农村土地承包经营权入股的注意事项

近年来村庄土地承揽运营权已成为很火的一个词，并且有许多当地答应土地承揽运营权入股。那么入股的时分需求留意哪些方面呢?接下因由听讼网的小编为咱们整理了一些关于村庄土地承揽运营权入股的留意事项及其他相关的常识，欢迎咱们阅览!
土地承揽是指采纳村庄团体经济安排内部的家庭承揽方法，不宜采纳家庭承揽方法的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等村庄土地，能够采纳投标、拍卖、揭露洽谈等方法承揽。
土地承揽运营权入股：是指施行家庭承揽方法的承揽方之间为开展农业经济，将土地承揽运营权作为股权，自愿联合从事农业协作出产运营;其他承揽方法的承揽方将土地承揽运营权量化为股权，入股组成股份公司或许协作社等，从事农业出产运营。
在当时市场经济快速开展逐渐完善的局势下，土地的正常快速流通，是土地作为产业性权力能够快速增值的仅有出路。跟着大城市、小城镇方法的城镇化建造加速，许多村庄剩余劳动力流向城镇，村庄土地搁置量加大，加之国家鼓舞合适企业运营的工商本钱进驻村庄，使得村庄土地的运用问题凸显，与此相关的村庄土地承揽运营权的流通问题已成为大都学者甚至整个学术界研讨“三农”等村庄问题的热门。村庄土地承揽运营权流通已成大势所趋，其间，入股这一流通方法逐渐被土地承揽权人和企业所承受并呈开展之势。
土地承揽运营权入股存在的问题，留意事项
(一)土地承揽运营权入股的正当性争议
《物权法》第128条规则“土地承揽运营权人依照村庄土地承揽法的规则，有权将土地承揽运营权采纳转包、交换、转让等方法流通”。《村庄土地承揽法》第42条规则“承揽方之间为开展农业经济,能够自愿联合将土地承揽运营权入股,从事农业协作出产”。浙江、重庆、天津以及山东等当地政府依据国家法令法规纷繁出台暂行办法。广东省农业厅的专题调研标明“入股在广东省村庄土地承揽运营权流通中占最大份额,流通面积为151万亩,占流通总面积的35.9%”。汲取广东经历，福建、浙江纷繁试点，随后全国不同当地都开端不同程度的测验。土地入股农业专业协作社在实践中逐渐得到认可，但理论界关于入股这一土地承揽运营权流通方法的正当性争议不减。支持者以为这不只要利于添加对技能、资金入股的吸引力,有利于开展高产、优质、高效、绿色农业,推进我国农业优质化跨进;有利于农业产业结构的调整与农业出产力的进步;有利于把农人从土地上解放出来,处理农人既想外出务工又不想扔掉土地的对立,有利于添加农人收入。对立者以为建立农人专业协作社的首要意图不是要农人用土地入股协作社施行团体出产，农业出产还必须应以家庭运营为根底。对立的深层次原因在于我国村庄基本国情：人多地少，散布不均。社会保证功用被赋予在村庄承揽地上。
支持者和对立者都从不同的视点对土地承揽运营权入股论述了自己的情绪，支持者看到了入股所带来的盈利：农业出产规模效益不断进步，出产功率快速进步，农人增收稳步进步。然对立者的定见不容忽视。实践中，的确存在难以躲避的法令危险，发生难以操控的社会保证问题：当农业协作社运营不善，破产将至，土地承揽运营权是公司的挂号财物，必然成为破产产业的一部分，破产清算让农人失掉赖以生计的土地，日子保证难以为继。
(二)相等洽谈、自愿、有偿准则的执行妨碍
土地承揽运营权入股在法令标准中虽然并没有做翔实的规则，但各个当地的村庄在土地改革中现已进行了许多测验。如浙江省温岭市湖泽镇牧南村土地股份协作公司，绍兴县王坛镇南岸村土地股份协作社，四川省成都市锦江区三圣乡红砂村土地承揽运营权入股组成红砂花乡生态旅行办理公司等。在这些斗胆探究中，有值得学习和推行的经历，也呈现了许多让人忧虑的问题。村庄团体经济安排或城镇府干涉过多，强制乡民以土地承揽运营权入股城镇农业企业现象时有发生。西南大学学生田某以四川省邛崃市，重庆市荣昌县、北碚区为调研样地，在2007年7月至2008年1月数月间，对三个研讨区的1072户农户别离进行问卷查询，回收有用问卷970份，其间参加土地流通的问卷865份，经过查询得出的定论之一是:政府干涉成为土地流通的最大促进要素。当地政府困于开展压力，寻求政绩，只看企业入驻添加税收，在因土地补偿、租金、土地折股达不成共同时，逼迫农人以土地承揽运营入股。这样的做法不只损坏政府形象，损坏干群关系，疏远党群关系，并且违反了《村庄土地承揽法》第三十三条“相等洽谈、自愿、有偿，任何安排和个人不得逼迫或许阻止承揽方进行土地承揽运营权流通”之规则。
(三)改动入股土地的农业用处时有发生
《中华人民共和国村庄土地承揽法》第三十三条规则土地承揽运营权流通“不得改动土地所有权的性质和土地的农业用处”。作为全国城乡统筹归纳配套改革试验区的重庆市在公布的《服务重庆统筹城乡开展的施行定见》中表述到“在村庄土地承揽期限内和不改动土地用处的前提下，答应以农地承揽运营权出资入股”。可见，无论是法令规则仍是当地规章，都严令不得改动流通土地用处。但实践中，作为承租方的企业和专业协作社，对流经过来的土地并未悉数作为农业出产和栽培，而是在经济利益和本钱运作中，改动或许变相的改动了入股流通土地的用处。这首要呈现两种改动的趋向：一是土地承揽运营权入股农业企业，流通而来的村庄土地变相进行房地产开发。2009年河北省香河县以1150元/亩的价格流通了乡民4000亩土地，当地政府以60万元/亩的价格高价出让给了一家名为万通地产的房地产开发公司。二是入股农地不种粮。有研讨指出：“在有些当地，犁地流通给业主后，有15%的犁地用于开展观光农业和村庄旅行，真实用于种粮的犁地只要6%左右”。据统计，从1980年到2005年，生果栽培的面积从0.14亿亩上升到1.5亿亩，蔬菜的栽培面积从0.71亿，亩扩大到2.66亿亩，粮食面积则从17.6亿亩下降到15.6亿亩。这种改动入股土地的农业用处，终究导致实践犁地数量削减，违反土地承揽运营权的入股初衷，严重影响咱们国家的粮食安全。
(四)土地入股运营失利后处置困难
流通土地缺少总体规划，入股公司破产后后续运用难度大。关于偏僻山村，地形不平，流通土地需求改造整治，使土地连片，易于公司出场开发。因为前期土地入股农业企业或许专业协作社难度较大，关于流通来的土地缺少总体规划，以至于公司破产清算后，偿还农人土地难以回归流通前的运用状况。依据《农人专业协作社法》第四条之规则“对农人专业协作社的债款,应当由成员出资、公积金、国家财政直接补助、别人捐献以及合法获得的其他财物来承当职责”。土地承揽运营权折价入股农业企业、专业协作社，入股土地成为了公司、协作社的挂号财物。当协作社或农业企业面对破产清算时，理应把土地承揽运营权作为产业偿还给债务人。可是当该土地承揽运营权是经过家庭承揽方法获得的，用这一类型的土地偿还债款，农人将失掉土地，就会失掉生计的最终一根稻草。债务人为当地乡民，尚在法令标准之内，当债务人为非当地乡民时，让团体经济安排之外的公民享有土地承揽运营权，是为法令所不答应的，也会导致许多城市民众和经济安排到村庄大搞圈地运动，有违国家大政方针和法令法规。《村庄土地承揽运营权流通办理办法》第19条规则“农地股份协作制企业闭幕时,入股的土地应当退回原承揽农户”。但农地作为入股企业的法人产业，依照破产法原理,在破产清算时理应列为破产产业,参加破产清算，二者之间有显着抵触。实践过程中呈现两难地步：入股土地参加破产清算违反法令规则，假如交还乡民入股土地，则难保债务人利益。正是因为当时的土地方针和法令规则的抵触，导致入股这一流通土当地式在实践过程中难以得到有用施行，致使更多工商业本钱出资村庄持张望情绪。