国有土地转让契税政策以及相关问题

在实际生活中，常常存在一方有土地而无资金，或许一方有资金而无土地的状况。为了到达建房获取经济利益的意图，两边进行协作，一起进行房地产开发。可是，关于协作开发房地产行为的性质、特征以及发作胶葛后怎么处理，尚无清晰规则。
协作开发合同的概念与特征
关于协作开发房地产合同的概念，理论界和实务中有不同的知道。笔者以为，所谓协作开发房地产合同是指一方出地另一方出资，或一方出地、两边或多方出资，协作开发运营房地产，并且协作各方对建成的房地产进行产权分红的，或以土地入股、协作开发运营房地产进行赢利分红的协议。
协作开发房地产合同的特征，在理论和实务中有不同的知道，关键是对协作行为的确定。一般以为，协作行为具有四个特征，即协作方一起出资、一起运营、同享赢利、共担危险。并且这四个特征在最高人民法院《关于审理联营合同胶葛案件若干问题的回答》中有清晰表现。笔者以为，协作开发房地产合同的特征有两点：
一起出资。一起出资是协作开发房地产合同的首要和必要的条件，是不行短少的要素。不管协作各方是以何种方法出资，如协作方出地、出资金、出技能等，一起出资作为确定协作的条件是毋庸置疑的。只需一起出资，才有协作的根底和物质预备。
同享赢利。协作开发一起出资的意图便是要对协作效果所带来的经济利益一起同享，即要获得部分房屋产权或分得赢利。假如当事人不想获得经济利益，那么当事人就不会出资，也不会签定协作开发房地产合同。
笔者以为，协作开发房地产的特征是一起出资，同享赢利，而一起运营、共担危险不是其特征。理由如下：
1.关于一起运营。协作各方一起出资后，在实践中协作方根据本身的管理经验、才能、人才等方面的缺乏，不参加运营，而是由其他协作方独立运营。这样，一起运营在协作行为中已显得无关宏旨。协作方不参加一起运营的协议，也是契合合同自在的准则，法令没有必要干与。
2.关于共担危险。传统观念以为，当事人一起出资的意图是要对协作效果所带来的经济利益一起同享，与此相对应，对协作过程中以及协作的晦气结果和危险也要一起承当，这也是民事权利责任相一致准则的内涵要求和详细表现，所以共担危险是协作开发房地产的一个特征。司法实务中也是这样以为的。可是笔者持否定观念，由于从合同自在准则动身，应充沛尊重当事人志愿，只需合同是在相等、自愿的根底上洽谈达到的，不违背法令、行政法规禁止性规则，合同就合法有用。当事人应按合同全面实行自己的责任。当事人在协作合同中约好，一起出资，但协作一方只享有固定赢利，不参加运营，也不承当亏本和危险，这也是答应的。特别是对出让土地使用权一方来说，常常选用这种方法来保护自己的利益。关于危险的担负，不需要协作各方来一起承当，特别是对因运营发生的亏本，不参加运营的协作一方完全可以经过约好来扫除因协作不妥运营给其带来的晦气;协作各方一般以协作一方少数承当或许完全不承当亏本作为协作的条件，在协作合同中予以清晰。笔者以为，合同自在准则，必定答应当事人在一个合同联系中一起设定多个民事权利责任联系，不能以协作合同约好协作一方只同享赢利不承当危险为由，就决然否定协作行为的性质，这是不切实际，也有违当事人的志愿。