未经村民集体同意签订的土地租赁合同是否有效

【前言及事例】
乡村经济的飞速发展与人们的法令意识不强形成了巨大反差，形成土地租借乱象频生由此发作的纷争不断。笔者经过详细事例分析乡村土地租借合同的效能问题，以供我们参阅。2008年12月某日，乙方王某为非本村团体成员与甲方某村签定一份租借土地协议书。协议约好甲方将其团体所有的约50亩土地租借给乙方王某，租期20年。甲方签字人为村支部书记，协议上有乡民委员会盖章，但租借该土地未经甲方乡民团体抉择赞同。协议签定后，乙方王某在租借的土地上栽培树木。2014年6月2日，甲方因乡民委员会换届后乙方一向拖欠租金两边无法到达一致意见，由此发作胶葛。甲方以为乙方签定的《土地租借协议书》未经团体赞同应属无效。乙方以为该土地已租借长达六年之久一起也缴纳过租金，视为对该协议的追认，合同应属有用合同。为此，甲方将乙方诉至法院，要求承认对方签定的合同无效。
【法院判定】
法院审理后确定，发包方将乡村土地发包给本团体经济组织以外的单位或许个人承揽，应当事前经本团体经济组织成员的乡民会议三分之二以上成员或三分之二以上的乡民代表赞同，并报乡(镇)人民政府赞同。被告王某与甲方某村签定的《土地租借协议书》未经团体赞同，违背了“民主议定程序”这一法令强制性规则，并且未报镇人民政府赞同，归于未收效的合同，因而该《土地租借协议书》无效。
【分析】
根据《中华人民共和国乡村土地承揽法》第三条规则：“国家实施乡村土地承揽经营准则。乡村土地承揽采纳乡村团体经济组织内部的家庭承揽方法，不宜采纳家庭承揽方法的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等乡村土地，能够采纳投标、拍卖、揭露洽谈等方法承揽。”一起根据《中华人民共和国乡村土地承揽法》第四十七条和第四十八条规则：“以其他方法承揽乡村土地，在同等条件下，本团体经济组织成员享有优先承揽权。发包方将乡村土地发包给本团体经济组织以外的单位或许个人承揽，应当事前经本团体经济组织成员的乡民会议三分之二以上成员或三分之二以上的乡民代表赞同。”乙方不是甲方团体乡民，承揽团体土地应经团体赞同。甲方在既不举行乡民大会也不举行乡民代表会议的情况下，无权代表甲方将团体土地租借给乙方，因两边签定的协议违背了“民主议定程序”这一法令强制性规则，应为无效合同。
但本案的争论焦点在于，乡民委员会收取过租金的行为，是否可视为默许或许是追认行为。乙方承揽土地长达六年之久，甲方没有提出异议，也没有提出诉讼，是否现已超越法令规则的诉讼时效。《中华人民共和国乡村土地承揽法》第四十八条的规则，有必要契合两个收效要件，榜首、需经团体乡民三分之二以上或许三分之二以上乡民代表赞同;第二、需报乡、镇人民政府赞同。两个要件缺一不可。两边签定的《土地租借协议书》违背了“民主议定程序”这一法令强制性规则。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规则：“违背法令、行政法规强制性规则的合同无效。”因无效的合同自始无效，故原告申述并未超越法定的诉讼时效。因而，两边签定的《土地租借协议书》归于无效合同，所以法院根据上述规则作出相应判定，以到达乡村团体土地流通的标准、合法，保证乡民及团体的合法权益的意图。