土地增值税清算管理

国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算处理有关问题的告诉》(下称《告诉》)，进一步明晰房地产开发企业土地增值税进行清算式交纳的适用范围，以改动现在以“预征”为主的土地增值税交纳现状。咱们对此谈论如下：
主要内容：
细化了土地增值税清算方法，到达以下条件之一，主管税务机关可要求纳税人进行：1、已竣工检验的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的份额在85%以上，或该份额虽未超越85%，但剩下的可售建筑面积现已租借或自用的;2.取得出售(预售)许可证满三年仍未出售结束的;3.纳税人请求刊出税务挂号但未处理土地增值税清算手续的。4.省税务机关规则的其他状况
谈论：
07年方针重于履行，未来仍将有相关详细履行的方针出来：这与咱们今天陈述中的“07年是方针履行年”的判别是根本共同的，土地增值税05年开端康复征收，便是行将履行原有方针之一，咱们以为还会有其他方针的细则出台，严格履行，比方期房限售、进步自有资金份额、存量土地两年不开发回收、添加中贱价商品房、90平方米70%等。仍是保持咱们的判别：07年上半年是方针灵敏期且房地产公司现在的估值水平并不廉价，07年下半年房地产股票将有杰出的体现。
咱们对该方针的谈论如下：
1、政府调控房地产的思路非常明晰，一方面添加一般商品房、中贱价、中小户型商品房的供应量，别的一方面，按捺高级商品房的供应和需求，这个方针便是对高赢利率商品房项目赢利的调整，削减开发商的赢利，进步政府的税收;政府或许以为现在房地产开发商的赢利率遍及较高，按实践征收会进步税收总额，别的也能够按捺房地产开发商过高的出售价格和过高的获利水平。
2、咱们以为对企业的盈余影响有限，原因有二，一是大部分开发商现在拿地本钱较高，所以需求交纳的土地增值税不高;二是该税项为地方税，所以咱们以为各地方履行起来依然难度较大，别的假如实践清算取得的增值税总额低于按出售额预征，则税务局或许仍改动税收方法。
3、开发项目毛利率较高的公司影响较大，换句话说对土地储备较早的公司影响较大。开始核算的灵敏剖析显现：一般住宅项目毛利率38%左右为交纳土地增值税的临界值。
4、总的来说，对房地产公司的净赢利的负面影响大致为5%~10%之间;对NAV的影响，咱们以为短期来看，大致下降NAV 5%~10%;
5、会鼓舞开发商向中贱价位、一般商品房开发搬运(抵扣核算方面的20%优惠方针)。
6、咱们估计，本年上半年宏观调控办法仍有或许持续出台，如加息、期房预售的标准等，