关于房地产纠纷案件的审理有何技巧呢
来源：听讼网整理 2018-12-07 13:11
最高人民法院揭露发布第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要，触及对婚姻家庭案子、侵权胶葛案子、房地产胶葛案子、物权胶葛案子、诉讼时效等七大类36个相关法律问题的裁判精力解读。
四、关于房地产胶葛案子的审理
(一)关于合同效能问题
13、《城市房地产处理法》第三十九条榜首款第二项规则并非效能性强制性规则，当事人仅以转让国有土地使用权未到达该项规则条件为由，恳求承认转让合同无效的，不予支撑。
(杨律师补白：《城市房地产处理法》第39条 以出让方法取得土地使用权的，转让房地产时，应当契合下列条件：(二)依照出让合同约好进行出资开发，归于房子建造工程的，完结开发出资总额的百分之二十五以上，归于成片开发土地的，构成工业用地或许其他建造用地条件。)
14、《物权法》榜首百九十一条第二款并非针对典当产业转让合同的效能性强制性规则，当事人仅以转让典当房地产未经典当权人赞同为由，恳求承认转让合同无效的，不予支撑。受让人在典当挂号未涂销时要求处理过户挂号的，不予支撑。
(杨律师补白：《物权法》第191条：典当期间，典当人未经典当权人赞同，不得转让典当产业，但受让人代为清偿债款消除典当权的在外。)
(二)关于一房数卖的合同实行问题
15、审理一房数卖胶葛案子时，假如数份合同均有用且买受人均要求实行合同的，一般应依照现已处理房子所有权改动挂号、合法占有房子以及合同实行情况、买卖合同建立先后等次序承认权力保护顺位。但歹意处理挂号的买受人，其权力不能优先于现已合法占有该房子的买受人。对买卖合同的建立时刻，应归纳主管机关存案时刻、合同载明的签定时刻以及其他根据承认。
(三)关于以房抵债问题
16、当事人达到以房抵债协议，并要求制造调解书的，人民法院应当严厉查看协议是否在相等自愿基础上达到;对存在严重误解或显失公正的，应当予以释明;对使用协议危害其他债权人利益或许躲避公共处理方针的，不能制造调解书;对当事人行为构成虚伪诉讼的，严厉依照民事诉讼法榜首百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解说》榜首百九十条、榜首百九十一条的规则处理;涉嫌犯罪的，移交刑事侦办机关处理。
17、当事人在债款清偿期届满后达到以房抵债协议并现已处理了产权搬运手续，一方要求承认以房抵债协议无效或许改动、吊销，经查看不归于合同法第五十二条、第五十四条规则景象的，对其建议不予支撑。
(四)关于违约职责问题
18、买受人恳求出卖人付出逾期办证的违约金，从合同约好或许法定期限届满之次日起核算诉讼时效期间。
合同没有约好违约职责或许丢失数额难以承认的，可参照《最高人民法院关于审理民间假贷案子适用法律若干问题的规则》第二十九条第二款规则处理。
(杨律师补白：即“约好了借期内的利率但未约好逾期利率，出借人建议借款人自逾期还款之日起依照借期内的利率付出资金占用期间利息的，人民法院应予支撑。”)
五、关于物权胶葛案子的审理
(一)关于乡村房子买卖问题
19、在国家承认的宅基地制度改革试点区域，可以依照国家方针及相关辅导定见处理宅基地使用权因典当担保、转让而发作的胶葛。
在非试点区域，农人将其宅基地上的房子出售给本团体经济组织以外的个人，该房子买卖合同确定为无效。合同无效后，买受人恳求返还购房款及其利息，以及恳求补偿翻建或许改建本钱的，应当归纳考虑当事人差错等要素予以承认。
20、在触及乡村宅基地或乡村团体经营性建造用地的民事胶葛案子中，当事人建议利润分配等合同权力的，应供给政府部门关于土地使用规划、建造用地计划及优先满意团体建造用地等要求的批阅文件或许证明。未供给上述手续或许虽供给了上述手续，但在一审法庭争辩完结前土地性质仍未改动为国有土地的，所触及的相关合同应按无效处理。有用法律知识
(二)关于违法修建相关胶葛的处理问题
21、关于未取得建造工程规划许可证或许未依照建造工程规划许可证规则内容建造的违法修建的确定和处理，归于国家有关行政机关的职权规模，应避免经过民事审判变相为违法修建确权。当事人恳求承认违法修建权力归属及内容的，人民法院不予受理;现已受理的，判决驳回申述。
22、因违法修建坍毁或其放置物、悬挂物掉落、掉落形成的危害补偿胶葛，归于民事案子受案规模，应依照侵权职责法有关物件危害职责的相关规则处理。
(三)关于因土地承揽、征收、征用引发争议的处理问题
23、审理土地补偿费分配胶葛时，要在现行法律规则结构内，归纳考虑当事人生发作活情况、户口挂号情况以及乡村土地对农人的基本生活保证功用等要素确定相关权力主体。要以当事人是否取得其他代替性基本生活保证为重要考量要素，稳重确定其权力主体资历的丢失，重视依法保护妇女、儿童以及农人工等集体的合法权益。
(四)关于诉讼时效问题
24、现已合法占有转让标的物的受让人恳求转让人处理物权改动挂号，挂号权力人恳求无权占有人返还不动产或许动产，好坏联系人恳求承认物权的归属或内容，权力人恳求扫除波折、消除风险，对方当事人以超越诉讼时效期间抗辩的，均应不予支撑。
25、被承继人逝世后遗产未切割，各承继人均未表明抛弃承继，根据承继法第二十五条规则应视为均已承受承继，遗产属各承继人一起共有;当事人诉请享有承继权、建议切割遗产的胶葛案子，应参照共有产业切割的准则，不适用有关诉讼时效的规则。
六、关于劳作争议胶葛案子的审理
应当坚持依法保护劳作者合法权益和保护用人单位生计开展偏重的准则，严厉依法区别劳作联系和劳务联系，避免确定劳作联系泛化。
(一)关于案子受理问题
26、劳作人事判决组织作出判决判决，当事人在法定期限内未提申述讼但再次恳求判决，劳作人事判决组织作出不予受理判决、决议或告诉，当事人不服提申述讼，经查看以为前后两次恳求判决事项归于不同事项的，人民法院予以受理;经查看以为归于同一事项的，人民法院不予受理，现已受理的判决驳回申述。
(二)关于判决时效问题
27、当事人在判决阶段未提出超越判决恳求期间的抗辩，劳作人事判决组织作出实体判决后，当事人在诉讼阶段又以超越判决时效期间为由进行抗辩的，人民法院不予支撑。
当事人未依照规则提出判决时效抗辩，又以判决时效期间届满为由恳求再审或许提出再审抗辩的，人民法院不予支撑。
(三)关于竞业约束问题
28、用人单位和劳作者在竞业约束协议中约好的违约金过火高于或许低于实践丢失，当事人恳求调整违约金数额的，人民法院可以参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解说(二)》第二十九条的规则予以处理。
(四)关于劳作合同免除问题
29、用人单位在劳作合同期限内经过“末位筛选”或“竞争上岗”等方式单独免除劳作合同，劳作者可以用人单位违法免除劳作合同为由，恳求用人单位持续实行劳作合同或许付出补偿金。
七、关于建造工程施工合同胶葛案子的审理
(一)关于合同效能问题
30、要依法保护经过招投标所签定的中标合同的法律效能。当事人违背工程建造强制性标准，恣意紧缩合理工期、下降工程质量标准的约好，应确定无效。关于约好无效后的工程价款结算，应根据建造工程施工合同司法解说的相关规则处理。
(二)关于工程价款问题
31、投标人和中标人另行签定改动工期、工程价款、工程项目性质等影响中标成果实质性内容的协议，导致合同两边当事人就实质性内容享有的权力职责发作较大改变的，应确定为改动中标合同实质性内容。
(三)关于承揽人停(窝)工丢失的补偿问题
32、因发包人未依照约好供给原材料、设备、场所、资金、技能资料的，荫蔽工程在荫蔽之前，承揽人已告诉发包人查看，发包人未及时查看等原因致使工程半途停、缓建，发包人应当补偿因而给承揽人形成的停(窝)工丢失，包含停(窝)工人员人工费、机械设备窝工费和因窝工形成设备租借费用等停(窝)工丢失。
(四)关于不实行协作职责的职责问题
33、发包人不实行奉告改动后的施工计划、施工技能交底、完善施工条件等协作职责，致使承揽人停(窝)工，以致难以完结工程项目建造的，承揽人催告在合理期限内实行，发包人逾期仍不实行的，人民法院视违约情节，可以根据合同法第二百五十九条、第二百八十三条规则裁判顺延工期，并有权要求补偿停(窝)工丢失。
34、承揽人不实行合作工程档案存案、开具发票等协作职责的，人民法院视违约情节，可以根据合同法第六十条、榜首百零七条规则，判令承揽人期限实行、补偿丢失等。
、关于民事审判程序
(一)关于判定问题
35、当事人对判定人作出的判定定见的一部分提出贰言并恳求从头判定的，应当侧重查看贰言是否建立;如贰言建立，准则上仅针对贰言部分从头判定或许弥补判定，并尽量减缩判定的规模和次数。
(二)关于诉讼代理人资历问题
36、以当事人的工作人员身份参与诉讼活动，应当依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解说》第八十六条的规则，至少应当提交以下根据之一加以证明：
(1)交纳社保记载凭据;
(2)收取薪酬凭据;
(3)其他可以证明其为当事人工作人员身份的根据。
四、关于房地产胶葛案子的审理
(一)关于合同效能问题
13、《城市房地产处理法》第三十九条榜首款第二项规则并非效能性强制性规则，当事人仅以转让国有土地使用权未到达该项规则条件为由，恳求承认转让合同无效的，不予支撑。
(杨律师补白：《城市房地产处理法》第39条 以出让方法取得土地使用权的，转让房地产时，应当契合下列条件：(二)依照出让合同约好进行出资开发，归于房子建造工程的，完结开发出资总额的百分之二十五以上，归于成片开发土地的，构成工业用地或许其他建造用地条件。)
14、《物权法》榜首百九十一条第二款并非针对典当产业转让合同的效能性强制性规则，当事人仅以转让典当房地产未经典当权人赞同为由，恳求承认转让合同无效的，不予支撑。受让人在典当挂号未涂销时要求处理过户挂号的，不予支撑。
(杨律师补白：《物权法》第191条：典当期间，典当人未经典当权人赞同，不得转让典当产业，但受让人代为清偿债款消除典当权的在外。)
(二)关于一房数卖的合同实行问题
15、审理一房数卖胶葛案子时，假如数份合同均有用且买受人均要求实行合同的，一般应依照现已处理房子所有权改动挂号、合法占有房子以及合同实行情况、买卖合同建立先后等次序承认权力保护顺位。但歹意处理挂号的买受人，其权力不能优先于现已合法占有该房子的买受人。对买卖合同的建立时刻，应归纳主管机关存案时刻、合同载明的签定时刻以及其他根据承认。
(三)关于以房抵债问题
16、当事人达到以房抵债协议，并要求制造调解书的，人民法院应当严厉查看协议是否在相等自愿基础上达到;对存在严重误解或显失公正的，应当予以释明;对使用协议危害其他债权人利益或许躲避公共处理方针的，不能制造调解书;对当事人行为构成虚伪诉讼的，严厉依照民事诉讼法榜首百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解说》榜首百九十条、榜首百九十一条的规则处理;涉嫌犯罪的，移交刑事侦办机关处理。
17、当事人在债款清偿期届满后达到以房抵债协议并现已处理了产权搬运手续，一方要求承认以房抵债协议无效或许改动、吊销，经查看不归于合同法第五十二条、第五十四条规则景象的，对其建议不予支撑。
(四)关于违约职责问题
18、买受人恳求出卖人付出逾期办证的违约金，从合同约好或许法定期限届满之次日起核算诉讼时效期间。
合同没有约好违约职责或许丢失数额难以承认的，可参照《最高人民法院关于审理民间假贷案子适用法律若干问题的规则》第二十九条第二款规则处理。
(杨律师补白：即“约好了借期内的利率但未约好逾期利率，出借人建议借款人自逾期还款之日起依照借期内的利率付出资金占用期间利息的，人民法院应予支撑。”)
五、关于物权胶葛案子的审理
(一)关于乡村房子买卖问题
19、在国家承认的宅基地制度改革试点区域，可以依照国家方针及相关辅导定见处理宅基地使用权因典当担保、转让而发作的胶葛。
在非试点区域，农人将其宅基地上的房子出售给本团体经济组织以外的个人，该房子买卖合同确定为无效。合同无效后，买受人恳求返还购房款及其利息，以及恳求补偿翻建或许改建本钱的，应当归纳考虑当事人差错等要素予以承认。
20、在触及乡村宅基地或乡村团体经营性建造用地的民事胶葛案子中，当事人建议利润分配等合同权力的，应供给政府部门关于土地使用规划、建造用地计划及优先满意团体建造用地等要求的批阅文件或许证明。未供给上述手续或许虽供给了上述手续，但在一审法庭争辩完结前土地性质仍未改动为国有土地的，所触及的相关合同应按无效处理。有用法律知识
(二)关于违法修建相关胶葛的处理问题
21、关于未取得建造工程规划许可证或许未依照建造工程规划许可证规则内容建造的违法修建的确定和处理，归于国家有关行政机关的职权规模，应避免经过民事审判变相为违法修建确权。当事人恳求承认违法修建权力归属及内容的，人民法院不予受理;现已受理的，判决驳回申述。
22、因违法修建坍毁或其放置物、悬挂物掉落、掉落形成的危害补偿胶葛，归于民事案子受案规模，应依照侵权职责法有关物件危害职责的相关规则处理。
(三)关于因土地承揽、征收、征用引发争议的处理问题
23、审理土地补偿费分配胶葛时，要在现行法律规则结构内，归纳考虑当事人生发作活情况、户口挂号情况以及乡村土地对农人的基本生活保证功用等要素确定相关权力主体。要以当事人是否取得其他代替性基本生活保证为重要考量要素，稳重确定其权力主体资历的丢失，重视依法保护妇女、儿童以及农人工等集体的合法权益。
(四)关于诉讼时效问题
24、现已合法占有转让标的物的受让人恳求转让人处理物权改动挂号，挂号权力人恳求无权占有人返还不动产或许动产，好坏联系人恳求承认物权的归属或内容，权力人恳求扫除波折、消除风险，对方当事人以超越诉讼时效期间抗辩的，均应不予支撑。
25、被承继人逝世后遗产未切割，各承继人均未表明抛弃承继，根据承继法第二十五条规则应视为均已承受承继，遗产属各承继人一起共有;当事人诉请享有承继权、建议切割遗产的胶葛案子，应参照共有产业切割的准则，不适用有关诉讼时效的规则。
六、关于劳作争议胶葛案子的审理
应当坚持依法保护劳作者合法权益和保护用人单位生计开展偏重的准则，严厉依法区别劳作联系和劳务联系，避免确定劳作联系泛化。
(一)关于案子受理问题
26、劳作人事判决组织作出判决判决，当事人在法定期限内未提申述讼但再次恳求判决，劳作人事判决组织作出不予受理判决、决议或告诉，当事人不服提申述讼，经查看以为前后两次恳求判决事项归于不同事项的，人民法院予以受理;经查看以为归于同一事项的，人民法院不予受理，现已受理的判决驳回申述。
(二)关于判决时效问题
27、当事人在判决阶段未提出超越判决恳求期间的抗辩，劳作人事判决组织作出实体判决后，当事人在诉讼阶段又以超越判决时效期间为由进行抗辩的，人民法院不予支撑。
当事人未依照规则提出判决时效抗辩，又以判决时效期间届满为由恳求再审或许提出再审抗辩的，人民法院不予支撑。
(三)关于竞业约束问题
28、用人单位和劳作者在竞业约束协议中约好的违约金过火高于或许低于实践丢失，当事人恳求调整违约金数额的，人民法院可以参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解说(二)》第二十九条的规则予以处理。
(四)关于劳作合同免除问题
29、用人单位在劳作合同期限内经过“末位筛选”或“竞争上岗”等方式单独免除劳作合同，劳作者可以用人单位违法免除劳作合同为由，恳求用人单位持续实行劳作合同或许付出补偿金。
七、关于建造工程施工合同胶葛案子的审理
(一)关于合同效能问题
30、要依法保护经过招投标所签定的中标合同的法律效能。当事人违背工程建造强制性标准，恣意紧缩合理工期、下降工程质量标准的约好，应确定无效。关于约好无效后的工程价款结算，应根据建造工程施工合同司法解说的相关规则处理。
(二)关于工程价款问题
31、投标人和中标人另行签定改动工期、工程价款、工程项目性质等影响中标成果实质性内容的协议，导致合同两边当事人就实质性内容享有的权力职责发作较大改变的，应确定为改动中标合同实质性内容。
(三)关于承揽人停(窝)工丢失的补偿问题
32、因发包人未依照约好供给原材料、设备、场所、资金、技能资料的，荫蔽工程在荫蔽之前，承揽人已告诉发包人查看，发包人未及时查看等原因致使工程半途停、缓建，发包人应当补偿因而给承揽人形成的停(窝)工丢失，包含停(窝)工人员人工费、机械设备窝工费和因窝工形成设备租借费用等停(窝)工丢失。
(四)关于不实行协作职责的职责问题
33、发包人不实行奉告改动后的施工计划、施工技能交底、完善施工条件等协作职责，致使承揽人停(窝)工，以致难以完结工程项目建造的，承揽人催告在合理期限内实行，发包人逾期仍不实行的，人民法院视违约情节，可以根据合同法第二百五十九条、第二百八十三条规则裁判顺延工期，并有权要求补偿停(窝)工丢失。
34、承揽人不实行合作工程档案存案、开具发票等协作职责的，人民法院视违约情节，可以根据合同法第六十条、榜首百零七条规则，判令承揽人期限实行、补偿丢失等。
、关于民事审判程序
(一)关于判定问题
35、当事人对判定人作出的判定定见的一部分提出贰言并恳求从头判定的，应当侧重查看贰言是否建立;如贰言建立，准则上仅针对贰言部分从头判定或许弥补判定，并尽量减缩判定的规模和次数。
(二)关于诉讼代理人资历问题
36、以当事人的工作人员身份参与诉讼活动，应当依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解说》第八十六条的规则，至少应当提交以下根据之一加以证明：
(1)交纳社保记载凭据;
(2)收取薪酬凭据;
(3)其他可以证明其为当事人工作人员身份的根据。