不同模式售楼部的会计与税务该如何处理
来源：听讼网整理 2018-05-15 16:07
房地产企业为了扩大影响，便于招待客户，使其充沛了解开发产品的性质和结构从而到达出售的意图，一般都会在不同区域建立售楼部、样板房以及其他项目营销设备。房地产企业的营销设备运用形式不同，相关管帐处理、税务处理也有不同。结合国家税务总局《房地产开发运营事务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)相关规则，笔者对房地产企业现在比较通用的营销设备形式下的管帐和税务处理进行剖析。
项目营销设备的运用形式
房地产企业的项目营销设备包含售楼部、样板间、招待中心、展台、展位等不同类型，依据其缔造与运用的特色，能够分为以下4种形式：
1.运用开发完结或部分完结的楼宇内的商品房装饰、装饰后作为项目营销设备运用，项目出售结束，作为开发产品出售处理以及转为企业自用或租借。
2.运用开发小区内楼宇之外的引人瞩意图方位，缔造暂时设备，例如售楼部、样板间作为项目营销设备运用，项目出售结束即行撤除或转为企业自用或租借。
3.运用开发小区内的配套设备(例如会所)装饰、装饰后，作为项目营销设备暂时运用;项目出售结束作为开发产品出售处理以及转为企业自用或租借，或许移送物业公司，产权归整体业主一切。
4.在开发小区之外的人口活泼密集区租入或自建出售网点，项目出售结束，转为其他项目运用或租借、出售处理。
不同景象下的管帐处理
1.运用开发完结或部分完结的楼宇内的商品房装饰、装饰后运用的营销设备的管帐处理。
依据国税发[2009]31号文件的规则，计入开发直接费用核算的营销设备缔造费，包含
项目小区楼宇之内的装饰、装饰费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设备的缔造费用。将楼宇之内的商品房暂时作为售楼部、样板间运用，因其自身就归于特定的本钱目标，所以其缔造本钱依照正常的开发产品核算，其装饰、装饰费用若不能判别未来是否能够伴随商品房主体同时出售，应归归于开发直接费用核算。
例如：A房地产企业在开发的B小区某栋楼宇间开设样板间，缔造本钱50万元，装饰、装饰后对外开放，样板间装饰、装饰开销30万元。
(1)缔造本钱50万元计入该套样板间的“开发本钱”，关于装饰、装饰的费用30万元，假如能够判别未来伴随该套商品房同时出售，则能够计入该套样板间“开发本钱”，反之，则计入“开发直接费用”核算。
(2)“开发直接费用”归集的本钱费用如期结转到“开发本钱——开发直接费用”科目。
(3)当样板间与其他商品房一同竣工检验时，从“开发本钱”转入“开发产品”科目。
(4)当样板间出售，结转收入和本钱时，其本钱从“开发产品”转入“主营事务本钱”。
(5)当样板间转作自用时，其本钱从“开发产品”转入“固定资产”。
(6)当样板间未来租借时，其本钱从“开发产品”转入“出资性房地产”。
“开发直接费用”应当依照国税发[2009]31号文件第二十九条的规则，关于一起本钱和不能辨明担负目标的直接本钱，按获益的准则和配比的准则分配至各本钱目标，详细分配办法包含占地面积法、修建面积法、直接本钱法、预算造价法，企业依据需求能够自行确认。
别的，房地产企业由“开发产品”转入“固定资产”或“出资性房地产”的商品房之后又出售的，需求留意国税发[2009]31号文件第二十四条的规则，即企业开发产品转为自用的，其实际运用时间累计未超越12个月又出售的，不得在税前扣除折旧费用。
2.运用开发小区内楼宇之外的显着方位缔造暂时设备(例如售楼部、样板间)作为营销设备运用的管帐处理。
作为售楼部、样板间运用的暂时设备，依照《企业管帐准则》，其发作的缔造本钱及装饰费用在“在建工程”科目核算。完工后，其本钱从“在建工程”转入“开发直接费用”，假如非自用或租借，也能够依照国税发[2009]31号文件的规则，直接计入“开发直接费用”核算。
3.运用开发小区内的配套设备(例如会所)装饰、装饰后作为营销设备暂时运用的管帐处理。
房地产企业除运用开发的商品房、暂时修建作为营销设备之外，比较多见的还有运用开发小区之内的规划缔造的会所、物业场地点出售阶段作为项意图营销设备运用。这种类型的营销设备其终究用处是小区规划规划现已确认的，即使暂时作为项目营销设备运用，也不能够直接计入“开发直接费用”核算，而需求依据国税发[2009]31号文件第十七条的规则处理。
企业在开发区内缔造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设备，按以下规则进行处理：
(1)归于非营利性且产权归于整体业主的，或无偿赠与地方政府、共用事业单位的，可将其视为公共配套设备，其缔造费用按公共配套设备费的有关规则进行处理。
(2)归于营利性的，或产权归企业一切的，或未清晰产权归属的，或无偿赠与地方政府、共用事业单位以外其他单位的，应当独自核算其本钱。除企业自用应按缔造固定资产进行处理外，其他一概按缔造开发产品进行处理。
例如：A房地产企业在开发的B项目小区中心方位，依照规划缔造会所一座，装饰后暂时作为售楼部运用。
售楼部运用会所作为营销设备，管帐和税务处理的准则就是要依据以上规则，区别该会所的缔造性质，别离适用不同的方法：
(1)假如该会所归于不能有偿转让的公共配套设备，契合国税发[2009]31号文件第十七条第一款的规则，例如产权归整体业主一切，则该会所的缔造费用计入公共配套设备费进行管帐处理。
(2)假如该会所归于未来出售转让的公共配套设备，契合国税发[2009]31号文件第十七条第二款的规则，则将该会所视为独立的开发产品和本钱计算单位，依照开发本钱的详细本钱项目设置管帐科目进行明细分类核算。出售时，按出售不动产征收相应的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税等。
(3)假如该会所属企业自用，则本钱经过“在建工程”归集，完工后，转入“固定资产”或“出资性房地产”科目。会所自用，相应要征收房产税和土地运用税。租借运用的话，则要征收营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地运用税、印花税等。
4.开发小区之外的人口活泼密集区设置的出售网点等营销设备的管帐处理。
房地产企业除在项目小区内设置缔造的营销设备外，还有可能在项目小区之外的人口活泼密集区设置项目展现区、招待处、售楼部等。这些设备有可能是房地产企业租入运用，也有可能为自建行为。在项目小区之外的营销设备出售环节中发作的本钱费用，不管税务处理仍是管帐处理，都应当经过“营业费用”或“出售费用”反映，假如归于企业自建构成的固定资产，由此计提的折旧，计入“营业费用”或“出售费用”处理。
以上就是小编为我们收拾的相关常识，信任我们经过以上常识都现已有了大致的了解，假如您还遇到什么较为杂乱的法律问题，欢迎登陆听讼网进行律师在线咨询。
项目营销设备的运用形式
房地产企业的项目营销设备包含售楼部、样板间、招待中心、展台、展位等不同类型，依据其缔造与运用的特色，能够分为以下4种形式：
1.运用开发完结或部分完结的楼宇内的商品房装饰、装饰后作为项目营销设备运用，项目出售结束，作为开发产品出售处理以及转为企业自用或租借。
2.运用开发小区内楼宇之外的引人瞩意图方位，缔造暂时设备，例如售楼部、样板间作为项目营销设备运用，项目出售结束即行撤除或转为企业自用或租借。
3.运用开发小区内的配套设备(例如会所)装饰、装饰后，作为项目营销设备暂时运用;项目出售结束作为开发产品出售处理以及转为企业自用或租借，或许移送物业公司，产权归整体业主一切。
4.在开发小区之外的人口活泼密集区租入或自建出售网点，项目出售结束，转为其他项目运用或租借、出售处理。
不同景象下的管帐处理
1.运用开发完结或部分完结的楼宇内的商品房装饰、装饰后运用的营销设备的管帐处理。
依据国税发[2009]31号文件的规则，计入开发直接费用核算的营销设备缔造费，包含
项目小区楼宇之内的装饰、装饰费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设备的缔造费用。将楼宇之内的商品房暂时作为售楼部、样板间运用，因其自身就归于特定的本钱目标，所以其缔造本钱依照正常的开发产品核算，其装饰、装饰费用若不能判别未来是否能够伴随商品房主体同时出售，应归归于开发直接费用核算。
例如：A房地产企业在开发的B小区某栋楼宇间开设样板间，缔造本钱50万元，装饰、装饰后对外开放，样板间装饰、装饰开销30万元。
(1)缔造本钱50万元计入该套样板间的“开发本钱”，关于装饰、装饰的费用30万元，假如能够判别未来伴随该套商品房同时出售，则能够计入该套样板间“开发本钱”，反之，则计入“开发直接费用”核算。
(2)“开发直接费用”归集的本钱费用如期结转到“开发本钱——开发直接费用”科目。
(3)当样板间与其他商品房一同竣工检验时，从“开发本钱”转入“开发产品”科目。
(4)当样板间出售，结转收入和本钱时，其本钱从“开发产品”转入“主营事务本钱”。
(5)当样板间转作自用时，其本钱从“开发产品”转入“固定资产”。
(6)当样板间未来租借时，其本钱从“开发产品”转入“出资性房地产”。
“开发直接费用”应当依照国税发[2009]31号文件第二十九条的规则，关于一起本钱和不能辨明担负目标的直接本钱，按获益的准则和配比的准则分配至各本钱目标，详细分配办法包含占地面积法、修建面积法、直接本钱法、预算造价法，企业依据需求能够自行确认。
别的，房地产企业由“开发产品”转入“固定资产”或“出资性房地产”的商品房之后又出售的，需求留意国税发[2009]31号文件第二十四条的规则，即企业开发产品转为自用的，其实际运用时间累计未超越12个月又出售的，不得在税前扣除折旧费用。
2.运用开发小区内楼宇之外的显着方位缔造暂时设备(例如售楼部、样板间)作为营销设备运用的管帐处理。
作为售楼部、样板间运用的暂时设备，依照《企业管帐准则》，其发作的缔造本钱及装饰费用在“在建工程”科目核算。完工后，其本钱从“在建工程”转入“开发直接费用”，假如非自用或租借，也能够依照国税发[2009]31号文件的规则，直接计入“开发直接费用”核算。
3.运用开发小区内的配套设备(例如会所)装饰、装饰后作为营销设备暂时运用的管帐处理。
房地产企业除运用开发的商品房、暂时修建作为营销设备之外，比较多见的还有运用开发小区之内的规划缔造的会所、物业场地点出售阶段作为项意图营销设备运用。这种类型的营销设备其终究用处是小区规划规划现已确认的，即使暂时作为项目营销设备运用，也不能够直接计入“开发直接费用”核算，而需求依据国税发[2009]31号文件第十七条的规则处理。
企业在开发区内缔造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设备，按以下规则进行处理：
(1)归于非营利性且产权归于整体业主的，或无偿赠与地方政府、共用事业单位的，可将其视为公共配套设备，其缔造费用按公共配套设备费的有关规则进行处理。
(2)归于营利性的，或产权归企业一切的，或未清晰产权归属的，或无偿赠与地方政府、共用事业单位以外其他单位的，应当独自核算其本钱。除企业自用应按缔造固定资产进行处理外，其他一概按缔造开发产品进行处理。
例如：A房地产企业在开发的B项目小区中心方位，依照规划缔造会所一座，装饰后暂时作为售楼部运用。
售楼部运用会所作为营销设备，管帐和税务处理的准则就是要依据以上规则，区别该会所的缔造性质，别离适用不同的方法：
(1)假如该会所归于不能有偿转让的公共配套设备，契合国税发[2009]31号文件第十七条第一款的规则，例如产权归整体业主一切，则该会所的缔造费用计入公共配套设备费进行管帐处理。
(2)假如该会所归于未来出售转让的公共配套设备，契合国税发[2009]31号文件第十七条第二款的规则，则将该会所视为独立的开发产品和本钱计算单位，依照开发本钱的详细本钱项目设置管帐科目进行明细分类核算。出售时，按出售不动产征收相应的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税等。
(3)假如该会所属企业自用，则本钱经过“在建工程”归集，完工后，转入“固定资产”或“出资性房地产”科目。会所自用，相应要征收房产税和土地运用税。租借运用的话，则要征收营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地运用税、印花税等。
4.开发小区之外的人口活泼密集区设置的出售网点等营销设备的管帐处理。
房地产企业除在项目小区内设置缔造的营销设备外，还有可能在项目小区之外的人口活泼密集区设置项目展现区、招待处、售楼部等。这些设备有可能是房地产企业租入运用，也有可能为自建行为。在项目小区之外的营销设备出售环节中发作的本钱费用，不管税务处理仍是管帐处理，都应当经过“营业费用”或“出售费用”反映，假如归于企业自建构成的固定资产，由此计提的折旧，计入“营业费用”或“出售费用”处理。
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