开发商违反售房广告内容应否承担责任

一、案情
1999年至2000年，首都工程公司在其楼书及北京青年报、星岛地产等报刊上宣扬其开发的华辉苑小区，广告的主要内容包含：①小区配备有修建面积达3.5万平方米的超大规模专有会所(含游泳馆、保龄球馆、餐饮文娱、商务中心等设备);②5500平方米的超大车库;③7500平方米的绿洲及中庭花园;④原装进口韩国现代电梯服务;⑤外墙一至二层为仿花岗岩面砖;⑥首层大堂磨光花岗岩地上、大理石墙面;⑦首层进口大厅免费装置楼宇对讲体系;⑧房子室内玻璃为双层玻璃;⑨2.4万平方米小区总占地上积，总修建面积近10万平方米。
1999年11月20日，胡某与首都工程公司签定了北京市内销商品房预售合同。胡某购买华辉苑小区一套修建面积为135.11平方米的房子，价格为每修建平方米人民币5499元。2000年8月11日，首都工程公司向胡某交付了房子。尔后，胡某以为首都工程公司未能实行其在售楼广告中的相应许诺，与很多业主一同开端了两年多的维权之路。2003年12月24日，胡某起诉至向阳区法院，要求首都工程公司：1?实行“小区关闭式办理”的责任和许诺，依照“总占地上积2.4万平方米、总修建面积近10万平方米”的规模对小区进行关闭;2?实行关于小区环境的责任和许诺，为小区建造7500平方米绿洲及中庭花园，5500平方米超大车库，超大规模含游泳馆、保龄球馆、餐饮文娱、商务中心等设备的小区专有会所;3?持续实行关于房子公共部分装饰规范的责任和许诺，为小区首层大堂替换磨光花岗岩地上、大理石墙面，替换电梯、运用许诺的原装进口韩国现代电梯，完结一、二层楼外墙花岗岩墙面的装饰，为首层进口大厅免费装置楼宇对讲体系。若首都工程公司不实行或不能彻底实行上述责任和许诺，胡某保存要求补偿的诉讼权力。
首都工程公司辩称：我公司所作的商品房宣扬广告为要约约请，而非合同条款。理由如下：1?我公司在对华辉苑小区开发建造过程中，依据规划要求，该小区应配有华辉综合楼，即小区配套会所。在我公司实践开发过程中，华辉综合楼既未计入小区公摊面积，也未占用华辉苑住宅小区的土地上积，该楼的建造费用并未计入华辉苑住宅小区的开发本钱，因而华辉综合楼的有无对小区的售房价格根本不发生严重影响。2?我公司在部分楼书中已声明晰“有关图文仅作参阅，一切细节均以最终政府部门同意图则及法令文件为准”的提示语，故楼书内容应视为要约约请。我公司不该承当违约责任，不同意胡某的诉讼请求。
二、审理状况
一审法院经审理以为，原、被告之间签定的商品房预售合同是两边当事人的实在意思表明，其内容亦不违反国家法令、行政法规的强制性规则，属有用合同。关于本案触及的首都工程公司楼书及广告宣扬内容中，关于“2.4万平方米小区总占地上积、总修建面积近10万平方米”的阐明内容不属于最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件司法解释第3条规则的“房子及相关设备”的规模之内，原告将上述阐明内容确以为合同内容并没有法令依据的支撑，对此，法庭不予认定。对原告相应的诉讼请求，即要求首都工程公司“依照总占地上积2.4万平方米、总修建面积近10万平方米”的规模对小区进行关闭，法庭不予支撑。