关于房屋买卖有哪些常见法律问题

1.房子交给后，买受人发现房子实践状况与出售广告不符，能够要求开发商承当违约职责吗?
答：为了保护购房者的权益，《最高人民法院关于审理商品房生意合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》第3条规则：“商品房的出售广告和宣扬材料为要约约请，可是出卖人就商品房开发规划规模内的房子及相关设备所作的阐明和许诺具体承认，并对商品房生意合同的缔结以及房子价格确实认有严重影响的，应当视为要约。该阐明和许诺即便未载入商品房生意合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应当承当违约职责。”由此可见，关于房地产广告中的有关房子及其相关设备的阐明及许诺，假如其对缔结合同定价有严重影响，那么即便该阐明和许诺未载入房子生意合同，也归于合同内容。若购房者发现阐明或许诺的内容与实践不符时，能够要求开发商承当违约职责。
2.哪些房地产不能转让?
答：依据我国《城市房地产管理法》第38条的规则，下列房地产，不得转让：
(1)以出让方法获得土地运用权的，不契合本法第三十九条规则的条件的;
(2)司法机关和行政机关依法裁决、决议查封或许以其他方法约束房地产权力的;
(3)依法回收土地运用权的;
(4)共有房地产，未经其他共有人书面赞同的;
(5)权属有争议的;
(6)未依法挂号收取权属证书的;
(7)法令、行政法规规则制止转让的其他景象。
3.仅有房产证，但没有处理不动产挂号，能获得房子所有权吗?
答：不动产以挂号的方法进行公示，只需进行挂号才发作物权的效能，买受人才干获得不动产的所有权，挂号便是将新的所有人的姓名挂号在房产部分的挂号簿上，不动产挂号簿是物权归属和内容的依据。而房产证是房产部分发给权力人的一种享有权力的凭据，只起到依据的效果，当不动产挂号簿记载的权力人和房产证记载的权力人不一起，以不动产挂号簿为准。即房产证的效能弱于不动产挂号簿的效能。当不呈现胶葛的时分还好，但一旦呈现关于房子产权的胶葛，不动产挂号簿上所记载的人则具有房子的所有权。因而，我们在生意房子时，必定要留意进行不动产挂号或许不动产挂号的改变。
4.买来的住房面积缩水怎么办?
答：面积缩水是买房族常常遇到的问题，关于房子“面积缩水”的问题，应该以房地产管理部分所做的丈量面积为准。《最高人民法院关于审理商品房生意合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》对面积缩水问题做出了清晰的规则：榜首，误差率在3%以内的，当事人不能恳求解除合同，可是关于缩水那部分的购房款，开发商应该返还。第二，误差率超越3%，买房人能够挑选恳求解除合同，或许不解除合同，可是要求开发商承当其他职责。
5.开发商逾期交房怎么办?
答：开发商应该依照约好的时刻交给房子，这是开发商的首要职责。假如开发商没有如期交房，买受人能够依据不同状况，采纳不同的方法来保护自己的合法权益。榜首，开发商不能如期交房，经催告后在合理期限内仍没有实行的，买受人能够解除合同;第二，逾期交给，经催告后在合理期限内仍没有实行的，买受人不解除合同，能够恳求开发商承当违约职责;第三，逾期交给，经催告后开发商在合理期间内交给的，不能解除合同，可是能够恳求承当违约职责。需求留意的是，买受人享有解除权的有必要在法定期间内行使，不行使的，解除权就消除。
6.房子生意合同签定后，因意外事故而使房子毁损、灭失的危险由谁承当?
答：《最高人民法院关于审理商品房生意合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》第11条就此问题的不同状况别离作了规则：“对房子的搬运占有，视为房子的交给运用，但当事人还有约好的在外。房子毁损、灭失的危险，在交给运用前由出卖人承当，交给运用后由买受人承当;买受人接到出卖人的书面交房告诉，无正当理由回绝接纳的，房子毁损、灭失的危险自书面交房告诉承认的交给运用之日起由买受人承当，但法令还有规则或许当事人还有约好的在外。”由此可见，在一般状况下，房子损坏的危险，在房子交给之前由出卖人承当;在房子交给给买受人之后，由买受人承当。此处所说的交给，是指房子的搬运占有，便是把房子由出卖人手中，交到买受人手中，由买受人占有运用该房子。
7.签定商品房预售合同，应具有哪些条件?
答：依据我国《城市房地产管理法》第45条的规则,商品房预售，应当契合下列条件：(1)已交给悉数土地运用权出让金，获得土地运用权证书;(2)持有建造工程规划答应证;(3)按供给预售的商品房核算，投入开发建造的资金到达工程建造总投资的百分之二十五以上，并现已承认施工进度和竣工交给日期;(4)向县级以上人民政府房产管理部分处理预售挂号，获得商品房预售答应证明。商品房预售人应当依照国家有关规则将预售合同报县级以上人民政府房产管理部分和土地管理部分挂号存案。商品房预售所得金钱，有必要用于有关的工程建造。
8.出卖人未获得商品房预售答应证明，这时其与买受人签定的房子预售合同是否有用?
答：《最高人民法院关于审理商品房生意合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》第2条规则：“出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人缔结的商品房预售合同，应当承认无效，可是在申述前获得商品房预售答应证明的，能够承认有用。”可见，要签定商品房预售合同，开发商有必要获得商品房预售答应证明，不然，该合同是无效的。当然，也有例外状况。假如在买受人向法院申述之前，商品房预售人获得了商品房预售答应证明，也能够承认预售合同有用，但条件是在申述前获得。
9.房子生意两边签定预售合同后，没有进行挂号存案，一方当事人能够恳求承认合同无效吗?
答：《最高人民法院关于审理商品房生意合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》第6条规则：“当事人以商品房预售合同未依照法令、行政法规规则处理挂号存案手续为由，恳求承认合同无效的，不予支撑。当事人约好以处理挂号存案手续为商品房预售合同收效条件的，从其约好，但当事人一方现已实行首要职责，对方承受的在外。”由此可见，尽管法令要求签定商品房预售合同后，要进行挂号存案，可是假如两边签定预售合同后没有处理挂号存案手续的，当事人要求承认合同无效，法院是不支撑的，是否处理挂号存案手续不是预售合同收效的条件。
10.房子呈现质量问题，任何时分都能够要求出卖人修正吗?
答：《商品房出售管理办法》第33条规则：“房地产开发企业应当对所售商品房承当质量保修职责。当事人应当在合同中就保修规模、保修期限、保修职责等内容做出约好。保修期从交给之日起核算。商品住所的保修期限不得低于建造工程承包单位向建造单位出具的质量保修书约好保修期的存续期;存续期少于《规则》中承认的最低保修期限的，保修期不得低于《规则》中承认的最低保修期限。非住所商品房的保修期限不得低于建造工程承包单位向建造单位出具的质量保修书约好保修期的存续期。在保修期限内发作的归于保修规模的质量问题，房地产开发企业应当实行保修职责，并对形成的丢失承当补偿职责。因不可抗力或许运用不当形成的损坏，房地产开发企业不承当职责。”此外，我国《修建工程质量管理条例》第40条规则，在正常运用条件下，建造工程的最低保修期限为：(1)基础设备工程、房子修建的地基基础工程和主体结构工程，为规划文件规则的该工程的合理运用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(3)供热与供冷体系，为2个采暖期、供冷期;(4)电气管线、给排水管道、设备装置和装饰工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约好。由此可见，关于房子的保修期，是比较复杂的，当事人为了保护自己的权益，除了依照法令的规则，还能够在合同中进行具体的约好，拟定房子的保修条款。所以，房子呈现质量问题，并不是任何时分都能够要求出卖人修理的，出卖人的保修期是有必定的期限的。
11.房子生意两边签定合同后，出卖人与第三人歹意勾结，又签定合同并交给运用，买受人能够恳求承认第二个合同无效吗?
答：《最高人民法院关于审理商品房生意合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》第10条规则：“买受人以出卖人与第三人歹意勾结，另行缔结商品房生意合同并将房子交给运用，导致其无法获得房子为由，恳求承认出卖人与第三人缔结的商品房生意合同无效的，应予支撑。”因而，房子生意两边签定合同后，出卖人又与别人签定合同，并将房子交给运用，买受人只需能够证明出卖人与第三人是歹意勾结，那么其就能恳求法院承认出卖人与第三人签定的合同无效。而实践生活中，假如第三人明知生意两边的合同，还与出卖人签约，其实便是歹意。
12.房子交给运用后，房产证迟迟办不下来，开发商是否承当违约职责?
答：《最高人民法院关于审理商品房生意合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》第18条规则：“因为出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能获得房子权属证书的，除当事人有特别约好外，出卖人应当承当违约职责：(一)商品房生意合同约好的处理房子所有权挂号的期限;(二)商品房生意合同的标的物为没有建成房子的，自房子交给运用之日起90日;(三)商品房生意合同的标的物为已竣工房子的，自合同缔结之日起90日。合同没有约好违约金或许丢失数额难以承认的，能够依照已付购房款总额，参照中国人民银行规则的金融机构计收逾期借款利息的规范核算。”上述条文规则了开发商逾期处理房产证应承当的职责。在实践生活中，房产证迟迟办不下来，有部分原因是因为开发商出售手续不能及时处理完全，因为开发商的原因，导致购房者在必定的期间拿不到房产证的，购房者能够要求开发商承当违约职责。为了更好地保护自己的权益，购房者在签定购房合一起，最好约好处理房产证的期限，把时刻约好清晰，以防开发商歹意延迟办证时刻。
13.房子生意时，该房子所占规模的土地运用权是否随之搬运?
答：我国《城市房地产管理法》第32条规则：“房地产转让、典当时，房子的所有权和该房子占用规模内的土地运用权一起转让、典当。”依据上述法条的规则，在房子生意时，该房子所占规模的土地运用权也随之搬运，这便是所谓的“地随房走”。房子生意两边签定购房合同后，生意两边应到房子地点的的县级以上当地人民政府的房产管理部分处理房子产权搬运挂号手续，之后房子生意两边凭仗改变后的房子所有权证书和相关证件，到同级人民政府的土地管理部分恳求处理土地运用权改变挂号，土地管理部分核实今后，由同级人民政府替换土地运用权证书，至此，土地运用权跟着房子生意发作改变。
14.房子生意两边现已办完过户手续，这时两边还能解除合同吗?
答：我国《合同法》第93条规则：“当事人洽谈共同，能够解除合同。当事人能够约好一方解除合同的条件。解除合同的条件成果时，解除权人有权解除合同。”由此可见，只需当事人两边洽谈好了，达到共同的定见，是能够解除合同的，即便房子现已过户。
15.房子生意合同签定后，一方以未处理房子产权改变挂号为由建议合同无效，能否建立?
答：我国《物权法》第15条规则：“当事人之间缔结有关建立、改变、转让和消除不动产品权的合同，除法令还有规则或许合同还有约好外，自合同建立时收效;未处理物权挂号的，不影响合同效能。”由此可见，关于房子生意两边当事人来说，两边只需签定了合同，是否到挂号机关处理挂号，不影响合同的效能。除非当事人在合同中约好合同收效的时刻或其他条款，不然，自合同建立时收效。所以，不能因未处理改变挂号，而建议合同无效。
16.房子生意中，买受人拖延交给购房款，出卖人可否要求解除合同?
答：《最高人民法院关于审理商品房生意合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》第15条规则：“依据《合同法》第九十四条的规则，出卖人拖延交给房子或许买受人拖延付出购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未实行，当事人一方恳求解除合同的，应予支撑，但当事人还有约好的在外。法令没有规则或许当事人没有约好，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发作之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消除。”由此可见，房子的买受人拖延交给房款的，出卖人能够先予催告，要求其实行合同，付出购房款，假如买受人在催告后3个月的合理期限内仍不付出，那么，出卖人能够恳求解除合同。此外，解除权有必定的行使期限。
17.租借房子被卖，租房人有权持续寓居吗?
答：我国《合同法》第229条规则：“租借物在租借期间发作所有权变化的，不影响租借合同的效能。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的定见(试行)》第119条规则：“私有房子在租借期内，因生意、赠与或许承继发作房子产权搬运的，原租借合同对承租人和新房主持续有用。”由此可见，租借房子被卖，租房人有权持续寓居。
18.什么是房子承租人的优先购买权?
答：房子承租人的优先购买权是指出租人出卖租借房子的，应当在出卖之前的合理期限(最高人民法院《民法通则定见》规则应提早三个月告诉)内告诉承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力。出卖人没有告诉承租人的，承租人能够恳求人民法院宣告该房子生意无效。房子承租人优先购买有必要契合两个条件：榜首，在房子承租的场合，其他承租人没有这一权力;第二，承租人开出的条件和其别人开出的条件相同。