商品房预售广告法律地位探析

关于一般的商品房预售广告，我国立法以及干流学说以为是要约约请，而关于到达必定条件的商品房预售广告，我国立法将其确以为要约。根据对传统的要约的理论的了解与掌握，本文以为这类或许进入买卖合同的商品房预售广告，既非要约又非要约约请
冯靓 中国人民大学法学院
[摘 要]关于一般的商品房预售广告，我国立法以及干流学说以为是要约约请，而关于到达必定条件的商品房预售广告，我国立法将其确以为要约。根据对传统的要约的理论的了解与掌握，本文以为这类或许进入买卖合同的商品房预售广告，既非要约又非要约约请，而是一种先契约的许诺，形式上应当向不特定的受众宣布，内容上应当详细清晰，而且对合同的终究订立有严峻影响。
[关键词]商品房预售广告　 要约　 要约约请 　先契约许诺
一、商品房预售广告的性质
商品房预售广告的性质确认与一般广告在性质确认上是同一问题。就大陆法系国家和区域而言，在德国学者的观念是将广告作为要约约请，在法国则将广告视为共同性要约，先许诺者许诺有用[1];我国台湾区域的学者也以为广告一般为要约约请[2]，但司法实践中有广告成为合同内容的一部分的判例。而英美法系国家一般将此种广告视为一种面向不特定受众的要约。
[3]要约系以订立契约为意图之须受领的意思表明，其内容须确认或可得确认，得因相对人的许诺而使契约建立。[4]而要约约请，又称要约诱惑，乃在诱惑别人向其为要约，其自身不发作法令作用。[5]在谨慎的大陆法系中，一种意在订约的行为在法令上或被确以为要约或被确以为要约约请，一般来讲现实生活中绝大部分的该类意在发作买卖的行为也能够被要约或许要约约请包括，但不可否认的是存在一类广告行为，在法令上不确认其进入契约内容将有违契约乃至法令的公平正义，但它又严峻超出了要约的概念领域。司法实践与法学理论都要求为该类能够进入合同的广告的行为处以定性或许支撑。
许诺，指要约的受领人向要约人表明其欲使契约建立的意思表明[6]。假如供认任何一个合同都是由其每项条款所构成的合意组合而成，那么关于该类能够进入契约的广告行为，无妨确认其为一种先契约的许诺，以期与现行法令理论的和谐。依照现在的法学理论，一种意在订约的行为或被确以为要约，或被确以为要约约请，广告无论是在我国仍是其他德国法系国家或区域，均被以为是要约约请，即意在使潜在的买卖目标向自己宣布要约。因而，假定两边在后来的要约许诺过程中没有再触及该广告所描绘的标的特征，则应确以为事实上两边现已就标的的该项特征达到合意，只不过是广告方经过广告对该特征做出了先契约许诺。寻觅该类广告进入合同的法理根据，咱们还发现至少还有两点：一是在广告学理论来看，一般以为实在是广告的生命。广告的内容、传达的信息有必要是实在的。《中华人民共和国广告法》第3条规则了 广告的三项基本准则：实在性、合法性、思想性。广告的实在性准则在广告学理论上和法令上的建立是毋庸置疑的。二是大陆法系诚信准则和英美法系信任准则。诚笃信用准则、信任准则的遍及建立，为广告进入契约供给了足够的私法上的理论根据：广告受众是在看到广告之后，与广告主订立契约的，因而对广告中内容则能够根据诚笃信用准则以及信任准则的规则，赋予其与契约内容相同的效能，也当然对广告主具有了约束力。[7]