首付提高房企为购房者垫首付或分期首付,如何进行税务处理
来源：听讼网整理 2019-04-29 01:11五一长假，众人在游山玩水之时，多个城市相继出台限贷限购方针，给房企业、购房者来个措手不及。限购限贷方针，这对咱们来讲并不生疏，这也是咱们第2次相遇，主要从购房资历、告贷资历两方面着手，按捺炒房，操控房价。限贷限购后，房地产企业需求应对一系列的税务问题，本文将从以下9个方面与我们评论：
1、首付进步，房企为购房者垫首付或分期首付，怎么进行税务处理?
因为首付份额进步，购房者原预算的资金不足以付出首付款，为此，房企为了促销供给代垫首付的方案，让购房者能够准时从银行获得按揭告贷。
房企为购房者垫支的首付款，其实也便是出个收款证明给银行，并没有实践收到购房者的金钱，财政上并没有作为预收账款核算，依照18号布告，只要实践收到预收款时，才需求预缴增值税。
可是在实践操作中，房企一般要与购房者签定代垫首付或分期首付的协议，即开发商告贷给购房者付出首付。一方面购房者向房企开具借单，另一方面房企开具首付款收据给购房者，以向银行出具首付款证明。由此，房企应依照代垫支的首付款，应借记“其他应收款”，贷记“预收账款”，依照预收账款交纳增值税、企业所得税。
【方针链接】
《国家税务总局布告2016年第18号》“第十条规则：一般交税人采纳取收款方法出售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时依照3%预征率预缴增值税。”
《国税发(2009)31号文》“第六条企业经过正式签定《房地产出售合同》或《房地产预售合同》所获得的收入，应确以为出售收入的完结，详细按以下规则承认：(三)采纳银行按揭方法出售开发产品的，应按出售合同或协议约好的价款承认收入额，其首付款应于实践收到日承认收入的完结，余款在银行按揭告贷处理转账之日承认收入的完结。”
2、约束告贷，未能按合同约好获得按揭告贷，怎么进行税务处理?
因为购房者归于限贷目标，本来提交的告贷资料无法经过银行按揭批阅，为此购房者只能坐等银行方针放宽。房企不可能无休止的等候，一般状况下，《产品房买卖合同》中会有约好“因为乙方(购房者)原因未能获得银行按揭告贷，则乙方应在XX天以内以现金付出余款。”(这一点非常重要)
这条款实践上是由“按揭付款”方法改变为“分期付款”方法，因此应该依照合同约好付款日期承认收入的完结，别离核算增值税、企业所得税。
【方针链接】
财税【2016】36号文“第四十五条第一款增值税交税责任、扣缴责任发作时刻为：(一)交税人发作应税行为并收讫出售金钱或许获得讨取出售金钱凭证的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。”
国税发【2009】31号文“第六条企业经过正式签定《房地产出售合同》或《房地产预售合同》所获得的收入，应确以为出售收入的完结，详细按以下规则承认：(二)采纳分期收款方法出售开发产品的，应按出售合同或协议约好的价款和付款日承认收入的完结。付款方提早付款的，在实践付款日承认收入的完结。”
3、限购资历，房产交给时无法处理产权证，怎么承认交税责任时刻?
这个问题在前次限购时比较会集，产品房交给，金钱也付清了，因为购房者被限购，无法处理产权挂号，那么房企应怎么承认交税责任时刻呢?其实，在税法上对交税责任的承认时刻主要看《产品房买卖合同》约好交房日期、付款日期，是否处理产权挂号不影响交税责任时刻。
【方针链接】
财税【2016】36号文“第四十五条第三款获得讨取出售金钱凭证的当天，是指书面合同承认的付款日期;未签定书面合同或许书面合同未承认付款日期的，为服务、无形资产转让完结的当天或许不动产产权改变的当天。”
国税发【2009】31号文“第三条企业房地产开发运营事务包含土地的开发，缔造、出售住所、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设备等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品契合下列条件之一的，应视为现已竣工：(一)开发产品竣工证明资料已报房地产管理部门存案。
(二)开发产品已开端投入使用。
(三)开发产品已获得了初始产权证明。”
4、修正付出方法，由按揭告贷改为分期付方法出售开发产品?
限贷关于买卖两边来说，确实是个头痛的事，已然按揭贷不出来，两边从头洽谈，修正合同的付出方法，将按揭告贷方法改为分期付款方法，这种状况在商业地产比较多。接下来房企怎么财税处理呢?应该依照合同约好的分期付款日期承认收入的完结，别离核算增值税、企业所得税。
【方针链接】
财税【2016】36号文第四十五条。
国税发【2009】31号文第六条第(二)款。
5、房企向购房者收取迟付款或迟交房的违约金的税务处理?
限贷限购会导致购房者迟付房款或迟承受交房的现象，根据两边《产品房买卖合同》约好，房企应向购房者收取违约金。那这违约金在税务上应怎么处理呢?这收取的违约金是因出售产品房而获得的价外费用，在财政核算上应作为房价的一部分，记入“主营事务收入”，核算交纳增值税、企业所得税。也有记入“经营外收入”的状况，但别忘记了申报增值税。
【方针链接】
财税【2016】36号文，第三十七条“出售额，是指交税人发作的应税行为获得的悉数价款和价外费用，财政部和国家税务总局还有规则的在外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包含以下项目：
(一)代为收取并契合本办法第十条规则的政府性基金或许行政事业性收费。
(二)以托付方名义开具发票代托付方收取的金钱。”
国税发【2009】31号文“第五条开发产品出售收入的规模为出售开发产品过程中获得的悉数价款，包含现金、现金等价物及其他经济利益。”
6、签定购房意向交给诚意金未签定正式合同，购房者免除购房意向。
诚意金，又称订金、意向金、预定挂号费，这是标明购房者的购房意向，房企往往会给予购房者几天的考虑、商议时刻，老公要与老婆商议，儿子要与爸爸妈妈商议，这也算是人性化营销的一个办法。在当前楼市火爆的局势下，能买到房就算是捡到廉价了，购房者看中房子就会下订金，因为他们有各种渠道能够使用杠杆完结购房意图，可是限购限贷来了，方案赶不上改变，于是乎只能停止购房意向，向房企请求退回诚意金。
房企与购房者签定认购书，并不是法令意义上的购房合同，不具有法令效力，收到诚意金时，记“其他应付款”，不作为预收账款处理，退回诚意金时，应冲“其他应付款”即可。不触及相关税金。
7、签定正式合同并交给定金，未付首付及按揭告贷，购房者免除合同。
定金，是指合同当事人为了保证合同的实施，根据法令规则或许当事人两边的约好，由当事人一方在合同缔结时或许缔结后实施前，依照合同标的额的必定份额预先给付对方当事人的资金，定金的条件是两边签定了《产品房买卖合同》。
限购限贷后，购房者可能会呈现资金困难或无购房资历而提请开发商免除购房合同。购房者付出定金后，是在付出首付款之前，要求免除购房合同。
根据合同法及《产品卖买卖合同》约好，购房者免除合同，定金不予以交还，房企应作为经济合同违约收入，由“预付账款”转入“经营外收入”处理，核算交纳企业所税税，因为该合同没有实施，并没有发作应税行为，因此没有增值税交税责任。
8、签定正式合同并交给首付及按揭告贷，购房者免除合同。
购销两边签定正式合同后，购房者已付清悉数房款，因为购房者个人原因，向开发商建议免除合同并退房。
这种状况下，一方面需求处理退房手续，财政上作出售退回，需求开具红字发票，冲回对应的出售税额;另一方面，房开企业需求按合同约好，从退款中扣除购房者违约金，即借记“主营主务收入”，贷记“经营外收入”。
【方针链接】
财税【2016】36号文第四十二条交税人发作应税行为，开具增值税专用发票后，发作开票有误或许出售折让、间断、退回等景象的，应当依照国家税务总局的规则开具红字增值税专用发票;未依照规则开具红字增值税专用发票的，不得依照本办法第三十二条和第三十六条的规则扣减销项税额或许出售额。
《国家税务总局关于承认企业所得税收入若干问题的告诉》(国税函〔2008〕875号)第一条第五项第三目规则，企业现已承认出售收入的售出产品发作出售折让和出售退回，应当在发作当期冲减当期出售产品收入。
9、房开企业免除合同，向购房者双倍返还定金或付出赔偿金。
限购限贷后，房地产企业的营销战略施行调整，对部分已出售的产品房实施回购或免除出售合同，为此需求向购房者双倍返还定金或付出违约金，经济合同违约金能够税前列支。
【方针链接】
《中华人民共和国企业所得税法》
“第八条企业实践发作的与获得收入有关的、合理的开销，包含本钱、费用、税金、丢失和其他开销，准予在核算应交税所得额时扣除。”
“第十条在核算应交税所得额时，下列开销不得扣除：
(一)向投资者付出的股息、盈利等权益性投资收益金钱;
(二)企业所得税税款;
(三)税收滞纳金;
(四)罚金、罚款和被没收资产的丢失;
(五)本法第九条规则以外的捐献开销;
(六)资助开销;
(七)未经核定的准备金开销;
(八)与获得收入无关的其他开销。”
因此根据这两项规则剖析，交税人依照经济合同规则付出的违约金是能够进行税前扣除的。可是假如相关的罚款是由工商行政管理部门课处的，或许是由司法机关、其他行政部门课处的，那么则不得进行税前扣除。