楼顶空间的所有权人是顶层住户吗？
来源：听讼网整理 2019-02-16 02:27
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楼顶空间的一切权人是顶层住户吗？
一般为业主共有，但合同还有约好在外。
《物权法》第70条规则：“业主对修建物内的住所、运营性用房等专有部分享有一切权，对专有部分以外的共有部分享有共有和一同处理的权力
第七十三条 修建区划内的路途，归于业主共有，但归于乡镇公共路途的在外。修建区划内的绿洲，归于业主共有，但归于乡镇公共绿洲或许明示归于个人的在外。修建区划内的其他公共场所、公用设备和物业服务用房，归于业主共有。为了更好了解，以一个事例为例：
案情简介：
xx花园是某住所小区，具有8幢20层高的楼宇。王某住在该住所小区5号楼的顶层。王某的妻后代某没有固定作业，首要在家从事家务。平常她闲来无事就喜爱养些花花草草打发时刻。2005年，夫妇俩见花市行情见涨，当地的月季花在花店里都脱销了，而孙某通过几年养殖花卉也积累了一些种养月季的经历，所以商量着让妻子运用所长，培养月季再出售出去，既能够打发时刻，也能够获得一些收入。所以，二人征得5号楼顶层一切住户的赞同后，在该楼的楼顶修建了一个很大的花圃，孙某每日在此扶植月季。但是，5号楼其他楼层的居民们关于王某、孙某占用楼顶的行为非常不满，纷繁向担任xx花园物业处理的xx物业处理有限公司和有关的处理部门投诉。所以，xx物业处理有限公司要求王某和孙某马上中止其行为，将5号楼的楼顶恢复原状。王某和孙某以为缔造花圃只影响顶层用户，而自己家现已征得了顶层一切住户的赞同，何况缔造花圃、购买植株肥料等花费了不少，把楼顶恢复原状会给自己带来较大的经济损失，所以拒不中止其行为。
无法之下，xx物业处理有限公司将王某和孙某告上了法院。最终，两边达到宽和协议，原告撤诉。
剖析：
本案是一同由修建物区别一切权人侵吞共用部位而发生的胶葛。
1、修建物区别一切权的概念。《物权法》第70条规则：“业主对修建物内的住所、运营性用房等专有部分享有一切权，对专有部分以外的共有部分享有共有和一同处理的权力。”这是关于修建物区别一切权的规则，也是我国初次以法令的方式清晰了该项权力。修建物区别一切权，是指多个区别一切权人一同具有一栋区别一切修建物时，各区别一切权人对修建物专有部分所享有的专有运用权及对修建物共用部分所享有的共用部分一切权。区别，是指数人区别一修建而各有其一部分。区别一切，是区别一修建物的特定部分为一切权的标的。修建物区别一切包含两部分：1、专有部分。这是指区别一切权人依其所购比例对修建物套内空间独自占有、运用的部分，在此基础上构成的权力即区别一切权人的专有权。依据《物权法》第71条的规则，专有权与一般一切权在性质上是共同的，即专有权人对其专有部分享有占有、运用、收益、处置的权力，但因修建物结构上的相连性，专有权人在对其专有部分行使权力时不得危及修建物的安全，不得危害其他业主的合法权益。专有部分的构成条件有两个：(1)结构上的独立性，也便是要有固定的遮盖栏，与其他区别一切权人的专有部分相阻隔。(2)运用上的独立性，一般以该部分有无独立的收支门户为判别规范。2、共有部分。这是指专有部分以外的修建物的其他部分。包含三部分：(1)修建物的根本结构部分，如支柱、房顶、外墙等;(2)共用部分，如楼梯、走廊、电梯、自来水管、贮水塔、消防设备、大门等;(3)部分区别一切权人共有的部分，如各楼层间的楼板(天花板、地板)、左右房子之间的隔墙等。楼顶空间的一切权人是顶层住户吗?
2、楼顶的归属权。楼顶应是整栋楼整体业主共有的部分，而不仅是顶层住户共有的。这是因为：首要，楼顶不能脱离地基和顶层以下楼层而独自存在，它不仅是顶层的附属物，而是整栋楼的附属物，建设单位不行能将没有楼顶的房子交给买受人;其次，楼顶平台上一般设有共用设备，如供水塔，这是整栋楼业主共用的产业;再次，在区别一切的修建物，顶层楼板一般归于整栋楼整体业主共有，顶层楼板以上的楼顶空间当然也应归于整栋楼整体业主共有。所以楼顶应归整栋楼整体业主共有。在此问题上需注意三点：(1)楼顶空间归于整栋楼整体业主共有，顶层业主不能专有运用，除非通过整栋楼整体业主及物业服务企业的赞同。《物业处理条例》第五十五条规则：“运用物业共用部位、共用设备设备进行运营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的赞同后，按照规则处理有关手续。业主所得收益应当首要用于弥补专项修理资金，也能够按照业主大会的决议运用。”(2)开发商在出售房子时不得与单个物业买受人(一般是顶层买受人)约好楼顶的专有运用权，假如约好了，该部分内容无效。物业处理区域内的悉数物业在一般状况下归于业主一切，包含专有和共有，只要没有出售的空置房才归开发商一切，因而，开发商无权独自处置归于整体业主共有的楼顶空间。《物业处理条例》第27条规则：“业主依法享有的物业共用部位、共用设备设备的一切权或许运用权，建设单位不得私行处置。”(3)有权决议楼顶空间怎么运用的，只要整栋楼的整体业主。《物权法》第39条规则：“一切权人对自己的不动产或许动产，依法享有占有、运用、收益、处置的权力。”
3、本案具体剖析。《物业处理条例》第55规则：“运用物业共用部位、共用设备设备进行运营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的赞同后，按照规则处理有关手续。业主所得收益应当首要用于弥补专项修理资金，也能够按照业主大会的决议运用。”本案中王某和孙某占用楼顶空间从事运营性活动，仅仅征得了顶层住户的赞同，这是不行的，因为楼顶归于5号楼整体业主共有，只要整体业主才能够决议楼顶的运用，所以，王某和孙某对楼顶的运用应通过5号楼整体业主赞同。依据该规则，王某和孙某运用楼顶还要通过物业服务企业的赞同，这是因为物业公司依据物业服务合同的约好有责任对物业进行处理，而对物业共用部位、共用设备设备的结构、运用等状况的了解是实行这一责任的条件。在通过业主和物业公司的赞同后，王某和孙某还应处理合法运营手续，如到工商机关处理运营许可证、到税务机关处理税务证等。而本案当事人王某和孙某在未获得顶层业主以外的其他本楼业主和xx物业处理有限公司的赞同下，就私行在楼顶缔造花圃，这是对其他业主共有权力的侵略，应当即中止侵权行为，并恢复原状。因为王某和孙某为建花圃投入了很多的财力，假如当即撤除或许会给其形成较大的经济损失，因而，王某和孙某能够与业主委员会洽谈待花期完毕再根除，并对本楼其他业主进行必定的经济补偿。楼顶空间的一切权人是顶层住户吗?
关于本案的诉讼主体，笔者有不同观点。《物权法》第八十三条规则：“业主大会和业主委员会，对恣意搁置废物、排放污染物或许噪声、违反规则养殖动物、违章建立、侵吞通道、拒付物业费等危害别人合法权益的行为，有权按照法令、法规以及处理规约，要求行为人中止损害、消除风险、扫除波折、赔偿损失。”依据本规则，有权对侵略整体业主利益的行为提申述讼的主体应是业主大会和业主委员会，而物业服务企业并不是楼顶的共有权人，其利益并未受危害，依据《民事诉讼法》第一百零八条的规则，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他安排，也便是“有直接利害关系”是成为原告的必要条件，而东方阳光物业处理公司与本案并无直接利害关系，因而，物业公司不是本案适格的原告。《物业处理条例》只规则了物业服务企业能够作为原告的一种状况，即业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业能够向人民法院申述。本案适格的原告应是业主委员会或5号楼除顶层业主以外的其他业主。
楼顶空间的一切权人是顶层住户吗？
一般为业主共有，但合同还有约好在外。
《物权法》第70条规则：“业主对修建物内的住所、运营性用房等专有部分享有一切权，对专有部分以外的共有部分享有共有和一同处理的权力
第七十三条 修建区划内的路途，归于业主共有，但归于乡镇公共路途的在外。修建区划内的绿洲，归于业主共有，但归于乡镇公共绿洲或许明示归于个人的在外。修建区划内的其他公共场所、公用设备和物业服务用房，归于业主共有。为了更好了解，以一个事例为例：
案情简介：
xx花园是某住所小区，具有8幢20层高的楼宇。王某住在该住所小区5号楼的顶层。王某的妻后代某没有固定作业，首要在家从事家务。平常她闲来无事就喜爱养些花花草草打发时刻。2005年，夫妇俩见花市行情见涨，当地的月季花在花店里都脱销了，而孙某通过几年养殖花卉也积累了一些种养月季的经历，所以商量着让妻子运用所长，培养月季再出售出去，既能够打发时刻，也能够获得一些收入。所以，二人征得5号楼顶层一切住户的赞同后，在该楼的楼顶修建了一个很大的花圃，孙某每日在此扶植月季。但是，5号楼其他楼层的居民们关于王某、孙某占用楼顶的行为非常不满，纷繁向担任xx花园物业处理的xx物业处理有限公司和有关的处理部门投诉。所以，xx物业处理有限公司要求王某和孙某马上中止其行为，将5号楼的楼顶恢复原状。王某和孙某以为缔造花圃只影响顶层用户，而自己家现已征得了顶层一切住户的赞同，何况缔造花圃、购买植株肥料等花费了不少，把楼顶恢复原状会给自己带来较大的经济损失，所以拒不中止其行为。
无法之下，xx物业处理有限公司将王某和孙某告上了法院。最终，两边达到宽和协议，原告撤诉。
剖析：
本案是一同由修建物区别一切权人侵吞共用部位而发生的胶葛。
1、修建物区别一切权的概念。《物权法》第70条规则：“业主对修建物内的住所、运营性用房等专有部分享有一切权，对专有部分以外的共有部分享有共有和一同处理的权力。”这是关于修建物区别一切权的规则，也是我国初次以法令的方式清晰了该项权力。修建物区别一切权，是指多个区别一切权人一同具有一栋区别一切修建物时，各区别一切权人对修建物专有部分所享有的专有运用权及对修建物共用部分所享有的共用部分一切权。区别，是指数人区别一修建而各有其一部分。区别一切，是区别一修建物的特定部分为一切权的标的。修建物区别一切包含两部分：1、专有部分。这是指区别一切权人依其所购比例对修建物套内空间独自占有、运用的部分，在此基础上构成的权力即区别一切权人的专有权。依据《物权法》第71条的规则，专有权与一般一切权在性质上是共同的，即专有权人对其专有部分享有占有、运用、收益、处置的权力，但因修建物结构上的相连性，专有权人在对其专有部分行使权力时不得危及修建物的安全，不得危害其他业主的合法权益。专有部分的构成条件有两个：(1)结构上的独立性，也便是要有固定的遮盖栏，与其他区别一切权人的专有部分相阻隔。(2)运用上的独立性，一般以该部分有无独立的收支门户为判别规范。2、共有部分。这是指专有部分以外的修建物的其他部分。包含三部分：(1)修建物的根本结构部分，如支柱、房顶、外墙等;(2)共用部分，如楼梯、走廊、电梯、自来水管、贮水塔、消防设备、大门等;(3)部分区别一切权人共有的部分，如各楼层间的楼板(天花板、地板)、左右房子之间的隔墙等。楼顶空间的一切权人是顶层住户吗?
2、楼顶的归属权。楼顶应是整栋楼整体业主共有的部分，而不仅是顶层住户共有的。这是因为：首要，楼顶不能脱离地基和顶层以下楼层而独自存在，它不仅是顶层的附属物，而是整栋楼的附属物，建设单位不行能将没有楼顶的房子交给买受人;其次，楼顶平台上一般设有共用设备，如供水塔，这是整栋楼业主共用的产业;再次，在区别一切的修建物，顶层楼板一般归于整栋楼整体业主共有，顶层楼板以上的楼顶空间当然也应归于整栋楼整体业主共有。所以楼顶应归整栋楼整体业主共有。在此问题上需注意三点：(1)楼顶空间归于整栋楼整体业主共有，顶层业主不能专有运用，除非通过整栋楼整体业主及物业服务企业的赞同。《物业处理条例》第五十五条规则：“运用物业共用部位、共用设备设备进行运营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的赞同后，按照规则处理有关手续。业主所得收益应当首要用于弥补专项修理资金，也能够按照业主大会的决议运用。”(2)开发商在出售房子时不得与单个物业买受人(一般是顶层买受人)约好楼顶的专有运用权，假如约好了，该部分内容无效。物业处理区域内的悉数物业在一般状况下归于业主一切，包含专有和共有，只要没有出售的空置房才归开发商一切，因而，开发商无权独自处置归于整体业主共有的楼顶空间。《物业处理条例》第27条规则：“业主依法享有的物业共用部位、共用设备设备的一切权或许运用权，建设单位不得私行处置。”(3)有权决议楼顶空间怎么运用的，只要整栋楼的整体业主。《物权法》第39条规则：“一切权人对自己的不动产或许动产，依法享有占有、运用、收益、处置的权力。”
3、本案具体剖析。《物业处理条例》第55规则：“运用物业共用部位、共用设备设备进行运营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的赞同后，按照规则处理有关手续。业主所得收益应当首要用于弥补专项修理资金，也能够按照业主大会的决议运用。”本案中王某和孙某占用楼顶空间从事运营性活动，仅仅征得了顶层住户的赞同，这是不行的，因为楼顶归于5号楼整体业主共有，只要整体业主才能够决议楼顶的运用，所以，王某和孙某对楼顶的运用应通过5号楼整体业主赞同。依据该规则，王某和孙某运用楼顶还要通过物业服务企业的赞同，这是因为物业公司依据物业服务合同的约好有责任对物业进行处理，而对物业共用部位、共用设备设备的结构、运用等状况的了解是实行这一责任的条件。在通过业主和物业公司的赞同后，王某和孙某还应处理合法运营手续，如到工商机关处理运营许可证、到税务机关处理税务证等。而本案当事人王某和孙某在未获得顶层业主以外的其他本楼业主和xx物业处理有限公司的赞同下，就私行在楼顶缔造花圃，这是对其他业主共有权力的侵略，应当即中止侵权行为，并恢复原状。因为王某和孙某为建花圃投入了很多的财力，假如当即撤除或许会给其形成较大的经济损失，因而，王某和孙某能够与业主委员会洽谈待花期完毕再根除，并对本楼其他业主进行必定的经济补偿。楼顶空间的一切权人是顶层住户吗?
关于本案的诉讼主体，笔者有不同观点。《物权法》第八十三条规则：“业主大会和业主委员会，对恣意搁置废物、排放污染物或许噪声、违反规则养殖动物、违章建立、侵吞通道、拒付物业费等危害别人合法权益的行为，有权按照法令、法规以及处理规约，要求行为人中止损害、消除风险、扫除波折、赔偿损失。”依据本规则，有权对侵略整体业主利益的行为提申述讼的主体应是业主大会和业主委员会，而物业服务企业并不是楼顶的共有权人，其利益并未受危害，依据《民事诉讼法》第一百零八条的规则，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他安排，也便是“有直接利害关系”是成为原告的必要条件，而东方阳光物业处理公司与本案并无直接利害关系，因而，物业公司不是本案适格的原告。《物业处理条例》只规则了物业服务企业能够作为原告的一种状况，即业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业能够向人民法院申述。本案适格的原告应是业主委员会或5号楼除顶层业主以外的其他业主。