房地产业六大环节30个涉税风险是哪些

接连12年被税务机关列为专项查看目标，一个职业触及10个税种，全程六大环节躲藏着多达30个税收危险点，房地产职业一向被业界称为涉税高危险职业。对房地产企业来讲，如安在项目前期做足税收功课，以躲避或许的涉税危险，尽量下降涉税本钱，是摆在职业面前的杰出问题。
涉税危险成房地产业“第七大危险”
房地产业在税收问题上面对“三多”：一是税收查看多，房地产业已接连12年被税务机关列为年度税收专项查看的要点查看范畴;二是触及税种多，房地产业触及的税种有10个;再有便是涉税危险多，每个环节都存在涉税危险。因而，对房地产企业来讲，怎么躲避交税危险是摆在眼前的杰出问题。
6月8日，在北京举行的“我国房地产老板怎么管财税”沙龙上，举行方负责人我国房地产税务谋划网总裁、深圳才智源企业管理咨询有限公司总经理李明俊说：“房地产项目开发周期较长，运营环节较多，税收危险高，但只要在决议计划前做足税收谋划功课，不光能有用躲避企业涉税危险，还能合理合法地下降企业的税收本钱。”
据统计，全国房地产企业交税1.3万亿元，其间契税2874亿元、房产税1372亿元、营业税4051亿元、土地增值税2719亿元、企业所得税亿元。房地产业无可争议地成为我国的支柱产业。可是，房地产业在为国家奉献巨量税收的一起，也无可争议地成为涉税高危险职业之一。曾有业界专家撰文指出，骗得告贷、包租出售、囤积土地、违法修建、外资进入、二手房商场成为我国房地产商场中的六大危险。李明俊以为，除了这六大危险以外，还有第七大危险，那便是涉税危险。“以我的服务经历，房地产企业80%以上存在税收问题。”他说。
记者查阅历年来国家税务总局的年度专项查看告诉文件后发现，2002年～的12年来，房地产业是仅有接连12年都被列为年度专项查看的职业。在这些文件中，有的年度房地产业税收被列为指令性查看项目，有的年度被列为指导性查看项目;有的年度要求要点查看房地产出售事务，有的年度要求要点查看修建安装事务;有的年度要点查看房地产业的营业税或所得税等单项税种，有的年度则把房地产业触及的一切税种都列为查看目标。
税务机关为什么把房地产业盯得这么紧?李明俊表明，这个职业的税收的确存在许多不标准当地，年年查看，年年的问题都不少，不查的话问题会更多。他介绍，某直辖市地税局有一年依照国家税务总局的要求对该市房地产职业进行了专项查看，查看发现被查的58家企业中96%存在问题。“房地产业在涉税问题上被以为是高危险职业，这或许也是国家税务总局接连12年将房地产职业列为专项查看目标的原因地点吧。”他说。
六大环节躲藏30个税收危险点
房地产业到底有哪些税收危险?躲藏在哪里?一般来说，一个房地产项目在时刻流程上首要包含土地获取、规划规划、融资、修建施工、房子预售、项目清算六大环节。“在每一个环节，房地产企业或多或少都会存在这样那样的税收问题及危险，仅仅程度不同罢了。”李明俊说。
李明俊表明，从他们多年的业界服务经历来看，房地产企业在上述六大环节之中，至少触及以下30个危险点。
在土地获得环节存在4个危险点：
1.佣钱等开销没有获得正规合法发票，导致赢利虚增，税负加大;
2.没有在签定土地、房子权属搬运合同10天内申报契税;
3.虚增拆迁安置费，躲避交纳土地增值税和企业所得税;
4.以收买股权方法获得的土地使用权，溢价部分无法列支土地本钱。
在规划规划环节存在3个危险点：
5.总体规划规划未考虑财税要素对本钱、税收和现金流的影响;
6.虚开规划规划费，躲避交纳土地增值税和企业所得税;
7.境外的规划规划费没有代扣代交税金。
在融资环节存在6个危险点：
8.向非金融组织(包含企业和个人)融入的高息资金利息开销无法获得正规发票，然后导致利息开销无法入账;
9.从信任或基金公司“名股实债”方法下付出的利息，往往无法获得合法入账的凭证;
10.小金库现金往往不行付出利息或其他开支;
11.付出的利息或许触及代扣代交税金责任而未实行;
12.与股东及其他关联方资金来往未付出利息，存在偷逃税金问题;
13.借给自然人股东超越1年以上的告贷，存在被认定为股息、盈利分配需求交纳20%的个税危险。
在工程建造开发环节存在4个危险点：
14.虚开建安发票，加大建安开销，偷逃土地增值税和企业所得税;
15.为少交税，实践发作工程开销但不索要发票;
16.签定建安合同后未足额交纳印花税;
17.不交纳或许不足额、或不按规则时刻交纳乡镇土地使用税。
在预售环节存在9个危险点：
18.获得预售收入(包含定金、诚意金)没有按规则及时申报交税;
19.没有依照规则的预征率预缴土地增值税和企业所得税;
20.预售合同没有足额及时交纳印花税;
21.出售合同(发票)为阴阳合同(发票)，未照实申报收入;
22.售后返租时，按返租后的金额承认收入交税，对小业主的返租收入未代扣代交税金;
23.返迁房未申报交税，或未按商场公允价申报交税;
24.以房抵工程款、分房给股东等未按规则申报交税;
25.装饰收入没有申报交税;
26.卖给股东或关联方的房子价格显着偏低。
在清算环节存在4个危险点：
27.获得的发票不合规，比方发票出具方与合同方、收款方不相符;
28.购买虚伪发票虚增本钱;
29.企业高管的个人收入没有全额交纳个人所得税;
30.关联方买卖定价不合理等。
最佳的谋划机遇在项目前期
在房地产企业本钱构成中，税收本钱和地价、建安本钱，已排在开发商本钱的前三位了。如将税收本钱与出售额挂钩，在预征阶段，各项税负算计已到达出售额的8%～12%。假如项目完毕进行清算，则遍及高达15%以上，一线城市会到达25%以上。
而为了躲避交税危险，下降交税本钱，一些房地产企业想出了各种方法。有的花重金延聘财政总监或税务参谋，有的化尽心血在税务机关内部打通环节，但因为房地产企业开发周期较长、方针调整较频频，往往仍是每当查看必出问题。“有没有一条既能躲避涉税危险，又能减轻交税本钱的途径?有。那便是在项目前期进行全体体系的税收谋划。”李明俊说。何为全体体系的税收谋划?便是在项目开端之前，决议计划者经过精心安排和统筹规划来防备危险，并获取“节税”收益，而绝不能仅狭义地在财政部门分担的“一亩三分地”上展开。
李明俊表明，公司一切经济活动包含各个事务部门的活动终究都会体现为财政效果，都会对公司税收作业发作影响。可是，税务作业有两个进程，即税收发作的进程和税收交纳的进程，许多企业注重税收交纳的进程而忽视税收发作的进程。往往都是到有了出售收入，需求交纳几千万元税款，或许税收上出现问题或许被税务机关处分的时分，老板才开端注重而且要求财政人员想想方法。可问题是，税收发作的进程在前，税收交纳的进程在后，“事后诸葛亮”往往都是“马后炮”。
“因而，最佳的谋划机遇在项目前期，即在项目施行之前，企业负责人就有必要先做好税收谋划功课。”李明俊说。比方，在房地产项目的规划规划环节经常会碰到这样的状况：样板间既能够建在主体修建里，也能够暂时修建在主体修建之外，规划时不同的挑选将导致不同的税负。假如挑选暂时建在外面，项目完毕予以撤除，样板间的修建装饰费用在财政上应计入营销费用中;假如挑选建在主体修建里，样板间的费用在财政上则能够计入开发费用中。这两项费用尽管都能够在核算企业所得税时扣除，但营销费用不能在核算土地增值税时扣除，而开发费用则能够扣除。
李明俊以为，因为房地产开发企业开发环节许多，拿地、拆迁、规划、土建、装饰、营销等等，每一项经济行为的发作都会触及税金。因而，房地产税收谋划有必要结合以上各环节，提早进行体系的规划。具体来说，房地产企业在各个环节开端之前需求要点重视的谋划节点有许多。比方，在土地获取环节，企业获得土地的方法有招拍挂、股权收买、合作开发等，不同的拿当地式税负差异很大;假如存在拆迁本钱，就有挑选拆迁方法的问题，回迁、钱银补偿仍是土地置换，都触及税务本钱。在规划规划环节，企业须考虑产品定位与产品类型的挑选，住所、商业等产品怎么装备，才干做到财税本钱最优，等等。
李明俊说，房地产项目开发周期往往很长，不少项目有一期、二期、三期之分，从建立公司项目立项开端，到最后的税收清算，少则三年，多则十年，乃至更长。时刻一长，最初的哪怕仅仅一个小小的过错决议，或许会发酵变成一个大的税务问题。“因而，事前的合理安排关于房地产企业躲避交税危险，下降税收本钱，显得至关重要。”他说。
链接：房地产业首要触及10个税种
我国房地产业触及的税种首要有10个，分房地产获得、买卖和保有三个环节设置。其间，房地产获得环节(房地产一级商场)，即开发企业获得土地时触及的税种包含契税、犁地占用税;房地产买卖环节(房地产二级商场)，出售方触及营业税、城市保护建造税、企业(个人)所得税、土地增值税、印花税，购买方触及印花税、契税;房地产保有环节(房地产三级商场)触及税种首要有房产税、乡镇土地使用税。