房地产企业偷漏避税手段的手段有哪些

土地增值税是影响房地产开发企业税后赢利的一个重要因素。为躲避土地增值税，许多房地产开发企业使尽浑身解数，各出高着儿。笔者结合税审事务的实践，辅之以相关资料，对现行土地增值税清算偷、漏、避税手法予以概括和提醒如下。
一、虚拟协作开发建房形式避税
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些详细问题规则的告诉》（财税字[1995]48号）中对协作开发土地有清晰规则：“一方出地，一方出资金，两边协作建房，建成后按份额分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税”。
某房地产开发企业实践购得一块土地的使用权预备修建住所，而别的与土地转让方签定协作建房协议。这样从形式上就契合了一方出土地一方出资金的条件。这种以人为的“协作开发形式”的避税办法，被许多地产企业选用。
二、项目转让办法避税
现在盛行的地产公司收买计划是：先由收买方建立一家能够享用税收优惠的公司，再由该公司以吸收吞并办法吞并项目公司，项目随公司而搬运，而国家法律法规对吞并清晰给予税收优惠，免征不动产移转中的营业税、土地增值税及契税。关于吸收吞并中的债款危险，则选用由被吞并方供给担保的办法予以防备。
三、以显着偏贱价格出售商铺少计出售收入
例如，某项目出售商铺8420m2，出售均价18600元／m2.其间：贱价出售5150m2，9200元／m2.这以显着偏贱价格出售商铺，少计出售收入4841万元。《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第六项规则交税人申报的计税依据显着偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应交税额。
四、出售收入不做申报交税
因为房地产职业前期资金投入较大，为避免呈现资金短缺、周转不灵等问题，房地产企业往往挑选将出售收入计入“预收账款”科目，定金计入“其他应付款”科目，到达推延申报、少缴税款乃至不做交税申报的意图。
五、房地产交流不承认收入
依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规则，交税人转让房地产所获得的收入，包含钱银收入、什物收入和其他收入。经过房地产交流，交流两边都获得房产这一什物形状的收入，应归于土地增值税的交税规模。交流两边都应作为一种什物收人，申报交纳土地增值税。
六、项目工程建安本钱偏高
如某市2007年商品房建安造价规范为1540元／m2，某公司实践建安本钱3610元／m2，差异额2070元／m2，差异率134.41%.假如开发商供给的建安本钱扣除额显着高于造价表，又没有正当理由，地税部分将按核定办法予以扣除。
七、股权出资获得土地依据评价价值入账
某房地产公司以股权出资办法获得一块土地依据评价价值7870万元，悉数记入地价本钱，而付清地价款凭据仅为3150万元，开发项意图土地本钱未依照前史本钱及实践发作的本钱承认扣除（商场公允价值＋获得土地相关税费）。
经过股权收买办法获取土地使用权，收买人应注重收买后土地本钱的计量。从账务处理来看，土地评价增值部分无法在股权买卖过程中得到账面承认。买卖行为归于股权出资，而非土地使用权买卖。因而，账务处理上，溢价开销仅能计入相关出资本钱，而不能将溢价开销计入土地本钱。不能按经评价承认后的价值确认有关财物的本钱，将无形财物评价增值部分计入土地本钱。
八、代收费用计入扣除项目加计扣除
依据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些详细问题规则的告诉》的规则，关于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，能够依据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确认是否扣除。假如代收费用是计入房价中向购买方一起收取的，可作为转让房地产所获得的收入计税；相应的，在核算扣除项目金额时，代收费用能够扣除，但不答应作为加计20%扣除的基数。假如代收费用未计入房价中，而是在房价之外独自收取的，能够不作为转让房地产的收入。相应地，在核算增值额时，代收费用不答应在收入中扣除。首要，确认要求代收费用的主体是否是县级以上人民政府；其次，视景象决议是否作为扣除项目，且一概不得作为加计20%扣除核算的基数。
九、虚列公共配套设备开销
企业在签定修建装置合一起，现已将隶属工程、水电工程、屋面防水工程等包含在合同总价款中，在工程竣工结转本钱时，又就这些单项签定大额虚伪合同，或许作为公共配套设备开销发票重复进入开发本钱。
十、扩展开发项目本钱费用
1.虚开资料发票。如置办修建资料1500余万元列入装饰费用。一是供货合同在工程竣工且出售的状况下签定和收购，与现实不相契合；二是简略装饰售房条件下，少数的装饰工程耗费许多的钢材水泥于道理不符。
2.以预算发包价格计入工程本钱。
3.虚开建安发票，房地产开发企业触及的职业较多，一个项意图开发包含规划、修建施工装置、加工业、建材商贸、房子出售代为处理业、广告、物业管理等许多部分。不只使房地产企业的财政日常处理收据的作业量大、本钱核算也简单紊乱，也给房地产企业虚增本钱带来了待机而动。使用建安发票虚列本钱的，房地产公司只需付出33%的营业税及附加，便可偷逃25%的企业所得税。
十一、整层车库列入公共配套设备扣除
企业独自缔造的泊车场所，应作为本钱目标独自核算。部分开发商使用地下基础设备构成的泊车场所，作为公共配套设备进行处理。比方某项目一层建成36个框架结构车位，其缔造本钱悉数列入公共配套设备扣除。
十二、印花税计入与转让房地产有关的税金扣除
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些详细问题规则的告诉》规则：“细则中规则答应扣除的印花税，是指在转让房地产时交纳的印花税。房地产开发企业依照《施工、房地产开发企业财政制度》的有关规则，其交纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”印花税应列入企业的管理费用进行扣除，不该计入“与转让房地产有关的税金”中扣除。
十三、延迟清算时刻递延交税
部分房地产企业使用种种手法钻《土地增值税暂行条例》的空自，迟迟不进行决算，或留下一两套尾房，致使整个项目不能决算，躲避土地增值税的清算，现已成为普遍现象。
十四、商铺自营自用躲避交税
将开发的高增值率的部分房地产，如商铺、车库等，转为企业自用或用于租借等商业用途，因为产权未发作搬运，不需交纳土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和费用。假如产权末发作搬运，不征收土地增值税。
十五、未按预征率足额交纳土地增值税
各地税务机关会依据当地经济状况调整土地增值税征收项目和预征率，如深圳市从2008年7月1日开端调整土地增值税预征率，详细调整如下：一般规范住所按出售收入1%预征，别墅为3%，其他类型房产为2‰对2008年6月30日曾经，已按一般规范住所0.5%预征，其他类型房产1%预征，是否要求补税未有清晰规则。部分房地产企业不及时按调整后的预征率足额交纳土地增值税。
十六、利息开销一概计入扣除项目
依据《土地增值税暂行条例实施细则》的规则，利息开销要视状况确认，分在规则规模内据实扣除和在10%以内核算扣除两种状况。凡能够按转让房地产项目核算分摊并供给金融组织证明的，答应据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期借款利率核算的金额。凡不能按转让房地产项目核算分摊利息开销或不能供给金融组织证明的，利息开销不得独自核算，而应并入房地产开发费用中一起核算扣除。在这种状况下，房地产开发费用按获得土地使用权所付出的金额和房地产开发本钱之和的10%以内核算扣除。
十七、将代收费用一概计入扣除项目加计扣除
假如代收费用是计入房价中向购买方一起收取的，可作为转让房地产所获得的收入计税；相应的，在核算扣除项目金额时，代收费用能够扣除，但不答应作为加计20%扣除的基数。假如代收费用未计入房价中，而是在房价之外独自收取的，能够不作为转让房地产的收入。相应地，在核算增值额时，代收费用不答应在收入中扣除。首要，确认要求代收费用的主体是否是县级从上人民政府；其次，视景象决议是否作为扣除项目，且一概不得作为加计20%扣聚核算的基数。
十八、公共设备的本钱费用全额扣除
部分房地产企业将小区居委会、会所、泊车场（库）、物业管理场所、居民文体娱乐场所等公共设备的本钱费用一概计入扣除项目。依据《房地产开发运营事务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的规则：归于营利性的，或产权归企业所有的，或未清晰产权归属的，或无偿赠与地方政府、共用事业单位以外其他单位的，应当独自核算其本钱。除企业自用应按缔造固定财物进行处理外，其他一概按缔造开发产品进行处理。
十九、使用相关方买卖进行赢利搬运
现在房地产开发企业许多都有若干个运营内容不同的公司，如：修建规划公司、咨询公司、商贸公司、修建施工公司等等，经过与这些相关公司之间的买卖，将开发房地产赢利搬运，形成房地产开发项目低赢利或微利。
二十、内部分配，清算刊出不预留和缴交税款
主张出资人或协作两边，留足应缴税款后再进行利益分配，不只能够躲避涉税危险，还能够避免协作两边不必要的经济纠纷。待税款清算完毕后两边再将余额进行分配。
二十一、小结
对房企现行土地增值税偷、漏、避税手法概括和提醒，其意图是进行先期税负危险提示，依据操作实务得到预先避免，帮忙企业与相关组织进行交流，及时采纳应对办法，化解项目先期税负险，有用处理商业意图与税务意图之间的不合。
房地产开发企业应当依据企业本身实践及其运营特色，经过使用税收优惠方针和剖析研判税法的缝隙、缺乏，合理挑选管帐处理技能，应对税务机关的例行查看和税款清算。在充沛了解税收方针的一起，进行必要，合理的税收谋划，尽可能把方针对企业的晦气影响降低到最低点。