土地增值税有何计算方式以及相关知识

某房地产企业开发了某花园小区项目，小区可售修建面积为1万平方米，扣除项目中总修建本钱费用1200万元。2008年12月小区房子出售份额到达90%，开发商共获得房子出售收入1350万元，税务机关要求其进行土地增值税清算。企业在清算时，确认了该项意图单位修建本钱费用为1200元/平方米，交纳土地增值税217.11万元。2009年该项目又出售了门面房500平方米，获得出售收入500万元，税务机关要求其再次清算土地增值税。
此刻，关于怎么核算交纳土地增值税，有两种不同的核算办法，且两种办法核算出来的税款悬殊较大，税企之间存在争议。现将两种核算办法别离论述如下。
办法一，确认500万元是售房所获得的悉数收入，依照税法规则答应从售房收入总额中减去扣除项目金额，确认土地增值额和增值率，以此来核算土地增值税。
售房获得收入500万元减去答应扣除的开发本钱及费用60万元，再减去经营税金及附加27.25万元，增值额为412.75万元。
依据增值额与扣除项意图比值为增值率的公式，求得增值率为473.07%。依据超越扣除项目金额200%的部分适用税率为60%的规则，按速算扣除系数35%核算，该房地产企业应交纳土地增值税为217.11万元。
用办法一核算的理由是，土地增值税初次进行清算之后，再出售是一个独立的出售行为，是建立在初次清算确认过单位修建本钱费用的根底之上。因而，土地的增值额、增值率很简单核算出来，适用税率也简单确认，套用公式核算就可得知，且核算进程十分简洁，便于税务人员的税收办理征管。
办法二，2009年获得的500万元售房收入，增值额核算办法同办法一，都是412.75万元，但增值率的确认就不相同了。依据配比准则核算相应的扣除项目，确认增值率，以此来核算土地增值税。
确认增值率的核算进程为：售房的悉数收入=初次清算收入1350万元 再出售500万元=1850万元，开发本钱及费用扣除金额=初次清算扣除金额1167.2万元 再出售扣除金额87.25万元=1254.45万元，增值额=1850万元-1254.45万元=595.55万元，增值率47.47%。
因为增值率是47.4，未超越50%，对应的适用税率为30%，速算扣除系数为0，应交纳土地增值税123.83万元。
用办法二核算的理由是，在国家税收政策没有改动的状况下，关于同一个房地产开发项意图应纳土地增值税是一个确认值，不可能是跟着出售的时点不同而改动，不论进程怎么改变，但终究土地增值税适用税率肯定是一个定值。
笔者以为，从实际状况看，土地增值税初次清算后如有存量房未出售，在清算后企业再次出售存量房是一个很正常的状况。更重要的是，一个开发项目出售结束后，清算的土地增值额、增值率和应纳土地增值税应是仅有的，不该该有两个以上的成果。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算办理有关问题的告诉》(国税发〔2006〕187号)规则，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后出售或有偿转让的，交税人应按规则进行土地增值税的交税申报，扣除项目金额按清算时的单位修建面积本钱费用乘以出售或转让面积核算。这儿规则了扣除项意图核算，但对税率的适用没有明确规则。因而，在清算土地增值税时，按办法二进行通盘考虑归纳核算，并不违背相关规则。