商品房买卖法律问题汇总
来源：听讼网整理 2019-02-19 03:59
商品房生意法令问题汇总
1.售楼广告上的内容，开发商应实现吗?
售楼广告和宣扬资料仅仅是开发商为了招引买房的人而做的一种宣扬。假如广告上的宣扬内容没有写入合同中，即便将来这些宣扬没有实现，开发商一般也不会因而而承当职责。假如开发商在这些资料上写得十分清晰详细，内容确认，如“送多少钱的精装修”，“美化面积到达多少平方米”等等，这些内容将对房子价格以及购房人是否买房发作严重影响，即便这些内容没有写入合同，开发商也要实现。所以，一些重要的广告必定要保存好，假如将来发作胶葛，能够作为根据。
2.房地产商承当虚伪广告民事职责的必要条件有什么?
(1)房地产商发布了虚伪广告。购房者要能够证明广告的内容是虚伪的或许部分是虚伪的，这种虚伪是房地产商片面成心所为。这是房地产商承当职责的条件。(2)购房者是遭到诈骗和误导。购房者因为依靠(虚伪)广告，对该广告许诺的内容抱有希望才购买房子的，即遭到了诈骗和误导。假如购房者在购房前已知或应知广告内容虚伪，或许购房者的购房行为与虚伪广告无关，则不能以为是遭到了诈骗和误导。(3)购房者的合法权益遭到了危害。购房者的合法权益遭到实践发作的危害，这种危害包含产业的、金钱的、精力的。(4)危害和虚伪广告之间有因果联络。也便是说，是虚伪广告诈骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了危害，即虚伪广告与危害之间有因果联络。
3.《认购书》一般包含哪些内容?
《认购书》的内容包含：①房号及户型。②房子的修建面积。③房子的价款及核算方法。④签定正式购房的日期。⑤在一方不实行的处理问题。⑥开发商的预售许可证号。⑦当事人两边基本状况。
4.什么是修建面积?
修建面积包含两个部分：一部分是套内修建面积，一部分是分摊的共用修建面积。它的核算公式是：修建面积=套内修建面积 分摊的共用修建面积。
5.什么是套内修建面积?
套内修建面积包含三个部分：套内运用面积，套内墙体面积，阳台修建面积。它的核算公式是：套内修建面积=套内运用面积 套内墙体面积 阳台修建面积。
6.套内墙体面积包含什么?
套内墙体面积包含两个部分：一部分是共用墙体面积，一部分对错共用墙体面积。共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积;非共用墙体水平投影面积悉数计入套内墙体面积。
7.什么是分摊的共用修建面积?
共用修建面积是指由整幢楼的产权人一起一切的整幢楼共用部分的修建面积。分摊的共用修建面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的共用修建面积。共用修建面积和分摊的共用修建面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人依照法令、法规的规则对其享有权力，承当职责。未经整体共有人或业主大会依法定程序赞同，任何人都不得侵吞或改动全楼共用修建空间原始规划的运用功用。分摊的共用修建面积=套内修建面积×共用修建面积分摊系数
8.共用修建面积的分摊准则是什么?
① 共用修建面积的分摊以幢为单位。分摊的共用修建面积为本幢内的共用修建面积，与本幢不相连的共用修建面积不得分摊到本幢房子内。②为整幢商品房服务的共用修建面积，由该幢楼各套商品房分摊;为部分规模服务的共用修建面积，由获益的各套商品房分摊。屡次分摊共用修建面积的，别离核算分摊系数。各套商品房应分摊的共用修建面积，为各次分摊的共用修建面积之和。③共用修建面积分摊后，不区分各套商品房分摊的修建面积的详细部位，但任何人不得侵吞或改动原规划的运用功用。
9.哪些共用修建面积能够分摊?
整幢楼的以下共用面积能够分摊：①大堂、公共门厅、走廊、过道、共用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接纳机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值勤警卫室、物业处理用房等以及其他功用上为该修建服务的专用设备用房。②套与共用修建空间之间的分隔墙及外墙(包含山墙)墙体面积水平投影面积的一半。③核算修建面积的房子，层高(高度)均应在2.20米以上(含2.20米，以下同)。
10.哪些共用修建面积不能分摊?
①库房、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、独自具有运用功用的独立运用空间。②售房单位自营、自用的房子。③为多幢房子服务的警卫室、处理(包含物业处理)用房。
11.面积变了，购房者能够退房吗?
经有关部门赞同今后，商品房的面积能够改变，但要在10日内告诉购房者。在接到告诉的15日内，购房者能够作出退房的书面答复。在此期间内未作书面答复的，视为赞同改变。
开发商没有在规则的期限内告诉，购房者有权退房。假如退房，开发商要承当违约职责。
12.面积差错比的公式是什么?
面积差错比=产权挂号面积-合同约好面积
合同约好面积 ×100%
13.处理房子面积胶葛的准则是什么?
合同有约好的，依照约好处理;合同没有约好或许约好不清晰的，依照以下准则处理：
(1)面积差错比绝对值在3%以内(含3%)，依照合同约好的价格据实结算，买受人恳求解除合同的，不予支撑;
(2)面积差错比绝对值超出3%，买受人恳求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支撑。买受人赞同继续实行合同，房子实践面积大于合同约好面积的，面积差错比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人依照约好的价格补足，面积差错比超出3%部分的房价款由出卖人承当，一切权归买受人;房子实践面积小于合同约好面积的，面积差错比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积差错比超越3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
14.买房一般要交哪些税?
(1) 印花税。(2)契税。(3)证件印花税。
15.买房一般要交哪些费?
(1)房子一切权挂号费。(2)公共修理基金。(3)归纳地价款。(4)证件工本费。
16.买车库交契税吗?
购房者伴随普通住所购买的车库，能够折半征收契税，依照1.5%的税率纳税;购房者伴随非普通住所(如别墅)购买的车库，不适用折半征收契税的方针，仍然要依照3%的税率纳税。
17.哪些产业能够典当?
(一)典当人一切的房子和其他地上定着物。
(二)典当人一切的机器、交通运输工具和其他产业。
(三)典当人依法有权处置的国有的土地运用权、房子和其他地上定着物。
(四)典当人依法有权处置的国有的机器、交通运输工具和其他产业。
(五)依法获准没有缔造的或许正在缔造中的房子或许其他修建物，当事人处理了典当物挂号今后能够典当。
(六)告贷人以所购自用住所作为告贷典当物的，有必要将住所价值全额用于告贷典当。
18.哪些产业不能典当?
不能典当的产业：土地一切权;一切权、运用权不明或许有争议的产业;依法被查封、扣押、监管的产业;以法定程序确以为违法、违章的修建物。
19.哪些权力能够质押?
(1)汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单;
(2)依法能够转让的股份、股票;
(3)依法能够转让的商标专用权，专利权、著作权中的产业权;
20.什么是转按揭?
“转按揭”是指已在银行处理个人住所告贷的告贷人，向原告贷银行要求延伸告贷期限，或将典当给银行的个人住所出售或转让给第三人而请求个人住所款改变期限，改变告贷人或改变典当物的告贷。改变告贷人的简称“转按”，延伸原告贷期限的称为“加按”，改变典当物称为“换按”。
21.什么样的房子要评价?
商品房、二手房和担保中心以为有必要进行评价的其他房子。
经济适用房不需求评价。
22.什么是组合告贷?
组合告贷是住所资金处理中心运用方针性住所资金、银行运用商业信贷资金向同一告贷人发放的购房告贷，是方针性和商业性告贷组合的总和，即在住所公积金额度之外的告贷需求，由银行资金处理。银行资金部分利率高于住所公积金告贷利率，组合告贷归纳利率在住所公积金告贷利率与银行告贷利率二者之间。
23.什么是个人住所贴息告贷?
所谓个人住所贴息告贷，是北京市住所资金处理中心、北京市告贷担保中心与有关商业银行协作，推出的个人住所担保告贷方针性贴息事务。购房人可在商业银行直接纳取告贷，无须再到处理中心、银行跑两套手续，交两笔手续费。这样，告贷时刻，尤其是组合告贷的时刻，或许由曾经的几个月节省到只需几天。而商业告贷和公积金告贷之间的利差，则由政府住所基金供给的利息返还给商业银行，最终的贴息实惠仍落在告贷人身上。
24.请求个人住所贴息告贷的条件是什么?
(1)请求人有必要是住所公积金的缴存人，到请求日中止，请求人继续缴存住所公积金6个月以上，或累计缴存12个月以上，当前为正常的缴存状况。(2)供给契合要求的担保方法。(3)夫妻两边只能请求一笔住所告贷贴息。(4)一起满意商业银行对个人住所告贷规则的其他条件。
25.什么是住所补助?
住所补助是单位中止什物分房后，国家为员工处理住所问题而给予的补助赞助，选用钱银分配方法向员工发放的用于住所消费的专项资金。行将单位原用于建房、购房的资金转化为住所补助，分次(如按月)或一次性地发给员工，再由员工到住所市场上通过购买或租借等方法处理自己的住所问题。住所补助的详细数额各地政府根据当地经济适用住所平均价格、平均工资，以及员工应享有的住所面积等要素详细确认。
26.住所补助随人走吗?
员工在本市规模内因各种原因变化作业单位且调入单位已树立住所补助账户时，应将其原住所补助账户内的余额转入新调入单位住所补助账户。单位因员工停薪、离任、调集作业等各种原因中止为其交存住所补助，在未复薪、未找到新的作业单位或因为新的作业单位未树立住所补助时，员工住所补助资金结余本息应暂时封存在原单位住所补助账户下。住所补助资金封存期间仍按规则计息。此外，单位和员工持有用证件能够查询本单位或个人住所补助账户有关信息。
27.什么是一表?
一表是指：《建造工程竣工检验存案表》。
28.什么是两书?
两书是指：《住所质量保证书》和《住所运用说明书》。
29.收房时还检查哪些文件?
《商品房面积实测技能陈述书》、《物业处理条约》。
30.室内环境检测陈述一般由开发商供给吗?
2002年7月1日今后开工的项目，开发商有必要供给室内环境检测陈述。2002年7月1日曾经开工的项目，假如在合同中约好了以室内环境检测合格为交给条件的，开发商也要供给室内环境检测陈述。
31.开发商什么时分算交房?
当商品房现已竣工，而且到达交给运用条件今后，开发商会书面告诉购房者处理交代手续。在进行交代的时分，开发商要供给一表两书、《商品房面积实测技能陈述书》、室内环境检测陈述和《物业处理条约》。当购房者以为房子契合约好，而且在《房子检验交代单》上签字今后，开发商就完成了房子的交给。假如开发商供给的文件不全，购房者有权回绝接纳房子，由此发作的延期交房的职责由开发商来承当。
32.何种质量问题能够退房?
经有关组织检测后，的确发作房子主体结构质量不合格或许房子质量严重影响房子正常运用的状况，购房者能够要求退房，一起能够要求开发商承当违约职责。
33.房子损毁、灭失谁来赔?
在房子交给运用曾经，毁损和灭失的危险由开发商承当。在房子交给运用今后，毁损和灭失的危险由购房者承当。购房者签了《房子检验交代单》今后，房子就算是交给运用了;购房者没有正当理由不接纳房子的，视为开发商现已交给。
34.处理了入住手续，房子便是你的了吗?
不是。只需通过挂号今后，获得了个人的《房子一切权证》的房子才真实归于自己，而且这种权力遭到法令的维护。
35.“乡产权房”能买吗?
农人集体一切的土地运用权不得出让、转让或许租借用于非农业建造，开发商假如没有对土地的性质进行转化,不能用于房地产的开发建造。乡一级政府无权颁布房子产权证。购房人一旦购买了这种房子，不光无法获得国家发放的房地产权属证明，不能生意，而且购房人的合法权益也无法获得相应的保证。
36.一般什么时刻办房产证?
购房者能够托付开发商处理房产证，也能够自己处理。假如购买的是现房，购房者应该在缔结合同之日起90日内处理房产证。假如购买的是期房，购房者应该在房子交给运用之日起90日内处理房产证。
37.没有房产证的房子能典当、生意吗?
房产证是房子一切权的仅有证明，没有房产证的房子不能生意、置换、赠与、承继、转让。假如从事了上述的行为，也是不受法令维护的。以没有房产证的房子作典当一般是无效的，可是假如两边因而诉至法院，在一审法庭争辩完毕曾经能够供给房产证或许补办挂号手续的，典当仍是有用的。
38产权证没办，是否应交物业费?
尽管您在买房的时分还没有获得产权证书，并不具有房子产权，可是因为您现已签定了购房合同而且现已入住，对该房子有适当的控制权，而且从物业处理中获益，因而应该付出物业处理费。
39.承继和承受遗赠而获得的房产要交契税吗?
法定承继人承继房子不征收契税，非法定承继人承继房子，归于赠与行为，应征收契税。
40.房子买了还没住，要交物业处理费吗?
要交。业主没有入住因而水电费或许很少，可是物业处理公司对整个小区的处理是一种公共性服务，也包含对该空房的处理。物业处理公司的服务不会因为单个业主没有实践寓居就中止，所以业主不管是否入住，只需处理了入住手续，均应从处理入住手续后按合同的约好交纳处理费。
41.房子质量差,处理费还要交吗?
因为房子质量问题是业主与开发商之间的购房合同联络，而物业处理费是业主与物业处理公司根据物业处理合同约好的，二者是两个不同的法令联络。关于房子的质量问题，业主应追查开发商的职责，而与物业处理公司并无直接联络，业主不能以此为托言拖欠处理费。
42.物业处理公司是否有权扣押业主的房子钥匙?
无权。向业主交给房子是开发商的职责，假如业主现已付了房款，则开发商有必要向业主交给房子。物业处理公司向业主交给房子是代开发商实行职责，只能以开发商的名义，不能以自己的名义。物业处理公司因为业主拒签业主条约或其他原因而不给业主房子钥匙的行为，是将自己在物业处理合同中的相关权力联络附加到了替开发商实行交给房子的职责中了，这是不契合法令规则的。
43.开发商延期交房的违约金能付出物业处理费吗?
不能够。物业处理费与违约金不能彼此抵销，因为物业处理与开发商卖房是两个不同的合同联络。而且因为通常状况下，开发商都会要求抵销一年以上的物业处理费，而收取一年以上的物业处理费是不合法的。
业主有权回绝开发商这种用“延期交房的违约金”与“物业处理费”相抵销的行为;假如业主与开发商及物业处理公司三方达成了“债款搬运协议”，违约金最多也只能折抵一年的“物业处理费”，其余部分仍应要求开发商付出。业主在处理入住手续时，应留存开发商逾期交房的书面违约根据。
44.不交物业费，物业处理公司有权停水停电吗?
供水供电合同的两边当事人为业主与供水、供电公司;物业处理合同的两边当事人为业主与物业处理公司，两者是不同的法令联络。
停水停电的权力是供水供电企业的一项重要合同实行抗辩权，物业处理公司不是小区内的供水供电人，天然不享有供水供电权。在物业处理合同中，约好在业主欠费的状况下，物业公司能够以停水停电为赏罚手法，在合同法上归于设他合同条款，依法理，这种条款应征得权力人的赞同，不然，为无效条款，业主反而能够追查物业处理公司的侵权危害赔偿职责。
45.不交购房款时，物业处理公司有权停水停电吗?
业主拖欠房款违反了他与开发商之间的购房合同，开发商能够根据房子生意合同追查业主的职责。而物业处理公司与业主之间的联络由物业处理合同调整，假如业主准时付出了物业处理费，物业处理公司就应当依照合同约好供给物业服务。物业公司遵从开发商的指派，私行停水停电的行为，是违法的，受损业主能够追查物业公司的侵权危害赔偿职责。
46.买了车位，还要交车位处理费吗?
购买车位与交纳车位处理费并不矛盾。购买车位后，业主获得了车位的一切权，可是车位的保洁、保安、照明等等仍需求物业处理公司进行处理。因而，买了车位的业主仍要交纳车位处理费。
47、买房时要看的“五证”是什么?
“五证”是指：国有土地运用证、建造用地规划许可证、建造工程规划许可证、修建工程开工证和商品房预售许可证。
48、什么是“定金罚则”?
所谓定金罚则，其实是定金担保效果的表现。假如交定金的一方违约，那么违约方就无权要回定金;假如是收定金的一方违约，那么违约方就要双倍返还定金。
定金与订金尽管仅一字之差，可是其法令性质却不同。定金是实行合同的一种担保方式，假如一方违约，就要适用定金罚则。订金(有的叫认购金或许预付款)是购房人忧虑看中的房子买不到而预先交的订钱，实践上是在必定期限内的优先购买权，它不是合同的担保方式。
1.售楼广告上的内容，开发商应实现吗?
售楼广告和宣扬资料仅仅是开发商为了招引买房的人而做的一种宣扬。假如广告上的宣扬内容没有写入合同中，即便将来这些宣扬没有实现，开发商一般也不会因而而承当职责。假如开发商在这些资料上写得十分清晰详细，内容确认，如“送多少钱的精装修”，“美化面积到达多少平方米”等等，这些内容将对房子价格以及购房人是否买房发作严重影响，即便这些内容没有写入合同，开发商也要实现。所以，一些重要的广告必定要保存好，假如将来发作胶葛，能够作为根据。
2.房地产商承当虚伪广告民事职责的必要条件有什么?
(1)房地产商发布了虚伪广告。购房者要能够证明广告的内容是虚伪的或许部分是虚伪的，这种虚伪是房地产商片面成心所为。这是房地产商承当职责的条件。(2)购房者是遭到诈骗和误导。购房者因为依靠(虚伪)广告，对该广告许诺的内容抱有希望才购买房子的，即遭到了诈骗和误导。假如购房者在购房前已知或应知广告内容虚伪，或许购房者的购房行为与虚伪广告无关，则不能以为是遭到了诈骗和误导。(3)购房者的合法权益遭到了危害。购房者的合法权益遭到实践发作的危害，这种危害包含产业的、金钱的、精力的。(4)危害和虚伪广告之间有因果联络。也便是说，是虚伪广告诈骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了危害，即虚伪广告与危害之间有因果联络。
3.《认购书》一般包含哪些内容?
《认购书》的内容包含：①房号及户型。②房子的修建面积。③房子的价款及核算方法。④签定正式购房的日期。⑤在一方不实行的处理问题。⑥开发商的预售许可证号。⑦当事人两边基本状况。
4.什么是修建面积?
修建面积包含两个部分：一部分是套内修建面积，一部分是分摊的共用修建面积。它的核算公式是：修建面积=套内修建面积 分摊的共用修建面积。
5.什么是套内修建面积?
套内修建面积包含三个部分：套内运用面积，套内墙体面积，阳台修建面积。它的核算公式是：套内修建面积=套内运用面积 套内墙体面积 阳台修建面积。
6.套内墙体面积包含什么?
套内墙体面积包含两个部分：一部分是共用墙体面积，一部分对错共用墙体面积。共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积;非共用墙体水平投影面积悉数计入套内墙体面积。
7.什么是分摊的共用修建面积?
共用修建面积是指由整幢楼的产权人一起一切的整幢楼共用部分的修建面积。分摊的共用修建面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的共用修建面积。共用修建面积和分摊的共用修建面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人依照法令、法规的规则对其享有权力，承当职责。未经整体共有人或业主大会依法定程序赞同，任何人都不得侵吞或改动全楼共用修建空间原始规划的运用功用。分摊的共用修建面积=套内修建面积×共用修建面积分摊系数
8.共用修建面积的分摊准则是什么?
① 共用修建面积的分摊以幢为单位。分摊的共用修建面积为本幢内的共用修建面积，与本幢不相连的共用修建面积不得分摊到本幢房子内。②为整幢商品房服务的共用修建面积，由该幢楼各套商品房分摊;为部分规模服务的共用修建面积，由获益的各套商品房分摊。屡次分摊共用修建面积的，别离核算分摊系数。各套商品房应分摊的共用修建面积，为各次分摊的共用修建面积之和。③共用修建面积分摊后，不区分各套商品房分摊的修建面积的详细部位，但任何人不得侵吞或改动原规划的运用功用。
9.哪些共用修建面积能够分摊?
整幢楼的以下共用面积能够分摊：①大堂、公共门厅、走廊、过道、共用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接纳机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值勤警卫室、物业处理用房等以及其他功用上为该修建服务的专用设备用房。②套与共用修建空间之间的分隔墙及外墙(包含山墙)墙体面积水平投影面积的一半。③核算修建面积的房子，层高(高度)均应在2.20米以上(含2.20米，以下同)。
10.哪些共用修建面积不能分摊?
①库房、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、独自具有运用功用的独立运用空间。②售房单位自营、自用的房子。③为多幢房子服务的警卫室、处理(包含物业处理)用房。
11.面积变了，购房者能够退房吗?
经有关部门赞同今后，商品房的面积能够改变，但要在10日内告诉购房者。在接到告诉的15日内，购房者能够作出退房的书面答复。在此期间内未作书面答复的，视为赞同改变。
开发商没有在规则的期限内告诉，购房者有权退房。假如退房，开发商要承当违约职责。
12.面积差错比的公式是什么?
面积差错比=产权挂号面积-合同约好面积
合同约好面积 ×100%
13.处理房子面积胶葛的准则是什么?
合同有约好的，依照约好处理;合同没有约好或许约好不清晰的，依照以下准则处理：
(1)面积差错比绝对值在3%以内(含3%)，依照合同约好的价格据实结算，买受人恳求解除合同的，不予支撑;
(2)面积差错比绝对值超出3%，买受人恳求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支撑。买受人赞同继续实行合同，房子实践面积大于合同约好面积的，面积差错比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人依照约好的价格补足，面积差错比超出3%部分的房价款由出卖人承当，一切权归买受人;房子实践面积小于合同约好面积的，面积差错比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积差错比超越3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
14.买房一般要交哪些税?
(1) 印花税。(2)契税。(3)证件印花税。
15.买房一般要交哪些费?
(1)房子一切权挂号费。(2)公共修理基金。(3)归纳地价款。(4)证件工本费。
16.买车库交契税吗?
购房者伴随普通住所购买的车库，能够折半征收契税，依照1.5%的税率纳税;购房者伴随非普通住所(如别墅)购买的车库，不适用折半征收契税的方针，仍然要依照3%的税率纳税。
17.哪些产业能够典当?
(一)典当人一切的房子和其他地上定着物。
(二)典当人一切的机器、交通运输工具和其他产业。
(三)典当人依法有权处置的国有的土地运用权、房子和其他地上定着物。
(四)典当人依法有权处置的国有的机器、交通运输工具和其他产业。
(五)依法获准没有缔造的或许正在缔造中的房子或许其他修建物，当事人处理了典当物挂号今后能够典当。
(六)告贷人以所购自用住所作为告贷典当物的，有必要将住所价值全额用于告贷典当。
18.哪些产业不能典当?
不能典当的产业：土地一切权;一切权、运用权不明或许有争议的产业;依法被查封、扣押、监管的产业;以法定程序确以为违法、违章的修建物。
19.哪些权力能够质押?
(1)汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单;
(2)依法能够转让的股份、股票;
(3)依法能够转让的商标专用权，专利权、著作权中的产业权;
20.什么是转按揭?
“转按揭”是指已在银行处理个人住所告贷的告贷人，向原告贷银行要求延伸告贷期限，或将典当给银行的个人住所出售或转让给第三人而请求个人住所款改变期限，改变告贷人或改变典当物的告贷。改变告贷人的简称“转按”，延伸原告贷期限的称为“加按”，改变典当物称为“换按”。
21.什么样的房子要评价?
商品房、二手房和担保中心以为有必要进行评价的其他房子。
经济适用房不需求评价。
22.什么是组合告贷?
组合告贷是住所资金处理中心运用方针性住所资金、银行运用商业信贷资金向同一告贷人发放的购房告贷，是方针性和商业性告贷组合的总和，即在住所公积金额度之外的告贷需求，由银行资金处理。银行资金部分利率高于住所公积金告贷利率，组合告贷归纳利率在住所公积金告贷利率与银行告贷利率二者之间。
23.什么是个人住所贴息告贷?
所谓个人住所贴息告贷，是北京市住所资金处理中心、北京市告贷担保中心与有关商业银行协作，推出的个人住所担保告贷方针性贴息事务。购房人可在商业银行直接纳取告贷，无须再到处理中心、银行跑两套手续，交两笔手续费。这样，告贷时刻，尤其是组合告贷的时刻，或许由曾经的几个月节省到只需几天。而商业告贷和公积金告贷之间的利差，则由政府住所基金供给的利息返还给商业银行，最终的贴息实惠仍落在告贷人身上。
24.请求个人住所贴息告贷的条件是什么?
(1)请求人有必要是住所公积金的缴存人，到请求日中止，请求人继续缴存住所公积金6个月以上，或累计缴存12个月以上，当前为正常的缴存状况。(2)供给契合要求的担保方法。(3)夫妻两边只能请求一笔住所告贷贴息。(4)一起满意商业银行对个人住所告贷规则的其他条件。
25.什么是住所补助?
住所补助是单位中止什物分房后，国家为员工处理住所问题而给予的补助赞助，选用钱银分配方法向员工发放的用于住所消费的专项资金。行将单位原用于建房、购房的资金转化为住所补助，分次(如按月)或一次性地发给员工，再由员工到住所市场上通过购买或租借等方法处理自己的住所问题。住所补助的详细数额各地政府根据当地经济适用住所平均价格、平均工资，以及员工应享有的住所面积等要素详细确认。
26.住所补助随人走吗?
员工在本市规模内因各种原因变化作业单位且调入单位已树立住所补助账户时，应将其原住所补助账户内的余额转入新调入单位住所补助账户。单位因员工停薪、离任、调集作业等各种原因中止为其交存住所补助，在未复薪、未找到新的作业单位或因为新的作业单位未树立住所补助时，员工住所补助资金结余本息应暂时封存在原单位住所补助账户下。住所补助资金封存期间仍按规则计息。此外，单位和员工持有用证件能够查询本单位或个人住所补助账户有关信息。
27.什么是一表?
一表是指：《建造工程竣工检验存案表》。
28.什么是两书?
两书是指：《住所质量保证书》和《住所运用说明书》。
29.收房时还检查哪些文件?
《商品房面积实测技能陈述书》、《物业处理条约》。
30.室内环境检测陈述一般由开发商供给吗?
2002年7月1日今后开工的项目，开发商有必要供给室内环境检测陈述。2002年7月1日曾经开工的项目，假如在合同中约好了以室内环境检测合格为交给条件的，开发商也要供给室内环境检测陈述。
31.开发商什么时分算交房?
当商品房现已竣工，而且到达交给运用条件今后，开发商会书面告诉购房者处理交代手续。在进行交代的时分，开发商要供给一表两书、《商品房面积实测技能陈述书》、室内环境检测陈述和《物业处理条约》。当购房者以为房子契合约好，而且在《房子检验交代单》上签字今后，开发商就完成了房子的交给。假如开发商供给的文件不全，购房者有权回绝接纳房子，由此发作的延期交房的职责由开发商来承当。
32.何种质量问题能够退房?
经有关组织检测后，的确发作房子主体结构质量不合格或许房子质量严重影响房子正常运用的状况，购房者能够要求退房，一起能够要求开发商承当违约职责。
33.房子损毁、灭失谁来赔?
在房子交给运用曾经，毁损和灭失的危险由开发商承当。在房子交给运用今后，毁损和灭失的危险由购房者承当。购房者签了《房子检验交代单》今后，房子就算是交给运用了;购房者没有正当理由不接纳房子的，视为开发商现已交给。
34.处理了入住手续，房子便是你的了吗?
不是。只需通过挂号今后，获得了个人的《房子一切权证》的房子才真实归于自己，而且这种权力遭到法令的维护。
35.“乡产权房”能买吗?
农人集体一切的土地运用权不得出让、转让或许租借用于非农业建造，开发商假如没有对土地的性质进行转化,不能用于房地产的开发建造。乡一级政府无权颁布房子产权证。购房人一旦购买了这种房子，不光无法获得国家发放的房地产权属证明，不能生意，而且购房人的合法权益也无法获得相应的保证。
36.一般什么时刻办房产证?
购房者能够托付开发商处理房产证，也能够自己处理。假如购买的是现房，购房者应该在缔结合同之日起90日内处理房产证。假如购买的是期房，购房者应该在房子交给运用之日起90日内处理房产证。
37.没有房产证的房子能典当、生意吗?
房产证是房子一切权的仅有证明，没有房产证的房子不能生意、置换、赠与、承继、转让。假如从事了上述的行为，也是不受法令维护的。以没有房产证的房子作典当一般是无效的，可是假如两边因而诉至法院，在一审法庭争辩完毕曾经能够供给房产证或许补办挂号手续的，典当仍是有用的。
38产权证没办，是否应交物业费?
尽管您在买房的时分还没有获得产权证书，并不具有房子产权，可是因为您现已签定了购房合同而且现已入住，对该房子有适当的控制权，而且从物业处理中获益，因而应该付出物业处理费。
39.承继和承受遗赠而获得的房产要交契税吗?
法定承继人承继房子不征收契税，非法定承继人承继房子，归于赠与行为，应征收契税。
40.房子买了还没住，要交物业处理费吗?
要交。业主没有入住因而水电费或许很少，可是物业处理公司对整个小区的处理是一种公共性服务，也包含对该空房的处理。物业处理公司的服务不会因为单个业主没有实践寓居就中止，所以业主不管是否入住，只需处理了入住手续，均应从处理入住手续后按合同的约好交纳处理费。
41.房子质量差,处理费还要交吗?
因为房子质量问题是业主与开发商之间的购房合同联络，而物业处理费是业主与物业处理公司根据物业处理合同约好的，二者是两个不同的法令联络。关于房子的质量问题，业主应追查开发商的职责，而与物业处理公司并无直接联络，业主不能以此为托言拖欠处理费。
42.物业处理公司是否有权扣押业主的房子钥匙?
无权。向业主交给房子是开发商的职责，假如业主现已付了房款，则开发商有必要向业主交给房子。物业处理公司向业主交给房子是代开发商实行职责，只能以开发商的名义，不能以自己的名义。物业处理公司因为业主拒签业主条约或其他原因而不给业主房子钥匙的行为，是将自己在物业处理合同中的相关权力联络附加到了替开发商实行交给房子的职责中了，这是不契合法令规则的。
43.开发商延期交房的违约金能付出物业处理费吗?
不能够。物业处理费与违约金不能彼此抵销，因为物业处理与开发商卖房是两个不同的合同联络。而且因为通常状况下，开发商都会要求抵销一年以上的物业处理费，而收取一年以上的物业处理费是不合法的。
业主有权回绝开发商这种用“延期交房的违约金”与“物业处理费”相抵销的行为;假如业主与开发商及物业处理公司三方达成了“债款搬运协议”，违约金最多也只能折抵一年的“物业处理费”，其余部分仍应要求开发商付出。业主在处理入住手续时，应留存开发商逾期交房的书面违约根据。
44.不交物业费，物业处理公司有权停水停电吗?
供水供电合同的两边当事人为业主与供水、供电公司;物业处理合同的两边当事人为业主与物业处理公司，两者是不同的法令联络。
停水停电的权力是供水供电企业的一项重要合同实行抗辩权，物业处理公司不是小区内的供水供电人，天然不享有供水供电权。在物业处理合同中，约好在业主欠费的状况下，物业公司能够以停水停电为赏罚手法，在合同法上归于设他合同条款，依法理，这种条款应征得权力人的赞同，不然，为无效条款，业主反而能够追查物业处理公司的侵权危害赔偿职责。
45.不交购房款时，物业处理公司有权停水停电吗?
业主拖欠房款违反了他与开发商之间的购房合同，开发商能够根据房子生意合同追查业主的职责。而物业处理公司与业主之间的联络由物业处理合同调整，假如业主准时付出了物业处理费，物业处理公司就应当依照合同约好供给物业服务。物业公司遵从开发商的指派，私行停水停电的行为，是违法的，受损业主能够追查物业公司的侵权危害赔偿职责。
46.买了车位，还要交车位处理费吗?
购买车位与交纳车位处理费并不矛盾。购买车位后，业主获得了车位的一切权，可是车位的保洁、保安、照明等等仍需求物业处理公司进行处理。因而，买了车位的业主仍要交纳车位处理费。
47、买房时要看的“五证”是什么?
“五证”是指：国有土地运用证、建造用地规划许可证、建造工程规划许可证、修建工程开工证和商品房预售许可证。
48、什么是“定金罚则”?
所谓定金罚则，其实是定金担保效果的表现。假如交定金的一方违约，那么违约方就无权要回定金;假如是收定金的一方违约，那么违约方就要双倍返还定金。
定金与订金尽管仅一字之差，可是其法令性质却不同。定金是实行合同的一种担保方式，假如一方违约，就要适用定金罚则。订金(有的叫认购金或许预付款)是购房人忧虑看中的房子买不到而预先交的订钱，实践上是在必定期限内的优先购买权，它不是合同的担保方式。