拖欠物业管理费的法律问题

在我国的起步时刻不长，跟着该职业的迅猛发展，物业办理胶葛近几年也呈上升趋势，胶葛的主体涉及到物业公司、业主及等。诉讼争议包含了业主拖欠物业费、供暖费，物业公司不实行责任致使业主人身、产业受损，业主委员会与物业公司抢夺物业办理权等多方面。其间，业主拖欠物业费、供暖费的案子占有了大部分，也根本成为每个物业公司面对的不可防止的难题。该类胶葛的呈现，一方面反映了当事人权力知道的进步，但另一方面也反映出当事人在处理法令胶葛中存在着一些差错的了解或做法。笔者结合担任物业公司法令顾问期间的作业经验，总结了在处理该类胶葛时应留意的几个问题。
一、法令联系问题
在业主购房及寓居过程中，呈现的首要当事人有：业主(购房人)、开发商、物业公司，存在的法令联系有：物业公司与开发商之间的前期选聘及物业交代办理联系、业主与开发商之间的房子买卖与房子修理法令联系、业主与物业公司之间的物业办理法令联系及业主之间因相邻发作的相邻法令联系及因侵权等发作的其他法令联系。尽管在同一主体身上或许发作多个法令联系，如业主也是购房人，与物业公司发作物业办理法令联系，与开发商发作房子买卖法令联系，与其他业主发作相邻联系，但需清晰的是这些法令联系之间是互相独立的，因而，主体权力义务的承当是不能混杂的。
但在物业办理收费实践中，却经常呈现主体混杂，归责差错的现象：业主极易将物业公司与开发商混为一体，或将其他业主对自己的侵权了解为是物业公司的办理不善;而开发商与物业公司也呈现越权办理，责任区分不清的状况。上述现象的呈现首要是因为当事人对下面两大法令联系没有清楚的知道，将非物业公司的威望归责于物业公司身上。
(一)物业公司与开发商之间的法令联系
在《物业办理法令》公布曾经，存在开发商对小区物业办理的状况，但因为开发商作为修建单位，专业技能缺少，晦气胶葛的处理。2003年9月1日起施行的《物业办理法令》规则：小区的物业办理活动需由物业办理企业进行，依据该法令公布的《物业办理企业资质办理办法》，对物业办理企业的资质进行了进一步规则，将物业办理企业的资质分为一、二、三等级，物业公司需依据本身的资质施行对不同类型小区的物业办理。
因而，现在除部分曾经开发的小区还存在由开发商的物业办理部分进行办理的状况外，大多数小区的物业办理，是由有相应资质的物业公司进行的。
在前一种状况下，小区的物业办理部分作为开发商的一个部分，与开发商是从属联系，不能独立承当责任，对外的一切活动均需以开发商的名义进行。但在后一种状况下，开发商与物业公司分别是两个独立的法人，在小区的办理活动中，物业公司应对自己的行为独立享有权力、承当义务。
但因为在业主、业主大会选聘物业公司之前，小区的物业是由开发商选聘的物业公司进行办理的，在这种状况下，特别是当开发商将小区交由自己建立的物业公司办理时，下列现象就极易呈现：业主将开发商的责任转嫁到物业公司的身上，以存在问题为由回绝交纳费用;而开发商与物业公司也差错了解了自己的权力义务：物业公司在业主入住时提出不交物业费不给房子钥匙;开发商将应退还给业主的购房款充抵物业费。
这些状况的呈现，都是没有澄清法令联系，关于业主来说，因为开发商对房子负质量保证责任，在开发商没有将修理作业托付给物业公司的状况下，业主只能要求开发商对房子进行修理或承当补偿责任，而不能向物业公司提出建议，而物业公司与开发商也应正确知道自己的权责：收缴物业费只能由物业公司进行，而房子交给则是开发商依据房子买卖联系应负的责任。
(二)业主与业主之间的法令联系
业主与业主之间，首要存在因房子相邻发作的相邻联系及因侵权发作的损害补偿法令联系。
依据《民法通则》第83条关于相邻联系的规则，因相邻一方没有正确处理相邻联系，给相邻方形成阻碍或许丢失的，应当承当责任。而侵权责任，也应依照相关法令规则处理。但不管在哪种状况下，物业公司承当责任的条件有必要是有差错，或许是没有按《物业服务合同》约好实行办理责任，如在对房子进行装饰装饰时，业主应留意防止对相邻业主形成噪声搅扰，更不应该撤除房子的承重结构，给相邻房子形成安全隐患，而物业公司虽在服务合同中许诺对业主的装饰装饰行为进行监督办理，但物业公司没有实行该监督办理责任，物业公司应对相邻业主因装饰装饰行为遭受的丢失承当部分责任，或对侵权成果的发作有差错，与其他业主构成一起侵权，如将应由整体业主分摊的费用分摊到单个业主身上。但需求清晰的是，不管物业公司的行为构成的是违约仍是侵权，与业主是否交纳物业费都归于天壤之别的法令联系，业主只能要求物业公司承当违约或侵权责任，而不能回绝交纳物业费、供暖费等费用。
可见，因为混杂了法令联系，物业办理当事人不只无法到达开始意图，还或许因行为不妥，对给相对人形成的丢失承当责任。
二、抗辩权的行使问题
与上面提及的混杂法令联系不同，在有些状况下，业主拒交物业费、供暖费的理由是物业公司供给的服务没有到达《物业服务合同》中约好的规范，如在《物业服务合同》中约好24小时巡查，实际上物业公司并没有做到，或约好坚持小区环境整齐，而业主以为物业公司的保洁办法并不完善等。业主以物业公司没有尽到责任为由拒交物业费用，实际上是差错地行使了双务合同中的不安抗辩权。
　依据不安抗辩权的理论，双务合同中先实行债款当事人如有切当依据证明对方存在法定景象，则能够间断实行债款。我国《合同法》第68条规则的法定景象之一为：有切当依据证明对方有丢失或许或许丢失实行债款才能。在物业办理中，物业费的交纳一般都是先于物业公司供给的物业服务的，契合不安抗辩权要求的债款实行有先后顺序的要求。但事实上，即便物业公司办理不善，供给的服务存在瑕疵，一般也达不到《合同法》第68条规则的无法或许或许无法实行办理责任这一要求，因而，业主常常因依据不足，回绝交费辩论无法得到法令支撑。
尽管业主无法行使不安抗辩权，但物业公司没有依照《物业服务合同》的要求供给完善的办理现已构成合同的不完全实行，业主完全能够要求物业公司承当违约责任：按合同要求完善服务，对给自己形成的丢失要求补偿。