有关承租人优先购买权问题
来源：听讼网整理 2019-01-02 01:37
(一)承租人优先购买权的性质是债务
司法解说规则承租人优先购买权，承认这种优先购买权与根据共有的优先购买权不同，效能有所不同，共有人的优先购买权优先于承租人优先购买权。至于承租人的优先购买权为什么效能低于共有人优先购买权，司法解说以为承租人的优先购买权是法定优先缔约权，系债务，不具有对立第三人的效能。
(二)损害承租人优先购买权的救助办法为赔偿损失
正由于承租人优先购买权的性质是债务，是优先缔约权，而不是物权性质的权力，因而，司法解说规则，租借人违背责任，损害优先购买权的救助办法损害赔偿，而不是有必要保证承租人优先购买。这个规则与以往的了解是不同的。我以为，这个做法大体可行，是有道理的，便是由于承租人的优先购买权的效能较弱，与共有人的优先购买权效能不同的成果。因而，不能再适用对损害优先购买权的采纳宣告生意合同无效的做法了。
怎样确认损害承租人的优先购买权，解说确认“租借人出卖租借房子在合理期限内没有告诉承租人”，就构成损害优先购买权。这个规则有一个问题值得酌量，便是有或许使租借人在出卖租借房子的时分，都不告诉承租人，最终了不得便是赔偿损失罢了。其结果，或许会使承租人的有用购买权成为一句废话。
(三)对以协议折价变卖办法完成典当权的租借房子承租人享有优先购买权
司法解说第二十二条规则：“租借人与典当权人协议折价、变卖租借房子偿还债务，应当在合理期限内告诉承租人。承租人恳求以同等条件优先购买房子的，人民法院应予支撑。”在对租借房子以协议折价、变卖办法完成典当权时，租借人应当在合理期限内告诉承租人，承租人建议优先购买权的，在同等条件下，能够优先购买，保证承租人的优先购买权。其条件是，租借房子原来是设置了典当权的，租借人要把该房完成典当权，是用协议折价和变卖的办法，才能够建议承租人优先购买权。这个规则还要和第二十条规则的完成典当权不受生意不破租借准则束缚联系起来。以租借房子完成典当权不受生意不破租借的束缚，承租人不能够建议持续坚持租借合同的效能，但在这儿对承租人用优先购买权的办法来维护。可是，应当留意，假如是用拍卖的办法完成典当权的，不在此限。
(四)以拍卖办法出卖租借房子对承租人的维护
司法解说对以拍卖办法对租借房子完成典当权的，专门作出规则，即第二十三条：“租借人托付拍卖人拍卖租借房子，应当在拍卖5日前告诉承租人。承租人未参与拍卖的，人民法院应当确定承租人抛弃优先购买权。”按照这一规则，以拍卖办法出卖租借房子，不论是典当权人为了完成典当权而出卖，仍是租借人自己出卖，只要是拍卖，对承租人优先购买权的维护，就一致适用这样的办法，即租借人以拍卖的办法出卖租借房子的，租借人和拍卖行都有责任在拍卖五日前告诉承租人，假如承租人不参与拍卖的，就视为抛弃优先购买权。这样规则是完全对的。
在司法解说的草案中，还规则了这样的内容：在拍卖过程中，有最高应价时，承租人当场表明高价购买的，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于“租借人出卖租借房子的，应当在出卖之前的合理期限内告诉承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力”的规则处理，保证租借人的优先购买权。损害优先购买权的，应当予以损害赔偿。这样的规则是不正确的，司法解说将这些内容删掉，是完全正确的。
司法解说规则承租人优先购买权，承认这种优先购买权与根据共有的优先购买权不同，效能有所不同，共有人的优先购买权优先于承租人优先购买权。至于承租人的优先购买权为什么效能低于共有人优先购买权，司法解说以为承租人的优先购买权是法定优先缔约权，系债务，不具有对立第三人的效能。
(二)损害承租人优先购买权的救助办法为赔偿损失
正由于承租人优先购买权的性质是债务，是优先缔约权，而不是物权性质的权力，因而，司法解说规则，租借人违背责任，损害优先购买权的救助办法损害赔偿，而不是有必要保证承租人优先购买。这个规则与以往的了解是不同的。我以为，这个做法大体可行，是有道理的，便是由于承租人的优先购买权的效能较弱，与共有人的优先购买权效能不同的成果。因而，不能再适用对损害优先购买权的采纳宣告生意合同无效的做法了。
怎样确认损害承租人的优先购买权，解说确认“租借人出卖租借房子在合理期限内没有告诉承租人”，就构成损害优先购买权。这个规则有一个问题值得酌量，便是有或许使租借人在出卖租借房子的时分，都不告诉承租人，最终了不得便是赔偿损失罢了。其结果，或许会使承租人的有用购买权成为一句废话。
(三)对以协议折价变卖办法完成典当权的租借房子承租人享有优先购买权
司法解说第二十二条规则：“租借人与典当权人协议折价、变卖租借房子偿还债务，应当在合理期限内告诉承租人。承租人恳求以同等条件优先购买房子的，人民法院应予支撑。”在对租借房子以协议折价、变卖办法完成典当权时，租借人应当在合理期限内告诉承租人，承租人建议优先购买权的，在同等条件下，能够优先购买，保证承租人的优先购买权。其条件是，租借房子原来是设置了典当权的，租借人要把该房完成典当权，是用协议折价和变卖的办法，才能够建议承租人优先购买权。这个规则还要和第二十条规则的完成典当权不受生意不破租借准则束缚联系起来。以租借房子完成典当权不受生意不破租借的束缚，承租人不能够建议持续坚持租借合同的效能，但在这儿对承租人用优先购买权的办法来维护。可是，应当留意，假如是用拍卖的办法完成典当权的，不在此限。
(四)以拍卖办法出卖租借房子对承租人的维护
司法解说对以拍卖办法对租借房子完成典当权的，专门作出规则，即第二十三条：“租借人托付拍卖人拍卖租借房子，应当在拍卖5日前告诉承租人。承租人未参与拍卖的，人民法院应当确定承租人抛弃优先购买权。”按照这一规则，以拍卖办法出卖租借房子，不论是典当权人为了完成典当权而出卖，仍是租借人自己出卖，只要是拍卖，对承租人优先购买权的维护，就一致适用这样的办法，即租借人以拍卖的办法出卖租借房子的，租借人和拍卖行都有责任在拍卖五日前告诉承租人，假如承租人不参与拍卖的，就视为抛弃优先购买权。这样规则是完全对的。
在司法解说的草案中，还规则了这样的内容：在拍卖过程中，有最高应价时，承租人当场表明高价购买的，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于“租借人出卖租借房子的，应当在出卖之前的合理期限内告诉承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力”的规则处理，保证租借人的优先购买权。损害优先购买权的，应当予以损害赔偿。这样的规则是不正确的，司法解说将这些内容删掉，是完全正确的。