上海市地方税务局关于对营业税有关税政问题的处理意见的通知

状况:有用发布日期:1997-01-06收效日期:1997-01-06发布部分:上海市当地税务局发布文号:
最近，接部分单位反映，要求对房产出售以及其他营业税应税行为的征收问题予以进一步清晰，根据营业税的有关征收规则，现就房产出售以及其他营业税详细税政问题的处理定见弥补告诉如下：一、关于出售不动产详细税政问题的弥补定见(一)纳税人采纳不同方式出售房产以及收取价外费用的纳税问题。对纳税人采纳“还本出售”、“返利出售”、“折让出售”等方式对外销房产，除了在出售一起，在同一张发票上直接表现并从出售额中扣减折让额、还本额、返利额，可按实践获得的出售收入征收营业税外，对过后发作的向购房者付出的还本、返利、折让等费用均不得冲减出售收入，应按规则的计税根据计征营业税。对纳税人出售房产时，选用各种名字向购房者收取的除房价以外的有关费用，如借款利息补助、咨询介绍费、装饰改造费、材料费、补助费以及其他自收或代收金钱，咱们以为有的是构成房产价格的组成内容，有的是价外代收的费用。根据营业税的征收规则，不管其价外收费的性质怎么，均应并入房产出售收入同时计征营业税。(二)关于出售购进房产差价征收营业税的核算口径问题。纳税人购进房产再出售，对其获得的出售收入可凭购进房产的发票上注明的房价按实核算扣除后征收营业税。假如纳税人一次购进，分批出售，应按其购进原价核算出均匀单价后从转售收入中核算扣除征收营业税。假如分批出售中，价格有低于购进价的，其低于购进价的部分不得从其他转售差价中抵减。即：转售房产差价计征营业税，只能按每张转售发票单笔对应核算交纳营业税，不同出售目标、不同房产出售项目的正负差不能彼此冲抵。对无购进发票的房源，发作转售时，一概全额征收营业税。(三)关于纳税人开发员工住所建设项目或动迁用房建设项目以房产造价本钱让与其他方联建、参建不征收营业税的详细把握口径问题。根据沪地税一[1996]43号第三款第(二)点的精力，纳税人开发员工住所建设项目或动迁用房建设项目，假如按该文规则的房产造价本钱让与其他单位联建、参建的，视同一起出资建房暂不征收营业税。因而，对主建方这种性质的对外联建、参建所获得的资金投入，不得开具出售发票给联建、参建方；联建、参建方将这部分联建、参建来的房产对外出售时，应全额征收营业税。假如主建方对这部分联建、参建房产开具了出售发票，应按规则征收营业税。(四)关于联建、参建中的一起列项开发方案以及代建房产的开发方案问题。沪地税一[1996]43号文第三款中触及的联建、参建房产的一起列项的开发方案问题以及第六款中触及的代建房产的开发方案问题，这儿所指的房产开发方案是指列入各级计委(或计经委)的房产项目出资开发方案，而非项目施工方案。(五)关于以土地交换的房产再出售获得的出售收入应全额征收营业税的问题。纳税人以土地交换房产，按沪地税一[1995]56号文的规则应折算后计缴营业税。这部分税款是纳税人发作土地使用权转让应担负的税额，因而，假如纳税人将这部分以土地交换的房产再对外出售，应全额征收营业税，其以土地交换房产时的折价计税根据不得从中扣除。别的，土当地以土地交换房产的折价计税根据已考虑了多种要素，因而，对土当地发作的罢工丢失等费用不得从折价计税根据中扣除。(六)纳税人租借的公有房产，发作由所有者回收后给予的补偿的征收问题。纳税人将长时间租借的公有房产，发作转让从续租方(或受让方)获得的补偿，按沪地税一[1996]43号文规则，对比房产使用权转让征收营业税。但对由公有房产的所有者自行回收给予的补偿费用，可暂不征收营业税。(七)关于纳税人出售房产应建立营业税征收台帐的问题。