土地增值税清算与征管的规定

土地增值税清算与征管的最新规则
最近，国家税务总局先后下发《关于土地增值税清算有关问题的告诉》(国税函〔2010〕220号)和《关于加强土地增值税征管作业的告诉》(国税发〔2010〕53号)，就加强土地增值税征收办理(清算)作业作出进一步规则。
一致规则并恰当进步预征率
税法规则，土地增值税清算前要实施按收入的必定份额预征，该预征率由各地自行承认。但大多数当地规则的预征率偏低，导致大部分房地产开发商不愿意进行清算补税。因而，本次国税发〔2010〕53号文件提出要科学合理拟定预征率，并直接承认最低预征率。文件规则，除保证性住宅外，东部区域省份预征率不得低于2%，中部和东北区域省份不得低于1.5%，西部区域省份不得低于1%，各地要依据不同类型房地产承认恰当的预征率(区域的区别依照国务院有关文件的规则履行)。
核定征收份额进步
土地增值税的计征方法有查账清算和按收入的固定份额核定征收两种方法，采纳核定征收方法的，不管开发项目赢利是多少，都按固定份额交税。因而，部分房地产企业为了少缴土地增值税，以各种理由挑选核定交税。国税发〔2010〕53号文件第四条要求标准核定征收，阻塞税收征管缝隙。文件指出，核定征收有必要严厉依照税收法律法规规则的条件进行，任何单位和个人不得私行扩展核定征收规模。凡私行将核定征收作为本区域土地增值税清算首要方法的，有必要当即纠正。对确需核定征收的，要严厉依照税收法律法规的要求，从严、从高承认核定征收率。为了标准核定作业，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实践，区别不同房地产类型拟定核定征收率。
按售房合同金额承认收入
土地增值税清算时，有些房地产公司迟迟不给购房者开具发票，然后影响对收入的承认。鉴于此，国税函〔2010〕220号文件在收入承认方面规则，土地增值税清算时，已全额开具商品房出售发票的，依照发票所载金额承认收入。未开具发票或未全额开具发票的，以买卖两边签定的出售合同所载的售房金额及其他收益承认收入。出售合同所载商品房面积与有关部门实践丈量面积不一致，在清算前已发作补、退房款的，应在核算土地增值税时予以调整。
未获得发票的开发本钱不得扣除
土地增值税清算一般在项目竣工并大部分出售后，因而，计提的以及未开具发票的本钱费用不得计入扣除项目，即使是拘留的质量保证金部分也是如此。国税函〔2010〕220号文件第二条规则，房地产开发企业在工程竣工检验后，依据合同约好，拘留建筑安装施工企业必定份额的工程款，作为开发项目的质量保证金，在核算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。未开具发票的，拘留的质量保证金不得核算扣除。