开发商是否需退还多收的办证费

【案情】
张某等人在广东某闻名楼盘购买了商品房，张某等人在交纳了购房合同房款30%的首期房款后，开发商要求张某等人交纳合同房款10%的处理房产证费(以下简称：办证费)，张某等人以办证费过高提出抗议，开发商口头“不交纳办证费的，按违约处理，不交还首期房款”，无法张某等人只好交纳合同房款10%的办证费。张某等人以开发商收取办证费过高为由，向法院申述恳求开发商返还多收的办证费。开发商则以为，房地产商场竞争剧烈，“不提房价 高额办证费”是房地产商遍及采纳的出售策略，何况合同房款10%的办证费是购房者自愿交纳，应该驳回张某等人的诉讼恳求。
【不合】
关于开发商是否需求交还多收的办证费，存在两种不同的定见：
定见一、购房者与开发商是相等的民事主体，购房者关于开发商收取高额的办证费，完全能够回绝，也能够挑选不购房。开发商收取高额的办证费，是购房者自愿交纳的，不违背法令强制性规则，应该驳回张某等购房者的诉讼恳求。
定见二、开发商在出售楼盘时分，没有清晰奉告办证费实践是多少，开发商收取合同房款10%的办证费，显着过高，显失公正，应该交还多收的办证费。
【分析】
笔者赞同第二种定见，理由如下：
一、开发商收取合同房款10%的办证费显着过高，违背了商场规律。
依据处理房产证的相关规则，购买首套房的，大约需求交纳合同房款1%～3%的契税、0.05%的印花税、3元/平方米的买卖费、80元的权属登记费及10元/本的房产证工本费。144平方米以下的商品房所需的办证费一般不会超越合同房款的2%.即便开发商署理房产证需求收取必定的办证署理费，首要需求清晰奉告购房者详细的办证费数额，在此基础上能够收取必定合理的办证署理费。敞开商收取合同房款10%的办证费，显着过高。开发商独占处理房产证，并收取高额的办证费，发生高额的独占获利，这是违法的。开发商采纳的 “不提房价 高额办证费”的出售策略不只违背商场规律，还存在偷税漏税之嫌疑。
二、开发商收取高额的办证费，显失公正。
开发商的劳作支付体现在组织建设楼盘和出售楼盘进程中，商品房的合理定价应该是商品房的“土地和修建本钱 各种税费 员工工资 合理获利”，因而，开发商的获利首要来源于合同房价。开发商为购房者处理房产证是批量处理的，处理进程十分简略，处理房产证远比开发楼盘简略的多，开发商不该该以署理房产证作为获利的一种手法。作为一种促销手法，开发商能够免费为购房者处理房产证;或许收取必定合理的办证署理费，合理的办证署理费应该参照商场上署理房产证署理组织的收费规范。本案中，开发商处于优势位置，而购房者缺乏经验，开发商以“不交纳办证费的，按违约处理，不交还首期房款”的钳制理由收取合同房款10%的办证费，显着过高，显着违背等价有偿的商场准则，显失公正。《民法通则》第59条规则，对严重误解或显失公正的民事行为，一方当事人有权恳求人民法院或裁定组织予以改变或吊销。最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的定见》对显失公正的确定作了司法解释，即“一方当事人使用优势或许对方没有经验，致使两边的权力与责任显着违背等价有偿准则的，能够确定为显失公正。”依据该法令规则，购房者能够要求开发商退回多收的办证费。
综上所述：开发商应该返还多收张某等人的处理房产证费。