前期物业服务合同纠纷案例分析

合同胶葛往往是发作最多的一种胶葛，而而咱们休戚相关的则是物业合同。而实践上在业主刚入住前期物业服务的胶葛是常常发作，下面，听讼网小编就为我们介绍前期物业服务合同胶葛事例剖析，期望对我们有必定的协助。
2013年7月，高某在珠江帝景小区购买联体别墅后，尽管办理了交付运用手续，但一向未装饰入住，谁知本年8月，高某收到了法院传票，小区物业公司要求其给付物业办理费24760元。高某以为自己没有入住，没有享受到服务，且物业服务合同是开发商与物业公司签定的，与自己无关，因而回绝付出物业费。
原告方以为，前期物业服务合同具有特殊性，高某尽管不是签定合同的当事人，可是高某向房产开发商买受房子就视为高某现已归纳接受了房产商在前期物业服务合同中的权利职责，对高某发生拘束力，故高某应当按约付出物业办理费。被告方则以为，高某没有签定物业服务合同，不应受该合同束缚，且高某没有入住，故不用付出合同对价，应当驳回原告的诉讼请求。终究法院以为判定支撑了被告的诉讼请求。
【律师分析】
1、开发商不能为物业服务企业创设职责。
开发商与住所买受人签定住所转让合一起，应当将住所暂时办理规约、前期物业办理服务合同和住所运用阐明书作为住所转让合同的附件，因而业主购买房子时将一起与开发商及前期物业服务企业别离树立两种法律联系：一是与开发商之间的商品房买卖合同联系;二是与物业服务企业的物业服务合同联系，而开发商与物业服务企业之间并未因而发生权利职责联系。
所以，开发商的“赠送物业费”的许诺，其本质是一种为物业服务企业创设职责的行为，该许诺在与业主的商品房买卖合同联系中作出，依据合同的相对性原理，物业服务企业并非该合同的当事人，除非清晰表示赞同，不然当然不受该许诺的束缚。
2、业主归纳接受开发商相对于物业服务企业的权利职责。
《物业办理法令》第21条的规则，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当签定书面的前期物业服务合同。
第22条建设单位应当在出售物业之前，拟定暂时办理规约，对有关物业的运用、保护、办理，业主的共同利益，业主应当实行的职责，违背暂时办理规约应当承当的职责等事项依法作出约好。
第23条建设单位应当在物业出售前将暂时办理规约向物业买受人明示，并予以阐明。物业买受人在与建设单位签定物业买卖合一起，应当对恪守暂时办理规约予以书面许诺。
第25条建设单位与物业买受人签定的买卖合同应当包括前期物业服务合同约好的内容。
前期物业服务合同的主体是建设单位和物业服务企业，业主不是合同的主体。从合同相对性原理而言，房产开发商与物业服务企业签定的合同不能对业主发生拘束力。可是依据《法令》25条，房产开发商同物业买受人签定物业买卖合一起，包括了两边之间转让前期物业服务合同的合意。因而，前期物业服务合同对业主发生拘束力的依据在于业主归纳接受了合同的权利职责。
在实践中，对业主减免物业费的许诺要契合法律规则或合同的约好，并应获得物业服务企业的赞同。假如您有其他问题，欢迎咨询听讼网专业律师。