房产营业税政策解读

我国在2011年调整个人转让房产营业税方针，房产营业税收费规范对个人购买住宅缺乏5年易手生意的，统一按其出售收入全额纳税。营业税及附加的归纳税率为5.5%。
房产营业税
26日出台的“国八条”提出，“调整个人转让住宅营业税方针，对个人购买住宅缺乏5年易手生意的，统一按其出售收入全额纳税”。国家税务总局27日下发《关于调整个人住宅转让营业税方针的告诉》（下称《告诉》），清晰个人出售购买缺乏5年的一般住宅，也要依照其出售收入征收营业税,税率为房子出售收入的5.5%。该方针今天开端履行。全额营业税税率为5.5% 
依照《告诉》，个人将购买缺乏5年的住宅对外出售的，全额征收营业税；个人将购买超越5年（含5年）的非一般住宅对外出售的，依照其出售收入减去购买房子的价款后的差额征收营业税；个人将购买超越5年（含5年）的一般住宅对外出售的，免征营业税。这也意味着，个人出售购买缺乏5年的一般住宅，也要依照其出售收入征收营业税。依照调整前的营业税方针，个人出售购买缺乏5年的一般住宅，依照其出售收入减除购房价款今后的差额征收营业税。而关于个人出售购买5年以上的非一般住宅，依照其出售收入减除购房价款今后的差额征收营业税；个人出售购买5年以上的一般住宅，免征营业税，“国八条”则未做调整。按营业税暂行条例，转让住宅归于出售不动产，营业税税率为5%。一起按营业税税额交纳7%的城建税（城市市区）和3%的教育费附加。营业税及附加的归纳税率为5.5%。   
21世纪不动产举例剖析，总价141万元、未满5年的一般住宅，若以200万元出让，较方针调整前需多交纳7.83万元营业税。“枪打出头鸟”至于土地增值税方针，“国八条”仅重申“加强对土地增值税征管状况的监督查看，要点对定价显着超越周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽察”。据财新网报导，这一规则根本连续了2010年4月国务院10号文（《国务院关于坚决遏止部分城市房价过快上涨的告诉》）的要求。不同之处是，这次对“房价过高”用相对比较的方法界定，即“定价显着超越周边房价水平”。和国务院10号文比较，实践履行部分更易于操作，“有枪打出头鸟的意味”。财新网还引述国家税务总局的文件称，除保证性住宅外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确认恰当的预征率。一起，国税总局规则，对确需核定征收土地增值税的，核定征收率原则上不得低于5%。
实践操作中，有些省份对高房价项目提高了预征率，比方，从上一年下半年起，内蒙古对出售价格为8000元/平方米以上的项目，土地增值税预征率高达6%。“对房企现金流影响大”有剖析以为，若地方政府可以按国务院会议要求，加强对土地增值税的征管，对房地产开发企业的现金流和赢利，都将带来很大影响。对个人转让房地产所得税的征收方针，“国八条”没有提出新的方针，仅仅要求“严格履行”现行方针。现在个人生意住宅的所得税方针是：对个人转让自用5年以上并且是家庭专一日子用房获得的所得，持续免征个人所得税；对出售自有住宅并在一年内从头购房的纳税人，不再减免个人所得税。
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