二手房转让环节各项税收的梳理

二手房转让事务触及的税种许多，要全面掌握个人房产交易的税收优惠方针，能够按购买、租借和二手房转让几个环节来对相关的一系列方针进行整理。
【二手房转让环节】
1.营业税。
为有用发动房地产商场，1999年财政部出台《财政部、国家税务总局关于调整房地产商场若干税收方针的告诉》(财税字〔1999〕210号)规则：对个人购买并寓居超越1年的一般住所，出售时免征营业税;个人购买并寓居缺乏1年的一般住所，出售时营业税按出售价减去购入原价后的差额计征;个人自建自用住所，出售时免征营业税。跟着经济形势的改变，为了稳定住所价格，国家又以《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收办理的告诉》(国税发[2005]89号)文件作出新的规则，规则自2005年6月1日起，个人将购买超越2年(含2年)的一般住所对外出售的免征营业税;个人购买住所已获得的房子产权证或契税完税证明上注明的时刻(而非发票开具时刻)作为其购买房子的时刻;一般住所规范为中小套型、中低价位，即住所小区修建容积率在1.0以上、单套修建面积在120平方米以下、实践成交价格低于同等级土地上住所均匀交易价格1.2倍以下，各地答应单套修建面积和价格规范恰当起浮，但向上起浮的份额不得超越上述规范的20%;个人应持该住所的坐落地、容积率、房子面积、成交价格等证明资料及当地税务部分要求的其他资料，向当地税务部分请求处理免征营业税手续。
2006年6月1日后，《国家税务总局关于加强住所营业税征收办理有关问题的告诉》(国税发〔2006〕74号)文件又将免税年限延伸为5年，即个人将购买缺乏5年的住所对外出售全额征收营业税，将购买超越5年(含5年)的一般住所对外出售，免征营业税，将购买超越5年(含5年)的非一般住所出售则差额交税。2008年下半年金融危机迸发，房地产商场走弱，财政部、国家税务总局遂下发了《关于个人住所转让营业税方针的告诉》(财税[2008]174号)，规则自2009年1月1日至12月31日，个人将购买超越2年(含2年)的一般住所对外出售的，免征营业税，方针规则的免税年限又缩短到2年。
2.个人所得税。
依据个人所得税法的规则，个人出售自有住所所获得的所得应按照“产业转让所得”项目征收个人所得税。《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干方针问题的告诉》(财税字〔1994〕020号)第二条第六项规则：“个人转让自用达五年以上、并且是仅有的家庭生活用房获得的所得，暂免征收个人所得税。”为鼓舞个人换购住所，《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住所所得征收个人所得税有关问题的告诉》(财税字〔1999〕278号)又规则：对出售自有住所并拟在现住所出售1年内按商场价从头购房的交税人，其出售现住所所交纳的个人所得税，先以交税保证金方式交纳，再视其从头购房的金额与原住所出售额的联系，悉数或部分交还交税保证金，即可悉数或部分免缴个人所得税。
个人住所转让的个人所得税详细怎么计征?《国家税务总局关于个人住所转让所得征收个人所得税有关问题的告诉》(国税发[2006]108号)对怎么确认房产原值、怎么扣除合理费用等事项进行了清晰，其间对“核定交税”的规则特别值得重视。该规则清晰交税人如未能供给完好、精确的房子原值凭据，不能正确核算房子原值和应交税额的，可对其实施核定交税，即按交税人住所转让收入的必定份额核定应纳个人所得税额，详细份额由省级地税部分或其授权的地市级当地税务局在住所转让收入1%～3%的起伏内确认，这无疑为个人转让房产供给了更多的节税空间。
3.土地增值税。
《土地增值税暂行条例》及其实施细则规则的个人房产交易土地增值税优惠方针有：①个人缔造一般规范住所出售，增值额未超越扣除项目金额20%的，免纳土地增值税。②因国家建设需求依法征用、回收的房地产，免纳土地增值税。③因城市实施规划、国家建设需求而搬家，交税人自行转让房地产的，免纳土地增值税。④个人因工作调动或改进寓居条件而转让非一般规范住所，经税务部分核准，凡寓居满5年或5年以上的，免纳土地增值税;寓居满3年未满5年的，折半交纳土地增值税;寓居未满3年的，按规则核算交纳土地增值税。