钥匙不能替代房产证

　日前，上海静安法院对一同购房者状告房产销售商推迟出示大产证时刻，要求付出违约金4万余元之诉，作出一审判定，由华昊公司付出购房者梁先生一家，以总本金49．3 万元依照银行同期借款利率付出违约金。
两边争议的房子地处本市康定路上，该房子原系上海天怡房产商开发建造。2001 年5月中旬，因天怡公司无力实行法院判定的债款，华昊公司在法院托付的拍卖中，经过竞拍取得了在建工程该大厦42套房子，并于同年8月28日在房产交易中心处理了登记手续。
2002 年1月19日，梁先生一家三口与华昊公司签订了《上海市商品房预售合同》，约好梁先生一家以49．3 万元的价格，购买该大厦内一套118．99 平方米的房子，交房期限为同年的12月31日。在该合同的弥补条款中约好：“华昊公司许诺在2002 年12月31日前办出房地产大产证，向梁先生出示大产证并正式交房。如未如期办出大产证，华昊公司许诺按梁先生一家已付悉数房款补偿丢失（利率按同期按揭借款利率核算）。”之后，梁先生一家付出了悉数房款。2002 年4月22日，华昊公司将房子交给梁先生一家运用。但因华昊公司一向没有办出大产证，梁先生便于本年6月18日向法院申述，要求补偿违约金4万余元。
可华昊公司辩称，梁先生一家的房子属拍卖所得，因该大厦系在建工程，天怡开发商在处理大厦遗留问题上，协作不很默契。大产证一向未办出的职责在天怡公司。再说梁先生一家已于2002 年4月22日入住所购房子，两边在合同实行过程中改变了交房的条件，这说明非但没有形成梁先生的丢失，反而使梁先生一家取得提早入住的利益。
法院以为，商品房的交给包含权力的交给及什物的交给，并与购房者处理房子交代手续（俗称交钥匙），告诉购房者处理产权过户手续。在两边的弥补条款中约好，出示大产证和交钥匙有必要一起具有，作为华昊公司提早交钥匙的责任，不能革除应出示大产证的责任。遂一审判定支撑了梁先生一家的诉讼请求。
法官点评
现有的《上海市商品房预售合同》关于房产销售商怎么交给房子都有了清晰的规则，即取得大产证的一起交给房子，再帮忙购房者处理小产证。
由于违约的品种有许多，违约条款有概括性和详细性之分，前者对违约行为不做详细区别；后者是针对不同的违约行为约好不同的违约金。本案两边规则的是详细违约条款，那么梁先生一家提早入住的现实，不能减轻华昊公司的违约职责。由于华昊公司经过拍卖取得该大厦部分房子产权，关于该大厦属在建工程是明知的，应当预见与开发商处理遗留问题上的难度。无法如期办证的危险理应由华昊公司承当。