应当征收土地增值税的计算方法

土地增值税是土地开发者需求向税务部分交纳的一种税，我国土地增值税征收施行四级的税率制，土地增值的额度越高，应交的税也越多，那么应当征收土地增值税的核算方法是怎样的?下面由听讼网小编为读者进行相关常识的回答。
一、应当征收土地增值税的核算方法
关于房企来说，土地增值税是以转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税根据，并依照四级超率累进税率进行征收。
(1)增值额未超越扣除项目金额50%部分，税率为30%;
(2)增值额超越扣除项目金额50%，未超越扣除项目金额100%的部分，税率为40%;
(3)增值额超越扣除项目金额100%，未超越扣除项目金额200%的部分，税率为50%;
(4)增值额超越扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
土地增值税的核算：
经过以上对房地产转让收入及扣除项目金额的确认后，依照土地增值税的核算过程，可以核算增值额了，土地增值税的增值额=转让房地产获得的收入-扣除项目金额。核算出增值额，确认出增值额占扣除项目金额的比例(增值额÷扣除项目金额×100%)，再找出适用税率，也就可以核算应交纳的土地增值税税额了，即：土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
例如：某房地产开发公司将一栋新建的独立写字楼全体出售，收入总额为20000万元。开发该栋写字楼的相关开销为：付出地价款及各种费用2800万元;房地产开发本钱5000万元;财务费用中的利息开销为1500万元(已正确按转让项目核算分摊并已供给金融机构证明)，转让环节交纳的有关税费算计为1121万元;当地政府规则的其他房地产开发费用核算扣除比例为5%.应交纳土地增值税的核算方法如下：
(1)获得土地运用权付出的地价及相关费用为2800万元。
(2)房地产开发本钱为5000万元。
(3)房地产开发费用=1500 (2800 5000)×5%=1890万元。
(4)答应扣除的税费为1121万元。
(5)加计扣除额=(2800 5000)×20%=1560万元。
(6)答应扣除的项目金额算计=2800 5000 1890 1121 1560=12371万元。
(7)增值额=20000-12371=7629万元。
(8)增值率=7629÷12371×100%=61.67%。
(9)应纳税额=7629×40%-12371×5%=2433.05万元。
二、土地增值税的效果
(一)增强国家对房地产开发和房地产生意商场的调控
变革开放前，我国土地办理准则一向采纳行政划拨方法，不答应进行土地生意，既没有地产生意行为，更不存在地产生意商场。实践证明，这种土地办理准则不利于进步土地资源的运用效益。变革开放后，对土地运用办理准则逐渐施行了变革，打破了无偿运用，禁绝生意的老规则，确立了有偿运用，答应转让运用权的方针和准则。
新的土地运用方针和办理准则的施行，从根本上促进了我国房地产开发和房地产生意商场的开展。这关于合理装备土地资源，进步土地运用效益，添加政府财政收入，改善城市基础设备和人民日子寓居条件，以及带动国民经济相关工业的开展，都产生了积极效果。
可是，因为有关土地办理的各项准则还有待完善，对土地及房地产商场的办理也有待改善，我国在房地工业开展中也呈现了一些问题。首要是：搞房地产开发过热，一度炒买炒卖房地产的投机盛行，房地产价格上涨过猛，投入房地产的资金规划过大，国家土地资源糟蹋较严峻，国有土地资源收益丢失过多，也影响和危害了国民经济的健康协调开展，并且也造成了社会分配不公。
在这种情况下，我国决议学习世界上一些国家和地区的有利做法，开征土地增值税，使用税收杠杆对房地工业的开发、运营和房地产商场进行恰当调控，以维护房地工业和房地产商场的健康开展，操控出资规划，促进土地资源的合理使用，调理部分单位和个人经过炒买炒卖房地产获得的高额收入。
(二)有利于国家按捺炒买炒卖土地获取暴利的行为
土地收益首要来源于土地的增值。
一是天然增值，即因为土地资源是有限的，而跟着经济缔造的开展，出产和日子缔造用地扩展，土地资源相对发作紧缺，导致土地价格上升。这是土地增值的首要因素。
二是出资增值，即投入资金开发缔造，把“生地”变为“熟地”，建成适用于各种出产、日子、商业用设备，构成土地增值。
土地资源属国家所有，国家为土地的完好而不受侵略投入了巨额资金，国家应参加土地增值收益分配，并获得较大比例。一起对房地产开发者出资、开发房地产应获得的合理收益，应当予以维护，使其可以得到必定的报答，以促进房地工业的正常开展。
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