商品房买卖合同中定金有哪些陷阱
来源：听讼网整理 2018-10-04 19:43
一、定金的性质
购房者与开发商签定了一份认购协议书，该协议书约好了房子面积、价格等合同内容。购房者以定金的方法缴付了一部分金钱,并约好七日后两边签定正式预售合同，逾期则视为购房者违约，开发商有权没收定金。七日后，两边在签定正式合一起，购房者发现开发商的小区规划与签定认购书时知晓的状况不共同，经洽谈不能终究到达购房协议，购房者要求开发商交还已缴付的定金，但开发商以为是购房者不实行购买职责，而回绝交还定金。
二、定金条款在房子买卖合同中存在缺点的原因
由于房子都是期房，在我国现阶段，又是卖方商场，因而，买受人在并未彻底了解房子及周边配套设备的状况下，就急于签定合同并交给定金。合同中的格局条款定金的约好，很简单形成购房人本身权益丢失。比方，签定合同后，由于按揭款不能办下来，解除合同的结果就有或许是损失定金。或许由于补充协议不能到达，开发商就以买受人的原因而不交还定金。因而，在房子买卖合同中开发商惯以格局条款的方法束缚购房人。依据合同法关于格局条款的规则，格局条款一方应当遵从公正准则确认当事人之间的权力和职责。而开发商的一些不诚信行为导致格局条款并未遵从诚笃信用及公正准则。故定金条款在房子买卖合同中存在缺点的原因首要表现在以下几个方面：
榜首，开发商的不诚信。现在房子还处于卖方商场的环境下，购房人往往看到开发商的广告就迫不急待地下定金。可是购房人缺少对楼盘的了解，最多只能经过开发商沙盘模型、置业参谋的介绍来进一步了解楼盘。而且开发商还会在不起眼的当地附加注明“以规划为准”。当购房人定下房子后，发现与开发商宣扬的不共同不愿意再签定合一起，开发商会引证“以规划为准”作为托言，不会返还购房人定金。实践上一开初开发商便是做的一种虚伪广告，骗得购房人的眼球，引购房人进入骗局。在预售合同中呈现不利于购房人的条款，而在购房人缴付定金时，购房人一般是不了解合同的具体内容的。在民法通则中，总则第四条清晰规则“民事活动应当遵从诚笃信用”的准则。在合同法第六条也规则了“当事人行使权力、实行职责应当遵从诚笃信用准则”。诚笃信用在民法范畴是帝王准则，是为了保护当事人的合法权益，是不能不坚定的。因而，开发商在购房合同中对定金拟定的意图只为了约束购房人，彻底违反了民法的帝王准则，在这种环境下缔结的定金条款明显不能起到定金的效果。
第二，没有健全的资金监管系统。开发商在房子还未开工的时分就以卖号的方法获取一部分资金。这种买号有叫认购金的，也有叫定金的。获取的资金由开发商自由支配。这部分资金假如用于开发房产仍是情有可原的，假如用于其他用处，就不能确保所买的房号可以变成房子。前一种，购房人在不愿意签正式合一起，应当如数返还，后一种假如非因购房者的原因形成不能签定合同，开发商应当双倍返还定金。但假如开发商将这部分资金另作他用，底子无力返还购房者认购金或许定金，然后形成购房者利益受损。因而，在开发商的预售收入全都自由支配，使预售款收入与开发商自有资金帐户混为一体时，而没有相应的监管部门进行监管，这样就导致开发商只需有地而无须资金就可以空手套白狼，终究导致严峻危害购房人的利益。
第三，购房人缺少相关的购房常识。作为购房者，没有专业的房产常识，以为广告或许沙盘模型便是开发商的许诺，而未留意开发商的附加注明“以规划为准”这样的用语。在签定认购合同或许预售合一起，对开发商的格局条款、霸王条款又不引起满足注重，待产生纠纷时，才意识到合法权益遭到掠夺。
三、完善产品房买卖合同中定金条款的对策
定金的各种效能与效果阐明定金在当今的社会生活中处于不可或缺的位置，可是在有些方面也有不足之处，尤其在大宗产品房子买卖中的缺点。现针对不足之处提出以下主张：
榜首，加速开发商的诚信准则建造。开发商应遵从诚笃信用准则，将实在信息发表给购房人。包含小区周边规划及小区配套设备，房子基本状况等。购房合同中应清晰如下内容：签定正式合同的期限、付款地址、签约地址等;有定金条款的，应约好定金在不同状况下发作何种效能。比方立约好金的效能是合同树立的条件，当合同不树立时，将依照《担保法》的有关规则处理;付款方法中包含一次付款、分期付款、按揭付款等;买卖两边权力与职责，一般来说卖方的职责应包含：保存两边约好的产品房不得再向第三人出售;依照认购书约好的首要条件为首要内容缔结正式买卖合同;在约好的期限内洽谈缔结买卖合同;在两边不能就此首要条款到达共同时，依照法令的规则或买卖常规或公正准则确认首要条款之外的条款。清晰违约条款，即买卖两边如不能依合同约好实践实行时应承当何种职责。别的，加速开发商的诚信准则建造，购房者投诉多、不守信的开发商由相应的主管机关树立“黑名单”，使其信誉度显示于世，购房者依据开发商的诚信度决议购房。
第二，树立完善的开发商资金监管系统。开发商资金应专款专用。虽然有不少企业运用无资本运作的成功典范，但都是树立在完善的法令融资准则保证下。在还未树立健全监管准则的状况下，开发商自有资金需求到达必定份额才干开发房子。对开发商开发项目进行严厉检查，对资金帐户和预售款帐户进行及时监控，以进步信贷资金的安全性和赢利性。违反者应承当相应的法令结果。由于法令准则的重要性便是要为每一个商场参加主体发明一个相等、自愿、公正及诚笃守信的商场环境。对不实行合约、不诚笃者和违法者就要给予应有的惩治，不然全部规章准则都将形同虚设，公正的商场秩序也很难树立起来。
第三，购房人本身的法令意识亟待增强。购房人在签定认购书或许定金合同之前，应该对产品房的实践状况进行实地具体的调查，有或许的话，请专业的购房律师伴随。在购买产品房时也应当有意识的抵抗显失公正、违反诚信的条款，对任何合同的缔结都应当严厉检查其内容，而关于某些暗含危险的条款则应当经过稳重剖析后挑选承受或许回绝。产品房侵权问题一旦呈现，最有用的处理途径是经过诉讼处理。别的，处于弱势群体的购房者，为了有用地保护自己的合法权益，有必要树立购房者民间组织，团体维权、团体诉讼、团体签约，然后终究经过购房人的法令意识的增加促进开发商诚信准则的树立。
购房者与开发商签定了一份认购协议书，该协议书约好了房子面积、价格等合同内容。购房者以定金的方法缴付了一部分金钱,并约好七日后两边签定正式预售合同，逾期则视为购房者违约，开发商有权没收定金。七日后，两边在签定正式合一起，购房者发现开发商的小区规划与签定认购书时知晓的状况不共同，经洽谈不能终究到达购房协议，购房者要求开发商交还已缴付的定金，但开发商以为是购房者不实行购买职责，而回绝交还定金。
二、定金条款在房子买卖合同中存在缺点的原因
由于房子都是期房，在我国现阶段，又是卖方商场，因而，买受人在并未彻底了解房子及周边配套设备的状况下，就急于签定合同并交给定金。合同中的格局条款定金的约好，很简单形成购房人本身权益丢失。比方，签定合同后，由于按揭款不能办下来，解除合同的结果就有或许是损失定金。或许由于补充协议不能到达，开发商就以买受人的原因而不交还定金。因而，在房子买卖合同中开发商惯以格局条款的方法束缚购房人。依据合同法关于格局条款的规则，格局条款一方应当遵从公正准则确认当事人之间的权力和职责。而开发商的一些不诚信行为导致格局条款并未遵从诚笃信用及公正准则。故定金条款在房子买卖合同中存在缺点的原因首要表现在以下几个方面：
榜首，开发商的不诚信。现在房子还处于卖方商场的环境下，购房人往往看到开发商的广告就迫不急待地下定金。可是购房人缺少对楼盘的了解，最多只能经过开发商沙盘模型、置业参谋的介绍来进一步了解楼盘。而且开发商还会在不起眼的当地附加注明“以规划为准”。当购房人定下房子后，发现与开发商宣扬的不共同不愿意再签定合一起，开发商会引证“以规划为准”作为托言，不会返还购房人定金。实践上一开初开发商便是做的一种虚伪广告，骗得购房人的眼球，引购房人进入骗局。在预售合同中呈现不利于购房人的条款，而在购房人缴付定金时，购房人一般是不了解合同的具体内容的。在民法通则中，总则第四条清晰规则“民事活动应当遵从诚笃信用”的准则。在合同法第六条也规则了“当事人行使权力、实行职责应当遵从诚笃信用准则”。诚笃信用在民法范畴是帝王准则，是为了保护当事人的合法权益，是不能不坚定的。因而，开发商在购房合同中对定金拟定的意图只为了约束购房人，彻底违反了民法的帝王准则，在这种环境下缔结的定金条款明显不能起到定金的效果。
第二，没有健全的资金监管系统。开发商在房子还未开工的时分就以卖号的方法获取一部分资金。这种买号有叫认购金的，也有叫定金的。获取的资金由开发商自由支配。这部分资金假如用于开发房产仍是情有可原的，假如用于其他用处，就不能确保所买的房号可以变成房子。前一种，购房人在不愿意签正式合一起，应当如数返还，后一种假如非因购房者的原因形成不能签定合同，开发商应当双倍返还定金。但假如开发商将这部分资金另作他用，底子无力返还购房者认购金或许定金，然后形成购房者利益受损。因而，在开发商的预售收入全都自由支配，使预售款收入与开发商自有资金帐户混为一体时，而没有相应的监管部门进行监管，这样就导致开发商只需有地而无须资金就可以空手套白狼，终究导致严峻危害购房人的利益。
第三，购房人缺少相关的购房常识。作为购房者，没有专业的房产常识，以为广告或许沙盘模型便是开发商的许诺，而未留意开发商的附加注明“以规划为准”这样的用语。在签定认购合同或许预售合一起，对开发商的格局条款、霸王条款又不引起满足注重，待产生纠纷时，才意识到合法权益遭到掠夺。
三、完善产品房买卖合同中定金条款的对策
定金的各种效能与效果阐明定金在当今的社会生活中处于不可或缺的位置，可是在有些方面也有不足之处，尤其在大宗产品房子买卖中的缺点。现针对不足之处提出以下主张：
榜首，加速开发商的诚信准则建造。开发商应遵从诚笃信用准则，将实在信息发表给购房人。包含小区周边规划及小区配套设备，房子基本状况等。购房合同中应清晰如下内容：签定正式合同的期限、付款地址、签约地址等;有定金条款的，应约好定金在不同状况下发作何种效能。比方立约好金的效能是合同树立的条件，当合同不树立时，将依照《担保法》的有关规则处理;付款方法中包含一次付款、分期付款、按揭付款等;买卖两边权力与职责，一般来说卖方的职责应包含：保存两边约好的产品房不得再向第三人出售;依照认购书约好的首要条件为首要内容缔结正式买卖合同;在约好的期限内洽谈缔结买卖合同;在两边不能就此首要条款到达共同时，依照法令的规则或买卖常规或公正准则确认首要条款之外的条款。清晰违约条款，即买卖两边如不能依合同约好实践实行时应承当何种职责。别的，加速开发商的诚信准则建造，购房者投诉多、不守信的开发商由相应的主管机关树立“黑名单”，使其信誉度显示于世，购房者依据开发商的诚信度决议购房。
第二，树立完善的开发商资金监管系统。开发商资金应专款专用。虽然有不少企业运用无资本运作的成功典范，但都是树立在完善的法令融资准则保证下。在还未树立健全监管准则的状况下，开发商自有资金需求到达必定份额才干开发房子。对开发商开发项目进行严厉检查，对资金帐户和预售款帐户进行及时监控，以进步信贷资金的安全性和赢利性。违反者应承当相应的法令结果。由于法令准则的重要性便是要为每一个商场参加主体发明一个相等、自愿、公正及诚笃守信的商场环境。对不实行合约、不诚笃者和违法者就要给予应有的惩治，不然全部规章准则都将形同虚设，公正的商场秩序也很难树立起来。
第三，购房人本身的法令意识亟待增强。购房人在签定认购书或许定金合同之前，应该对产品房的实践状况进行实地具体的调查，有或许的话，请专业的购房律师伴随。在购买产品房时也应当有意识的抵抗显失公正、违反诚信的条款，对任何合同的缔结都应当严厉检查其内容，而关于某些暗含危险的条款则应当经过稳重剖析后挑选承受或许回绝。产品房侵权问题一旦呈现，最有用的处理途径是经过诉讼处理。别的，处于弱势群体的购房者，为了有用地保护自己的合法权益，有必要树立购房者民间组织，团体维权、团体诉讼、团体签约，然后终究经过购房人的法令意识的增加促进开发商诚信准则的树立。