拆迁还房税收政策详解
来源：听讼网整理 2018-07-23 06:19
拆迁还房是指拆迁人经过“以房还房”对被拆迁人进行拆迁补偿的一种方法。那么，拆迁还房要缴税吗？我国的拆迁还房税收政策是怎么规则的呢？下面就让小编为我们具体讲讲吧！
拆迁还房税收政策详解：
现在房地产开发事务中拆迁补偿主要有3种方法：即产权互换、作价补偿、产权互换与作价补偿相结合。就产权互换方法而言，因为房地产开发企业获得的不是钱银和货品，而是其他经济利益，因而，对该房地产开发企业的拆迁还房行为所触及运营税、土地增值税及企业所得税的计税依据应别离作如下不同处理。
一、运营税按同类房子本钱价承认计税依据
依据《运营税暂行法令》、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住所小区缔造征收运营税问题的批复》(国税函发〔1995〕549号)、《国家税务总局关于以房子抵顶债款应征收运营税问题的批复》(国税函〔1998〕771号)及国税函〔2007〕768号的规则，交税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安顿的房子，不管其以何种方法结算价款，以及拆迁人获得房子作何用处，均应归于运营税的纳税规模，应按“出售不动产”税目交纳运营税。依据拆迁房子行为的特别性，在运营税计税依据的承认上，区别以下两种景象。
(一)对归还面积与拆迁建筑面积持平的部分，由当地税务机关按同类住所房子的本钱价核定计征运营税，对终究转让时未作价结算的住所区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包含在住所房子转让价格中并已征收运营税的，不再征收运营税。
(二)对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《运营税暂行法令施行细则》第二十条规则的次序承认计税运营额，一是能够按交税人最近时期发作同类应税行为的平均价格核定；二是能够按其他交税人最近时期发作同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：运营额=运营本钱或许工程本钱×(1 本钱赢利率)÷(1-运营税税率)。
二、土地增值税计税依据的承认
拆迁安顿土地增值税核算问题中，房地产企业用缔造的本项目房地产安顿回迁户的，安顿用房应视同出售处理，依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算办理有关问题的告诉》(国税发〔2006〕187号)、国家税务总局关于印发《土地增值税清算办理规程的告诉》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的告诉》(国税函〔2010〕220号)规则，房地产开发企业将开发产品用于赔偿债款、交流其他单位和个人的非钱银性财物等行为，发作一切权搬运时应视同出售房地产，其收入能够按本企业在同一区域、同一年度出售的同类房地产的平均价格承认，也能够按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评价价值承认。
这儿需求阐明的是，上述“拆一还一”行为，在按市场价格承认收入的一起，还应将此收入承以为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支交给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支交给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
三、企业所得税计税依据的承认
依据《企业所得税法施行法令》第二十五条及国家税务总局关于印发《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》的告诉(国税发〔2009〕31号)第七条及此前的《国家税务总局关于房地产开发企业以房子抵顶地价核算交纳企业所得税问题的批复》(国税函〔2002〕172号)规则，企业将开发产品用于赔偿债款、交流其他企事业单位和个人的非钱银性财物等行为，应视同出售，于开发产品一切权或使用权搬运，或于实践获得利益权力时承认收入(或赢利)的完成。
关于计税本钱的承认，该房地产公司用自建商品房赔偿敷衍拆迁补偿款的行为，依据《企业债款重组事务所得税处理方法》(国家税务总局令第6号)第四条规则，该房地产开发公司以非现金财物清偿债款，应当分解为按公允价值转让非现金财物，再以与非现金财物公允价值适当的金额归还债款两项经济事务进行所得税处理。也就是说，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所复原的商品房视同出售承认收入，一起以相同金额承认作为房地产开发计税本钱的拆迁补偿费。为简化核算，假定本例中同类住所房子本钱价等同于开发产品的计税本钱。
由此能够看出，“拆一还一”行为土地增值税与企业所得税处理原则是共同的。但在企业所得税预缴申报时，应承认视同出售所得。
因而，房地产开发企业产权互换方法下的“拆一还一”归于以不动产一切权为表现形式的经济利益的交流性，归于应税行为，但在计税运营额的承认上，应特别问题特别处理，不同税种，不同景象，区别对待。
拆迁还房税收政策详解：
现在房地产开发事务中拆迁补偿主要有3种方法：即产权互换、作价补偿、产权互换与作价补偿相结合。就产权互换方法而言，因为房地产开发企业获得的不是钱银和货品，而是其他经济利益，因而，对该房地产开发企业的拆迁还房行为所触及运营税、土地增值税及企业所得税的计税依据应别离作如下不同处理。
一、运营税按同类房子本钱价承认计税依据
依据《运营税暂行法令》、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住所小区缔造征收运营税问题的批复》(国税函发〔1995〕549号)、《国家税务总局关于以房子抵顶债款应征收运营税问题的批复》(国税函〔1998〕771号)及国税函〔2007〕768号的规则，交税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安顿的房子，不管其以何种方法结算价款，以及拆迁人获得房子作何用处，均应归于运营税的纳税规模，应按“出售不动产”税目交纳运营税。依据拆迁房子行为的特别性，在运营税计税依据的承认上，区别以下两种景象。
(一)对归还面积与拆迁建筑面积持平的部分，由当地税务机关按同类住所房子的本钱价核定计征运营税，对终究转让时未作价结算的住所区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包含在住所房子转让价格中并已征收运营税的，不再征收运营税。
(二)对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《运营税暂行法令施行细则》第二十条规则的次序承认计税运营额，一是能够按交税人最近时期发作同类应税行为的平均价格核定；二是能够按其他交税人最近时期发作同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：运营额=运营本钱或许工程本钱×(1 本钱赢利率)÷(1-运营税税率)。
二、土地增值税计税依据的承认
拆迁安顿土地增值税核算问题中，房地产企业用缔造的本项目房地产安顿回迁户的，安顿用房应视同出售处理，依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算办理有关问题的告诉》(国税发〔2006〕187号)、国家税务总局关于印发《土地增值税清算办理规程的告诉》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的告诉》(国税函〔2010〕220号)规则，房地产开发企业将开发产品用于赔偿债款、交流其他单位和个人的非钱银性财物等行为，发作一切权搬运时应视同出售房地产，其收入能够按本企业在同一区域、同一年度出售的同类房地产的平均价格承认，也能够按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评价价值承认。
这儿需求阐明的是，上述“拆一还一”行为，在按市场价格承认收入的一起，还应将此收入承以为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支交给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支交给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
三、企业所得税计税依据的承认
依据《企业所得税法施行法令》第二十五条及国家税务总局关于印发《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》的告诉(国税发〔2009〕31号)第七条及此前的《国家税务总局关于房地产开发企业以房子抵顶地价核算交纳企业所得税问题的批复》(国税函〔2002〕172号)规则，企业将开发产品用于赔偿债款、交流其他企事业单位和个人的非钱银性财物等行为，应视同出售，于开发产品一切权或使用权搬运，或于实践获得利益权力时承认收入(或赢利)的完成。
关于计税本钱的承认，该房地产公司用自建商品房赔偿敷衍拆迁补偿款的行为，依据《企业债款重组事务所得税处理方法》(国家税务总局令第6号)第四条规则，该房地产开发公司以非现金财物清偿债款，应当分解为按公允价值转让非现金财物，再以与非现金财物公允价值适当的金额归还债款两项经济事务进行所得税处理。也就是说，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所复原的商品房视同出售承认收入，一起以相同金额承认作为房地产开发计税本钱的拆迁补偿费。为简化核算，假定本例中同类住所房子本钱价等同于开发产品的计税本钱。
由此能够看出，“拆一还一”行为土地增值税与企业所得税处理原则是共同的。但在企业所得税预缴申报时，应承认视同出售所得。
因而，房地产开发企业产权互换方法下的“拆一还一”归于以不动产一切权为表现形式的经济利益的交流性，归于应税行为，但在计税运营额的承认上，应特别问题特别处理，不同税种，不同景象，区别对待。