税清算审阅
(一)土地增值税交税人是土地增值税的清算主体，对其清算申报的真实性、准确性和完整性担任，并承当相应法律责任。
(二)主管税务机关受理交税人清算申报后，一般应在90个作业日内完结清算审阅作业。状况复杂确需延伸清算审阅时刻的，经县级以上当地税务局局长同意，能够延伸。
(三)对契合土地增值税清算条件的项目，主管税务机关依照《清算规程》的有关规则进行审阅，在清算审阅中发现涉税嫌疑问题，可针对详细问题约谈交税人，交税人应合作主管税务机关就清算项目审阅中存在的有关问题进行解说、阐明、举证，并供给相关证明材料。
(四)主管税务机关在土地增值税清算过程中，发现清算项目契合《清算规程》第三十四条规则的核定征收条件的，应按核定征收办法对房地产项目进行清算。
(五)主管税务机关审阅完毕后，应及时下达《税务事项通知书》，将清算审阅成果书面通知交税人，由交税人在主管税务机关规则的时限内从头处理土地增值税清算申报，并做好补、退税作业。
对契合“缔造普通住宅出售，增值额未超越扣除项目金额之和20%，免征土地增值税”优惠政策的项目，主管税务机关应在清算审阅完毕后的7个作业日内完结存案挂号作业，并奉告请求人。
四、土地增值税清算核定征收
1.对按核定征收办法进行清算的项目，主管税务机关应采纳经过疆土部分查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额规范、同期同类型房地产出售价格等要素，按不同类型房产别离进行评价，并经主管税务机关审阅合议，区别不同类型房产核定应征税额。清算项目核定征收率原则上不得低于5%。
2.主管税务机关审阅完毕后，应及时下达《税务事项通知书》，将清算审阅成果书面通知交税人，并确认处理补、退税期限。
3.对交税人获得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的、将生地变为熟地后转让的，原则上不得核定征收。
五、四项开发本钱核定
在核算土地增值税时，前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发直接费用等“四项开发本钱”应按实践发作额据实扣除。房地产开发企业处理土地增值税清算所附送的“四项开发本钱”的凭据或材料不契合清算要求或不实的，当地税务机关可参照当地建造工程造价处理部分发布的建安造价定额材料，结合房屋结构、用处、区位等要素，核定上述“四项开发本钱”的单位面积金额规范，并据以核算扣除。详细核定办法由各主管当地税务局确认。
六、本布告自2015年3月1日起实施，即自2015年3月1日起，交税人到主管税务机关处理清算申报的清算项目应按本布告规则履行。