如何改革宅基地制度

《深化乡村变革综合性施行方案》所建立的“对农人住所产业权作出清晰界定，探究宅基地有偿运用准则和自愿有偿退出机制”变革思路，极为重要。由于只要将“有偿运用准则”与“自愿有偿退出机制”结合在一起，宅基地准则的变革才不是单兵突进，而是有“系统性思想，全体策划和顶层规划”的变革。事实上，我国许多当地现已在展开这一项试点作业了，法令层面所要做的不过是给其合法的“先行先试权”罢了。
多年来，尽管乡村土地办理准则不断完善，但宅基地准则的变革却寸步难行，争议甚大。但是，不管是关于农人的产业权维护，仍是关于土地资源的合理运用，抑或新式乡镇化建造来说，这一项准则的变革都是必需的。因而，在本轮土地准则全面深化变革中，宅基地准则的变革走向一向为人所注目。
中办和国办在2015年11月联合下发的《深化乡村变革综合性施行方案》提出了“宅基地准则变革的根本思路”。笔者以为，这一变革思路，含义十分严峻，有必要专门加以分析和评论。
宅基地准则的问题在哪里
乡村宅基地准则的问题较多，但从开发运用的视点来说，现行准则最大的问题在于，土地资源的严峻糟蹋。尽管咱们并没有关于全国乡村宅基地面积的完好数据，但国务院在2014年3月发布的《国家新式乡镇化规划(2014—2020年)》显现：“1996—2012年，全国建造用地年均添加724万亩，其间乡镇建造用地年均添加357万亩;2000—2011年，乡镇建成区面积添加76.4%，远高于乡镇人口50.5%的添加速度;乡村人口削减了1.33亿人，乡村居民点用地却添加了3045万亩。”
这是一个较为失常的现象。由于一般来说，快速城市化会带动许多乡村人口向城市集聚，乡村居民点会因而削减，农业用地则会随之添加。但我国曩昔30多年的城市化好像只完成了人口的积累，乡村住所的用地规划不光没有削减，反而越来越大。
关于这个问题，盛行的解说以为，这是由于我国“旧的城市化”形式，专心于“土地的城市化”却不注重“人的城市化”，即没有为入城的农人供给与城市化相等的教育、医疗、住所等社会保证准则，所以这些入城农人不得不游走于城市和乡村之间，在城市作业挣钱，然后将收入用于乡村建房，以避免自己在城市竞赛失利后颠沛流离。
这样的解说是合理的，但并不全面，由于其忽视了乡村宅基地获得和退出准则自身。关于宅基地的获得和退出，尽管并没有全国性的法令予以清晰规则，但各地实际上采纳的是“乡民请求—政府答应—无偿划拨”准则，而在这种准则下，乡村宅基地的面积和规划是无法削减的，土地资源也是无法得到最合理的运用的。
以2000—2011年间入城的1.33亿农人为例，咱们假定其间有一半为男性，那么依据上述准则规划，当这6000多万农人在18—25岁成婚并单立一户时，不管他们其时是否在城市现已安身，都不阻碍其在乡村请求宅基地。尽管并非一切的人都能请求到，但已然是能够无偿请求，那么必定有数以千万计的人是会努力争取这个时机的，而这意味着许多的土地资源必定要被占用。
那么，当这6000多万“前农人”在城市休养生息之后，乡间宅基地和宅基地上的房子怎么处理呢?现行《土地办理法》第62条规则，乡村乡民一户只能具有一处宅基地，乡村乡民出卖、租借住所后，再请求宅基地的，不予同意。而各级政府则以为，农人的住所尽管能够出售，但目标仅限于同村居民，城市居民不得购买农人住所和宅基地，也不得占用农人团体土地建住所。(能够拜见国务院办公厅1999年5月下发的《关于加强土地转让办理禁止炒卖土地的告诉》;国土资源部2008年11月下发的《关于加强乡村宅基地办理的定见》;国土资源部与国务院法制办2015年3月发布的《不动产挂号暂行条例施行细则(草案征求定见稿)》)
惋惜的是，除非特殊情况，同村的乡民很少有志愿来购买这些“空置房”和宅基地，由于留守在乡村的乡民根本也现已无偿分配到宅基地了，没有这方面的需求。而他们的子女，未来成家之后仍然还能够再请求一块宅基地。已然现行的准则答应收取“免费的午饭”，那为何要掏钱去购买呢?
有些人怜惜土地资源的糟蹋，所以主张说，宅基地是团体一切的，已然这些“前农人”现已脱离团体，那么应当将其宅基地回收，然后分配给重生人口。这种见地形似合理，但却简直不可行，原因在于大都宅基地上面都建有房子，而房子归现已入城的“前农人”一切。除非数以千万计的“前农人”自愿抛弃房子一切权，又或这些房子坍毁而没有复建，否则是无法合法地把这些宅基地分配给重生代乡村居民的。所以，我国大陆在城市化过程中呈现“农人越来越少，乡村宅基地和农人寓居点却越来越多”的现象，也就家常便饭了。
那么应当怎么变革宅基地准则呢?近些年的方针一向是从维护农人的土地权益视点来看待这个问题的。比方，党的十七届三中全会和十八大都提出，要“严厉宅基地办理，依法保证农户宅基地用益物权”。十八届三中全会也提出，要“保证农户宅基地用益物权，变革完善乡村宅基地准则，挑选若干试点，稳重保险推动农人住所产业权典当、担保、转让，探究农人添加产业性收入途径”。
《深化乡村变革综合性施行方案》所建立的“对农人住所产业权作出清晰界定，探究宅基地有偿运用准则和自愿有偿退出机制”变革思路，极为重要。由于只要将“有偿运用准则”与“自愿有偿退出机制”结合在一起，宅基地准则的变革才不是单兵突进，而是有“系统性思想，全体策划和顶层规划”的变革。
现有变革方案亟须完善
对照《施行方案》所提出的宅基地变革思路，反观现有的变革方案，不能不说，咱们还有许多作业要做。
比方，2015年2月，全国人大常委会同意了国务院提出的“在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域，暂时调整施行土地办理法、城市房地产办理法关于乡村土地征收、团体经营性建造用地入市、宅基地办理准则有关规则”的提案。尽管这个提案提出要“变革宅基地办理准则，暂停施行相关法令条款”，但变革的目标却不是宅基地“乡民请求—政府答应—无偿划拨”的获得方法，而是将第62条第3款“乡村乡民住所用地，经乡(镇)人民政府审阅，由县级人民政府同意”，暂时调整为“运用存量建造用地的，下放至乡(镇)人民政府批阅;运用新增建造用地的，下放至县级人民政府批阅”。
也就是说，这个变革方案仅仅下放了宅基地的外部批阅权限，并没有对这一项准则的内核进行变革和试点。但是，一如前述，“对农人住所产业权作出清晰界定，探究宅基地有偿运用准则和自愿有偿退出机制”，才是最需求经过试点来清晰变革方向的。宅基地审同意则的下放变革，既不是最火急的，也不是最重要的。
当然，咱们关于事物本质的知道都有阶段性，都是在逐渐探究中行进的，因而也不能苛责年头的变革方案。不过，已然现在《施行方案》高度注重并清晰指出了宅基地准则根本的变革思路，那么接下来就应当赶快挑选合适的区域，暂停施行《土地办理法》第62条第1款关于“乡村乡民一户只能具有一处宅基地”的规则，暂停施行国务院办公厅关于“农人的住所不得向城市居民出售，也不得同意城市居民占用农人团体土地建住所”的系列方针，然后活跃保险地探究“宅基地有偿运用准则和自愿有偿退出机制”。事实上，我国许多当地现已在展开这一项试点作业了，法令层面所要做的不过是给其合法的“先行先试权”罢了。
要看到，就土地和住所准则而言，在1980年代，我国的城市进行了土地商场化和住所商品化变革，而乡村的变革却没有跟上，仍然沿用了方案经济时代的“无偿分配准则”。而今日的我国乡村，毫无疑问，现已到了有必要“让商场在宅基地资源配置中起决定性效果”的时分了。