离婚房产归属有哪些疑惑
来源：听讼网整理 2018-10-23 03:21
鉴于夫妻之间房产归属的相关规则散见于《民法通则》、《婚姻法》及其司法解说、《继承法》以及《合同法》等规范性文件中，且内容纷繁复杂，对相关法律规则进行整理、汇总和剖析，以期为大众普法、解惑。
疑问之一：夫妻一方婚前购买的房子，且付清悉数房款，婚后在房产证上“加名”，怎么确定房产归属?
依据《婚姻法》第十八条的规则，一方的婚前产业，为夫妻一方的产业。最高人民法院关于《婚姻法》司法解说(一)第十九条规则：“婚姻法第十八条规则为夫妻一方一切的产业，不因婚姻联系的连续而转化为夫妻一起产业。但当事人还有约好的在外。”婚前一方现已付出悉数房款购买的房子，为一方的婚前产业，不会由于婚姻联系而转化为夫妻一起产业。产权证仅仅是一个物权凭据，决议房产归属的关键是房产的出资状况，而非房产证的获得时刻。即使婚后才获得产权证，该房子仍然归于一方的婚前产业。离婚时，另一方无权要求切割。
公民对个人的产业权益具有处置权，两边可以经过约好，将一方具有的房产赠与另一方。改变房子挂号，在房产证上加署爱人的姓名，便是一种常见的赠与方法。夫妻两边应带着相关证件，处理改变手续。假如两边没有对房子的比例做出特别的约好，而仅仅简略地加上另一方之名，则应确定房产归夫妻两边一起一切，各具有50%的产权。为了防止将来发作胶葛，法官主张两边将各自具有的房产比例在房产证上注明。
疑问之二：婚后夫妻一方以个人婚前产业购买的房子，归于一方个人产业仍是夫妻一起产业?
夫妻一方用婚前个人积储购买的房子，仅仅是原有产业价值存在形状发作了改变，穷流溯源，购房的出资来历是该房婚前的个人产业。假如房子挂号在一方名下，应当确定房产为一方的个人产业，离婚时另一方无权要求切割。假如房产证上挂号两边的姓名，应视为出资一方对另一方的赠与，确定该房子为夫妻两边的一起产业。
疑问之三：一方婚前承租、婚后用一起产业购买的房子，房子权属证书挂号在一方名下的，应怎么确定?
此类问题主要指房改房等带有福利性质的房产。这类房产的价格远远低于其时的市价，且一般与一方的职务、等级、作业年限等要素有关。大都状况下，一方单位会直接将房产证处理在该方名下，夫妻离婚时极易对该类房产的切割问题发作争议。
婚后购买婚前由一方承租的公有房子，或许存在以“一起产业购买”和以“个人产业购买”两种状况，应当区别状况别离处理：婚后以个人产业购买的该类房子，归于婚姻联系存续期间用夫妻一起产业购买，应确定为夫妻一起产业。最高人民法院关于《婚姻法》司法解说(二)第十九条规则：“由一方婚前承租、婚后用一起产业购买的房子，房子权属证书挂号在一方名下的，应当确定为夫妻一起产业。”婚后一方以个人产业购买的此类房子，是否应当确定该房子归于夫妻一起产业，法律上没有清晰规则，实践中也并无结论，一般对此种状况的房子归属问题极端慎重。笔者以为，由一方婚前承租、婚后用个人产业购买的房子，房子权属证书挂号在一方名下的，可以确定为一方个人产业。
疑问之四：夫妻两边婚后用一起产业借款购买的房子，应该怎么确定?
假如两边没有对婚后产业进行特别约好，两边婚后用一起产业购买的房产都归于夫妻一起产业。不管房产证挂号在一方名下仍是挂号两边名下，也不问房子是借款购买抑或全款购买。
但当房产挂号在一方名下时，另一方或许会面对必定的危险。依据最高人民法院关于《婚姻法》司法解说(三)第十一条的规则，一方未经另一方赞同出售夫妻一起共有的房子，第三人好心购买、付出合理对价并处理产权挂号手续，另一方主张追回该房子的，人民法院不予支撑。权益遭受危害的一方只能在离婚时恳求私行处置的一方赔偿损失。法官提示夫妻两边在购房时应该将两边姓名一起签署在购房合同、发票等购房材料上，并将房产证处理在两边名下，以防止日后发作夫妻一方私行处置的状况。
疑问之五：夫妻一方婚前经过按揭借款购买的房子，挂号于一方名下，婚后夫妻一起还贷，离婚时房产怎么切割?
最高人民法院关于《婚姻法》司法解说(三)第十条规则：“夫妻一方婚前签定不动产买卖合同，以个人产业付出首付款并在银行借款，婚后用夫妻一起产业还贷，不动产挂号于首付款付出方名下的，离婚时该不动产由两边协议处理。依前款规则不能达成协议的，人民法院可以判定该不动产归产权挂号一方，没有归还的借款为产权挂号一方的个人债款。两边婚后一起还贷付出的金钱及其相对应产业增值部分，离婚时应依据婚姻法第三十九条第一款规则的准则，由产权挂号一方对另一方进行补偿。”
“司法解说三”向全社会征求意见时，大众对该规则的可操作性提出了质疑：“莫非每次还贷要保存存根和凭条?”我国实施夫妻产业共有制，除非有特别约好，不论是一方运用个人婚后薪酬还贷，仍是运用两边婚后薪酬还贷，均属婚后运用一起产业还贷，另一方无需举证证明。针对离婚时两边一起切割的部分，一些法官在司法实践中总结出一个简洁的公式：离婚时两边一起切割的部分=一起还贷部分/实践总房款×离婚时房子的商场价值。(其间，实践总房款=房款的本金 利息)不难发现，“司法解说三”所建立的享有房子产权一方对另一方的补偿准则是：还贷越多，补偿越多;增值越多，补偿越多。当然，假如享有房子产权的一方有依据证明其还贷资金来历于个人婚前产业，那么该部分不该确定为“两边婚后一起还贷付出的金钱”。
“司法解说三”在遣词上反复推敲，力求精准谨慎。本条规则选用的是“可以判定该不动产归产权挂号一方”而非“应当判定该不动产归产权挂号一方”，就在于司法解说三的制定者充沛考虑到了社会生活的复杂性，在判定房子归挂号一方一切显着不公正的状况下，可以判定房子为夫妻两边一起一切。
此外，依据“合同相对性”的准则，合同仅于缔约人之间发作效能，对合同外的第三人不发作效能。购房一方在婚前与银行签定借款合同，离婚后仍然由该方归还借款。银行与购房方签定借款合一起，调查的是购房一方的资信及其还款才能，持续由其归还借款有利于保证银行的利益。
疑问之六：一方爸爸妈妈出资给子女购买的房子，应怎么确定?
依据最高人民法院关于《婚姻法》司法解说(二)第二十二条的规则，当事人成婚前，爸爸妈妈为两边置办房子出资的，该出资应当确定为对自己子女的个人赠与，但爸爸妈妈清晰表明赠与两边的在外。当事人成婚后，爸爸妈妈为两边置办房子出资的，该出资应当确定为爸爸妈妈对夫妻两边的赠与，但爸爸妈妈清晰表明赠与一方的在外。
在实践中，还有一种状况：在离婚时，一方提出买房子的钱是向爸爸妈妈借的，不是爸爸妈妈赠与的。对此，法院一般的做法是：不对该债务债款是否建立进行实质性检查，而是仅仅对涉案的房子进行切割，奉告当事人针对债务债款胶葛另案申述。
依据最高人民法院关于《婚姻法》司法解说(三)第七条第一款的规则，婚后由一方爸爸妈妈出资为子女购买的不动产，产权挂号在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，应确定该房产为夫妻一方的个人产业。爸爸妈妈出资为子女成婚购房往往倾泻悉数积储。依照道理，在夫妻两边爱情尚好的状况下，出资爸爸妈妈并不会经过书面合同清晰约好房产只归夫或妻一方一切。此种状况下，夫妻离婚时一概将房子确定为夫妻一起产业，必然有违爸爸妈妈的初衷和志愿，也侵害了出资爸爸妈妈的利益。“司法解说三”统筹了中国国情与社会常理，将产权挂号与房子归属相挂钩，只需“产权挂号在出资人子女名下的”就视为对己方子女的赠与，确定该房产为其子女的个人产业，契合公正准则。但假如房子挂号在两边名下，则视为一方爸爸妈妈对夫妻两边的赠与，确定该房子为夫妻两边的共有产业。
疑问之七：两边爸爸妈妈出资给子女购买的房子，应怎么确定?
在房价畸高的一线城市，单凭夫或妻一方家庭的力气一般无力购房，两边爸爸妈妈为子女买房供给赞助，是现在遍及存在的一种现象。爸爸妈妈的出资在婚姻法上怎么界定?是赠与行为仍是假贷行为?这些问题引发了遍及的重视。一般状况下，假如有书面借单或口头协议能证明爸爸妈妈和子女之间存在假贷联系，则可以按假贷联系处理。不能证明假贷联系存在的，应确定该项出资为爸爸妈妈对子女的赠与。大众对此存有疑问，该项出资究竟是对一方的赠与仍是对两边的赠与?依据最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解说(二)》第二十二条的规则，出资的归属以出资时刻作为规范：假如是婚前出资，准则上该出资视为两边爸爸妈妈对各自子女的赠与;假如是婚后出资，准则上视为两边爸爸妈妈对夫妻两边的一起赠与。
依据最高人民法院关于《婚姻法》司法解说(三)第七条第二款的规则，两边爸爸妈妈出资购买的房子，产权挂号在一方子女名下的，可确定为两边依照各自爸爸妈妈的出资比例对房子按份共有。假如房子挂号在两边名下的，应确定为夫妻两边一起共有。但当事人还有约好的在外。
疑问之八：婚前两边一起出资购房，产权证上只挂号一方的姓名，离婚后房子怎么切割?
在两边婚前一起出资购房时，购房合同及产权证上只写了一方的姓名，婚后夫妻因爱情破裂离婚时，挂号一方极易主张该房子为婚前个人产业，另一方无权要求切割。假如挂号一方不供认另一方在购房时的出资行为，另一方又没有充沛的依据证明其出资行为，法院也无法确定房子为夫妻一起产业，另一方的权益将无法得到维护。法官主张婚前一起出资购房的男女两边，在购房合同及产权证上签署两边的姓名，避免日后发作争议。
疑问之九：对没有获得产权证的争议房子，怎么切割?
最高人民法院关于《婚姻法》司法解说(二)第二十一条规则：“离婚时两边对没有获得一切权或许没有获得彻底一切权的房子有争议且洽谈不成的，人民法院不宜判定房子一切权的归属，应当依据实践状况判定由当事人运用。当事人就前款规则的房子获得彻底一切权后，有争议的，可以另行向人民法院提申述讼。”
假如两边对没有获得产权证的房子的归属没有争议，可以洽谈一致，人民法院可以对房子一切权的归属做出判定。两边不能洽谈一致的状况下，法院不判定房子一切权的归属，而是奉告当事人待房子获得彻底一切权后另行申述。
疑问之一：夫妻一方婚前购买的房子，且付清悉数房款，婚后在房产证上“加名”，怎么确定房产归属?
依据《婚姻法》第十八条的规则，一方的婚前产业，为夫妻一方的产业。最高人民法院关于《婚姻法》司法解说(一)第十九条规则：“婚姻法第十八条规则为夫妻一方一切的产业，不因婚姻联系的连续而转化为夫妻一起产业。但当事人还有约好的在外。”婚前一方现已付出悉数房款购买的房子，为一方的婚前产业，不会由于婚姻联系而转化为夫妻一起产业。产权证仅仅是一个物权凭据，决议房产归属的关键是房产的出资状况，而非房产证的获得时刻。即使婚后才获得产权证，该房子仍然归于一方的婚前产业。离婚时，另一方无权要求切割。
公民对个人的产业权益具有处置权，两边可以经过约好，将一方具有的房产赠与另一方。改变房子挂号，在房产证上加署爱人的姓名，便是一种常见的赠与方法。夫妻两边应带着相关证件，处理改变手续。假如两边没有对房子的比例做出特别的约好，而仅仅简略地加上另一方之名，则应确定房产归夫妻两边一起一切，各具有50%的产权。为了防止将来发作胶葛，法官主张两边将各自具有的房产比例在房产证上注明。
疑问之二：婚后夫妻一方以个人婚前产业购买的房子，归于一方个人产业仍是夫妻一起产业?
夫妻一方用婚前个人积储购买的房子，仅仅是原有产业价值存在形状发作了改变，穷流溯源，购房的出资来历是该房婚前的个人产业。假如房子挂号在一方名下，应当确定房产为一方的个人产业，离婚时另一方无权要求切割。假如房产证上挂号两边的姓名，应视为出资一方对另一方的赠与，确定该房子为夫妻两边的一起产业。
疑问之三：一方婚前承租、婚后用一起产业购买的房子，房子权属证书挂号在一方名下的，应怎么确定?
此类问题主要指房改房等带有福利性质的房产。这类房产的价格远远低于其时的市价，且一般与一方的职务、等级、作业年限等要素有关。大都状况下，一方单位会直接将房产证处理在该方名下，夫妻离婚时极易对该类房产的切割问题发作争议。
婚后购买婚前由一方承租的公有房子，或许存在以“一起产业购买”和以“个人产业购买”两种状况，应当区别状况别离处理：婚后以个人产业购买的该类房子，归于婚姻联系存续期间用夫妻一起产业购买，应确定为夫妻一起产业。最高人民法院关于《婚姻法》司法解说(二)第十九条规则：“由一方婚前承租、婚后用一起产业购买的房子，房子权属证书挂号在一方名下的，应当确定为夫妻一起产业。”婚后一方以个人产业购买的此类房子，是否应当确定该房子归于夫妻一起产业，法律上没有清晰规则，实践中也并无结论，一般对此种状况的房子归属问题极端慎重。笔者以为，由一方婚前承租、婚后用个人产业购买的房子，房子权属证书挂号在一方名下的，可以确定为一方个人产业。
疑问之四：夫妻两边婚后用一起产业借款购买的房子，应该怎么确定?
假如两边没有对婚后产业进行特别约好，两边婚后用一起产业购买的房产都归于夫妻一起产业。不管房产证挂号在一方名下仍是挂号两边名下，也不问房子是借款购买抑或全款购买。
但当房产挂号在一方名下时，另一方或许会面对必定的危险。依据最高人民法院关于《婚姻法》司法解说(三)第十一条的规则，一方未经另一方赞同出售夫妻一起共有的房子，第三人好心购买、付出合理对价并处理产权挂号手续，另一方主张追回该房子的，人民法院不予支撑。权益遭受危害的一方只能在离婚时恳求私行处置的一方赔偿损失。法官提示夫妻两边在购房时应该将两边姓名一起签署在购房合同、发票等购房材料上，并将房产证处理在两边名下，以防止日后发作夫妻一方私行处置的状况。
疑问之五：夫妻一方婚前经过按揭借款购买的房子，挂号于一方名下，婚后夫妻一起还贷，离婚时房产怎么切割?
最高人民法院关于《婚姻法》司法解说(三)第十条规则：“夫妻一方婚前签定不动产买卖合同，以个人产业付出首付款并在银行借款，婚后用夫妻一起产业还贷，不动产挂号于首付款付出方名下的，离婚时该不动产由两边协议处理。依前款规则不能达成协议的，人民法院可以判定该不动产归产权挂号一方，没有归还的借款为产权挂号一方的个人债款。两边婚后一起还贷付出的金钱及其相对应产业增值部分，离婚时应依据婚姻法第三十九条第一款规则的准则，由产权挂号一方对另一方进行补偿。”
“司法解说三”向全社会征求意见时，大众对该规则的可操作性提出了质疑：“莫非每次还贷要保存存根和凭条?”我国实施夫妻产业共有制，除非有特别约好，不论是一方运用个人婚后薪酬还贷，仍是运用两边婚后薪酬还贷，均属婚后运用一起产业还贷，另一方无需举证证明。针对离婚时两边一起切割的部分，一些法官在司法实践中总结出一个简洁的公式：离婚时两边一起切割的部分=一起还贷部分/实践总房款×离婚时房子的商场价值。(其间，实践总房款=房款的本金 利息)不难发现，“司法解说三”所建立的享有房子产权一方对另一方的补偿准则是：还贷越多，补偿越多;增值越多，补偿越多。当然，假如享有房子产权的一方有依据证明其还贷资金来历于个人婚前产业，那么该部分不该确定为“两边婚后一起还贷付出的金钱”。
“司法解说三”在遣词上反复推敲，力求精准谨慎。本条规则选用的是“可以判定该不动产归产权挂号一方”而非“应当判定该不动产归产权挂号一方”，就在于司法解说三的制定者充沛考虑到了社会生活的复杂性，在判定房子归挂号一方一切显着不公正的状况下，可以判定房子为夫妻两边一起一切。
此外，依据“合同相对性”的准则，合同仅于缔约人之间发作效能，对合同外的第三人不发作效能。购房一方在婚前与银行签定借款合同，离婚后仍然由该方归还借款。银行与购房方签定借款合一起，调查的是购房一方的资信及其还款才能，持续由其归还借款有利于保证银行的利益。
疑问之六：一方爸爸妈妈出资给子女购买的房子，应怎么确定?
依据最高人民法院关于《婚姻法》司法解说(二)第二十二条的规则，当事人成婚前，爸爸妈妈为两边置办房子出资的，该出资应当确定为对自己子女的个人赠与，但爸爸妈妈清晰表明赠与两边的在外。当事人成婚后，爸爸妈妈为两边置办房子出资的，该出资应当确定为爸爸妈妈对夫妻两边的赠与，但爸爸妈妈清晰表明赠与一方的在外。
在实践中，还有一种状况：在离婚时，一方提出买房子的钱是向爸爸妈妈借的，不是爸爸妈妈赠与的。对此，法院一般的做法是：不对该债务债款是否建立进行实质性检查，而是仅仅对涉案的房子进行切割，奉告当事人针对债务债款胶葛另案申述。
依据最高人民法院关于《婚姻法》司法解说(三)第七条第一款的规则，婚后由一方爸爸妈妈出资为子女购买的不动产，产权挂号在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，应确定该房产为夫妻一方的个人产业。爸爸妈妈出资为子女成婚购房往往倾泻悉数积储。依照道理，在夫妻两边爱情尚好的状况下，出资爸爸妈妈并不会经过书面合同清晰约好房产只归夫或妻一方一切。此种状况下，夫妻离婚时一概将房子确定为夫妻一起产业，必然有违爸爸妈妈的初衷和志愿，也侵害了出资爸爸妈妈的利益。“司法解说三”统筹了中国国情与社会常理，将产权挂号与房子归属相挂钩，只需“产权挂号在出资人子女名下的”就视为对己方子女的赠与，确定该房产为其子女的个人产业，契合公正准则。但假如房子挂号在两边名下，则视为一方爸爸妈妈对夫妻两边的赠与，确定该房子为夫妻两边的共有产业。
疑问之七：两边爸爸妈妈出资给子女购买的房子，应怎么确定?
在房价畸高的一线城市，单凭夫或妻一方家庭的力气一般无力购房，两边爸爸妈妈为子女买房供给赞助，是现在遍及存在的一种现象。爸爸妈妈的出资在婚姻法上怎么界定?是赠与行为仍是假贷行为?这些问题引发了遍及的重视。一般状况下，假如有书面借单或口头协议能证明爸爸妈妈和子女之间存在假贷联系，则可以按假贷联系处理。不能证明假贷联系存在的，应确定该项出资为爸爸妈妈对子女的赠与。大众对此存有疑问，该项出资究竟是对一方的赠与仍是对两边的赠与?依据最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解说(二)》第二十二条的规则，出资的归属以出资时刻作为规范：假如是婚前出资，准则上该出资视为两边爸爸妈妈对各自子女的赠与;假如是婚后出资，准则上视为两边爸爸妈妈对夫妻两边的一起赠与。
依据最高人民法院关于《婚姻法》司法解说(三)第七条第二款的规则，两边爸爸妈妈出资购买的房子，产权挂号在一方子女名下的，可确定为两边依照各自爸爸妈妈的出资比例对房子按份共有。假如房子挂号在两边名下的，应确定为夫妻两边一起共有。但当事人还有约好的在外。
疑问之八：婚前两边一起出资购房，产权证上只挂号一方的姓名，离婚后房子怎么切割?
在两边婚前一起出资购房时，购房合同及产权证上只写了一方的姓名，婚后夫妻因爱情破裂离婚时，挂号一方极易主张该房子为婚前个人产业，另一方无权要求切割。假如挂号一方不供认另一方在购房时的出资行为，另一方又没有充沛的依据证明其出资行为，法院也无法确定房子为夫妻一起产业，另一方的权益将无法得到维护。法官主张婚前一起出资购房的男女两边，在购房合同及产权证上签署两边的姓名，避免日后发作争议。
疑问之九：对没有获得产权证的争议房子，怎么切割?
最高人民法院关于《婚姻法》司法解说(二)第二十一条规则：“离婚时两边对没有获得一切权或许没有获得彻底一切权的房子有争议且洽谈不成的，人民法院不宜判定房子一切权的归属，应当依据实践状况判定由当事人运用。当事人就前款规则的房子获得彻底一切权后，有争议的，可以另行向人民法院提申述讼。”
假如两边对没有获得产权证的房子的归属没有争议，可以洽谈一致，人民法院可以对房子一切权的归属做出判定。两边不能洽谈一致的状况下，法院不判定房子一切权的归属，而是奉告当事人待房子获得彻底一切权后另行申述。