惠州房产律师支招：购买商品房应当注意什么？

惠州房产律师支招：购买商品房应当留意什么?
惠州律师：胡丽琴　胡海良
购房者在签定购房合一起，一定要查看清楚开发商是否现已达到了出售房子的条件，浅显的说，便是开发商是否具有“五证”、“二书”。
“五证”即指出售(预售)答应证、施工证、建筑工程答应证、建造用地规划答应证、国有土地运用证。
“二书”即指《住所质量保证书》和《住所运用说明书》》。
留意事项
一、查验开发商和房地产项目的合法性
购买商品房，首要需求了解开发商的经济实力及资质条件。国家对房地产开发企业有严厉本钱和资质要求，如注册本钱必须在100万以上，没有相应的资质是不能进行房地产开发的，没有实力的开发商有许诺也可能不实现。自己假如对开发商经济实力和资质不清的，能够工商、建造、房管等部分查询开发商的信誉档案信息。
房地产开发项目应当具有“五证”。“五证”即：《国有土地运用权证》、《建造用地规划答应证》、《建造工程规划答应证》、《建造工程施工答应证》和《商品房预(销)售答应证》。在商品房预售阶段购买的，要害要重视查验项目楼栋是否具有是查看有无《商品房预(销)售答应证》。
开发商在所售项目楼盘售房部应当公示：①开发资质和营业执照;②《商品房预(销)售答应证》和经同意出售的平面图、立面图;③已归档的测绘陈述;④项目及其配套设备的平面示意图;⑤商品房拟售价格表;⑥前期物业管理合同范本;
签定商品房认购书
《商品房出售管理办法》第二十二条第二款规则“契合商品房出售条件的，房地产开发企业在缔结商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，缔结商品房买卖合一起，所收费用应当抵作房价款;当事人未能缔结商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间还有约好的，从其约好。”根据此条款，购房者在和开发商交流洽谈满足之后，关于预售答应范围内的房子，购房者在签定正式的《商品房买卖合同》前能够和开发商签定认购书。认购书一般只就房子方位(部位)、套形、面积、价格、交房期等主要内容进行约好，对交房规范、付款方法、违约责任等很多内容一般都不进行约好，所以签定了认购书并不等于彻底签约买下了房子。在未获得预售答应前，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方法向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用，不得参与任何展销活动。
联机签定正式的《商品房买卖合同》
购房者在开发企业的售房部应当要求开发企业运用房管局联机签约体系签定正式的《商品房买卖合同》，并联机实时存案。网上联机签定的《商品房买卖合同》联机存案后，购房者将在第一时刻收到自贡市房地产管理局宣布的免费短信“您所购买的XXX项目XX楼栋XX户室的商品房买卖合同已存案”。为避免开发商一房多卖，购房者还能够要求和开发商一起处理预购商品房预告挂号。
签定正式的《商品房买卖合同》中的几个留意事项：
①购房者在签定《商品房买卖合同》或弥补合一起须要求开发商运用联机网上签约合同，提交合同后能及时存案，收到存案提示信息或运用存案合同上打印的商品房买卖合同存案号网上验证。不能信任开发商供给的手艺制式合同，暂时无法存案等各种托言。
②根据自贡市房地产管理局《转发建造部<关于房子建筑面积及时与房子权属联系有关问题的告诉>》第一条“从2004年6月1日起，全市的商品房出售按套内建筑面积(实得建筑面积)核算出售单价及总价款”，购房者和开发商在《商品房买卖合同》中约好的房子买卖单价一定是套内单价。
③购房者在签定《商品房买卖合同》或弥补合一起，需求留意合同中是否关于小区公共配套的会所、小区幼儿园、小区活动室等建筑物所有权有约好条款，约好条款应当约好房子所有权归属和运用性质。
④要确认《房子所有权证》的获得时刻，在《商品房买卖合同》第十九条中有明文约好处理《房子所有权证》的时限和违约责任，购房者在签定合一起应当留意约好时刻，不能让开发商把处理《房子所有权证》的时刻无限推迟。
⑤购房者在签定《商品房买卖合同》或弥补合一起，在《商品房买卖合同》中有无前期物业服务、专项修理资金的特别约好。