遭遇购房陷阱该怎么办
来源：听讼网整理 2018-07-20 17:30
现在开发商为了出售楼盘，进步赢利，常常对预售或正在出售的楼盘进行各种形式的广告宣扬。购房者由于缺犯经历，很简略掉进敞开商精心安置的“美丽圈套”。假如您不幸被这些广告语坑过，是否知道都有哪些法令途径可以保护自己的合法权益?
一、诱人的“价格圈套”
房价是购房者最关怀的中心要素之一，产品房广告中常会有一个诱人的起价，如最贱价××元/平方米起，实践上该价位的房子底子不存在，这不过是开发商为博购房者眼球而采纳的一种促销方法
律师观念：
依据我国《价格法》的相关规则，经营者可以自主拟定归于商场调节的价格。因而，开发商作为经营者有权在法令答应的规模内自主定价。现在来说，国家尽管关于房地产商场采纳了必定的调控方法，但并未将其列入国家定价的规模进行严厉管控。
《中华人民共和国广告法》第四条规则：“广告不得含有虚伪的内容，不得诈骗和误导顾客”。但关于价格没有详细规则，关于“起”字也没有相关束缚条款，这种“起”字广告便是开发商打的擦边球，以贱价来招引购房者。
《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条规则：“经营者不得运用广告或许其他办法，对产品的质量、制形成分、功能、用处、出产者、有用期限、产地等作引人误解的虚伪宣扬”。
即将于2015年9月1日实施的《房地产广告发布暂行规则(修订稿)》第九条规则：房地产广告中对价格有表明的，应当清楚表明为实践的出售价格，明示价格的有用期限。
二、动听的“零首付”买房
有楼盘为招引购房者眼球，推出“首付3万起得精装房”，乃至还有楼盘打起了“零首付，零月供，零利息”的广告。“零首付、低首付”重出江湖，在低迷的房地产商场兴起了一阵“低首付”“零首付”风潮，不少购房者被招引活跃入市。
律师观念：
所谓“零首付”看起来是没有门槛的，实践上“零首付”依然需求必定的门槛、条件，也存在较大的法令危险，很简略发作法令胶葛。
1、“零首付”购房者有必要契合国家的借款规范，假如买房方针改变或许房贷利率改变，购房者需求承当相应的危险。特别是假如购房者借款条件在银行批阅不经过，开发商是否交还现已交纳的购房金钱。这都是购房者需求考虑的危险。
2、假如不具有购房资历的购房者(在限购城市：已购买二套以上住所;或是外地购房者，无法出具一年以上社确保明或许交税证明)与开发商签定“零首付”购房合同后，将面临购房无效的为难境地，其如期偿还给开发商或许中介的首付，或许面临无法索回的状况。
3、由于实践上的“零首付”是由开发商或中介经过预先垫支，或许是虚拟举高房价，多从银行借款的方法来取得首付款，那么开发商和购房者签定的合同也存在较多法令争议和法令危险。
三、赏心悦目的“样板房”
样板房的效果在于让购房者感同身受地感触房子的安置、铺排、空间、气氛等，样板房是决议购房者是否购买的重要要素之一，因而，敞开商房往往不吝投入巨资装饰样板房，有的乃至将样板房的面积做得更大一些，但购房者接纳房子后却常发现实践上并不是那么一回事。
律师观念：
故意美化样板房已是开发商出售房子的一种惯用方法，其实不管开发商怎么宣扬，只要写进合同的条款才干得到确保。依据《产品房出售管理办法》第31条的规则：房地产开发企业出售产品房时设置样板房的，应当阐明实践交给的产品房质量、设备及装饰与样板房是否共同，未作阐明的，实践交给的产品房应当与样板房共同。
1、产品房合同对样板房与实践交给房子是否共同未作阐明的：实践交给的房子不契合开发商设置的样板房规范时，开发商是应当承当相应的违约职责。但购房者是应对不契合样板房规范的现实负有举证职责，假如没有依据或许举出的依据不足以证明现实的，或许面临晦气的局势。因而主张购房者在选购房子时应当在观赏样板房时保存今后可以留作依据的材料。
开发商承当违约职责的方法首要有三种：
(1)从头交给契合样板房规范的房子
(2)对现已交给的房子进行契合样板房要求的再装饰
(3)酌情削减价款或许补偿丢失。
2、合同对样板房与实践交给房子是否共同作出阐明的：
(1)合同约好样板房与实践交给房子共同的状况：假如合同约好样板房与实践交给房子共同，可是实践交给房子却又和样板房不共一起，开发商便是清楚明了的违约，此刻购房者可以依据上述方法进行维权。
(2)合同约好样板房与实践交给房子不共同的状况：实践中，合同约好样板房与实践交给房子不共同的状况比较少。假如确有此种约好，那么实践交给的房子与样板房不共一起，开发商无须承当违约职责。
四、严峻缩水的“精装房”
由于精装房商场远景巨大，省时省力的精装饰房，成了不少购房者的首选，许多房企纷繁转战精装商场。可是，现实上，精装房却频现问题。有的开发商以各种原由于托言，在实践交给后，对装饰建材的品牌或类型进行调整，使精装变劣装、精装变“惊装”。
律师观念：
现在精装饰房的质量短少清晰的行业规范，而且在监管层面上，关于精装饰房的交房检验也是短少规范的，可以依据的仅是住建部2002年发布的《产品住所装饰一次到位实施细则》【建住所〔2002〕190号】。因而，开发商交给的精装饰房呈现问题也自然是难以避免的。
1、由于缺少共同强制检验的规范性文件，导致敞开商与购房者之间胶葛不断，因而，购房者在签约装饰条款时：
(1)应清晰装饰设备的项目;
(2)应尽或许详细地约好各装饰、设备的品牌等详细细节;
(3)购房者应保存好楼书广告等依据，以便发作争议时维权。
2、关于购房者来说，对精装饰住所装饰项目进行检验的依据首要是购房合同以及合同中关于装饰的附加条款。合同应注明住所装饰一切项目所运用的首要材料以及设备的品牌、类型、出产厂商，要害项目的工艺做法、规范，重要的装饰项目乃至应该在合同附件中备有必要的图纸。假如开发商交给的房子不契合合同约好，购房者完全可以按照买卖合同要求开发商承当职责。别的，即便选用的品牌类型皆契合，但仍存有质量问题的，也有权要求开发商承当职责。
依据《最高人民法院关于审理产品房买卖合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》第13条规则：“交给运用的房子存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承当修正职责;出卖人回绝修正或许在合理期限内延迟修正的，买受人可以自行或许托付别人修正。修正费用及修正期间形成的其他丢失由出卖人承当。”
3、假如两边在合同中没有对装饰材料作出详细清晰的约好，最初有样板房的，依据《产品房出售管理办法》第三十一条规则："房地产开发企业出售产品房时设置样板房的，应当阐明实践交给的产品房质量、设备及装饰与样板房是否共同，未作阐明的，实践交给的产品房应当与样板房共同”。交给的房产与样板房不共同的，购房者有权要求敞开商承当职责。
五、环境美化圈套
房地产广告中“美化率”是一个提及率很高的词。在美化率的后边，常常后缀着低至30%，高至60%，乃至有开发商打出美化率100%的数字，使人很简略从这个简略的数字，想像到整个小区满目的绿色。
律师观念：
1、美化率不等同于绿洲率，开发商一般在广告中运用美化率一词，可是在国家关于园林美化的用语中，精确的应为“绿洲率”和“美化覆盖率”两种叫法。美化率是指美化覆盖率即美化笔直投影面积之和与小区用地的比率，绿洲率是指小区用地规模内各类绿洲的总和与小区用地的比率，所以美化覆盖率一般要比绿洲率高一些。
2、依据《最高人民法院关于审理产品房买卖合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》第三条之规则，产品房的出售广告和宣扬材料为要约约请，可是出卖人就产品房开发规划规模内的房子及相关设备所作的阐明和许诺详细确认，并对产品房买卖合同的缔结以及房子价格确实认有严重影响的，应当视为要约。
3、假如产品房出售广告和宣扬材料阐明和许诺的内容是详细确认的，如“小区美化率抵达60%”，这个阐明和许诺即便未载入产品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商违背该阐明或许诺的，应当承当违约职责。
六、方位间隔圈套
“距市中心仅20分钟”、“离地铁站仅10分钟”、“距某商业中心仅5分钟”……给潜在购房者造就出一种近在咫尺的间隔感，这样的广告语常常呈现在开发商的楼盘广告上。可是广告语中的间隔并不代表实践间隔，当购房者入住后，往往发现敞开商在广告上说的间隔某某地址10分钟即达乃至要花超越半个小时才干抵达。
律师观念：
1、《房地产广告发布暂行规则》第十条有明文规则：房地产中体现项目方位，应以从该项目抵达某一详细参照物的现有交通干道的实践间隔表明，不得以所需时刻来表明间隔。房地产广告中的项目方位示意图，应当精确、清楚，份额恰当。
第三条第(二)款规则：房地产广告，房源信息应当实在，面积应当表明为修建面积或许套内修建面积，并不得含有下列内容：以项目抵达某一详细参照物的所需时刻表明项目方位。
许多楼盘宣扬中很明显现已违背了该项规则。“距天安门XX分钟”的表述将制止呈现在房地产广告中，否则将承当相应的法令成果。
2、《房地产广告发布暂行规则》第二十一条：违背本规则发布广告，按照《广告法》有关条款处分，《广告法》无详细处分条款的，由广告监督管理机关责令中止发布，视其情节予以通报批评，处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超越三万元，没有违法所得的，处以一万元以下罚款。
咱们也提示广阔购房者，不要容易信任广告中所说到的相关信息，关于楼盘周边详细状况需求实地去查询，以自己的亲身经历为准。
七、配套设备圈套
为了日子的便当舒适，购房者在买房之时，有时会将房子周边是否有医院，小区里是否有公共游泳池，小区周围是否有大型超市或商场等要素作为购房的重要条件。开发商一般捉住购房者者垂青房子地舆区位优势及配套的软件服务的消费心思，在楼盘的广告中进行夸张或虚伪宣扬，而实践交给房产的小区环境、配套设备与原介绍的广告宣扬内容相差甚远。
1、购房者应镇定剖析各种配套设备存在的或许性和合理性，不为表面现象所利诱。如开发商供给免费交通车，能长时间免费吗?
2、查询教育设备是否为教育行政部门所认可。
3、看周围是否有替换的配套设备。
《房地产广告发布暂行规则(修订稿)》第十一条规则：房地产广告中触及的交通、商业、文化教育设备及其他市政条件等，如在规划或许建设中，应当在广告中注明。
八、买房即上名校
教育地产优势一直是开发商用来招引购房者的一大法宝，但其间不乏部分开发商以此为广告噱头，“买房即上名校”宣扬语背面却隐藏猫腻。如，有些楼盘一期、二期、三期教育地产大不同，可是在打广告时不会清晰提出来。有部分购房者对此并不是非常了解，在出售参谋诱导下，买了该楼盘二期、三期，成果却失去了心仪校园的时机。又如，有些楼盘开发商许诺的教育地产有时刻约束。
律师观念：
1、依据《最高院关于审理产品房买卖合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》第三条规则，产品房的出售广告和宣扬材料为要约约请，可是出卖人就产品房开发规划规模内的房子及相关设备所作的阐明和许诺详细确认，并对产品房买卖合同的缔结以及房子价格确实认有严重影响的，应当视为要约。该阐明和许诺即便未载入产品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应当承当违约职责。
因而开发商关于卖方即可入名校的宣扬，契合上述司法解说规则的景象，则依法应当承当违约补偿职责。假如开发商没有将教育地产的条款写入合同，仅在广告或许宣扬中呈现教育地产的字样，购房者的维权就很困难。
2、对购房者来说从法令视点躲避“教育地产”胶葛，首要做到以下几点：一是触及到教育资源的问题应当到主管部门查询真伪;二是购房者应当在买房时仔细阅读开发商供给的宣扬材料而且妥善保存，以便日后有利于保护其合法的权益。三是在购买教育地产时应当针对学区问题在合同中与开发商进行书面的约好，这样可以确保在日后呈现胶葛时得到最为有用的法令保护。
九、买房赠送面积
尽管早已有明文规则将对赠送空间面积及其份额做出严厉约束，但考虑到报规批复后在建、流入商场的时刻差，现在的房地产商场仍是可见赠送空间的身影。由于购房者关于赠送面积并不是特别了解，有些开发商会把公摊面积、公共绿洲面积、阳台、地下室、飘窗乃至管道井等算作赠送面积，形形色色，不胜枚举。
律师观念：
1、房地产公司宣扬的赠送面积的方法首要有三类：一类是房地产业界俗称的“偷面积”，即运用产品住所现行的修建规划规范，尽量多规划一些既可以让业主运用，但又不计入出售面积或许只核算一半面积的寓居空间的面积。二类是违背法令规则的“违建面积”。部分方法所“赠送面积”是经过私行改变规划规划违章建立起来的，详细操作方法是在建设项目经过规划检验后再自行或经过购房者托付其指定的相关装饰公司对房子进行二次装饰改造使得房子实践运用面积增大。三类是侵略业主共有权的“侵权面积”。开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积实践为业主共有面积，如许诺给顶层业主的顶层阳台、底层业主的地下室空间，野外私享花园等，依据《物权法》规则，该部分空间本来就归于业主共有，而非开发商一切。
2、“赠送面积”的条件应该是所赠面积合法，且赠送人具有合法产权，由于开发商所“赠送”面积都是不计入容积率的不合法面积，部分赠送面积乃至是违建、侵权面积，其赠送行为均属无效。因其所赠面积自身不是合法面积，且不被政府认可，一起开发商在售房时便现已将赠送面积的修建本钱摊到房价中，“赠送”名不副实，故归于违法虚伪宣扬。
3、面临所谓“超大得房率”、“超大面积赠送”等问题，提示广阔购房者，必定要理性看待，切莫由于“赠送”就盲目购房。假如关于赠送面积有特别要求，则应在购房时，尽量清晰赠送面积的详细状况及将违约条款约好清楚，以防日后发作胶葛。
以上便是房产胶葛中比较常碰到的购房圈套事例，看了相关的法令成果剖析，对你有没有协助?供广阔购房者在购房过程中参阅。
一、诱人的“价格圈套”
房价是购房者最关怀的中心要素之一，产品房广告中常会有一个诱人的起价，如最贱价××元/平方米起，实践上该价位的房子底子不存在，这不过是开发商为博购房者眼球而采纳的一种促销方法
律师观念：
依据我国《价格法》的相关规则，经营者可以自主拟定归于商场调节的价格。因而，开发商作为经营者有权在法令答应的规模内自主定价。现在来说，国家尽管关于房地产商场采纳了必定的调控方法，但并未将其列入国家定价的规模进行严厉管控。
《中华人民共和国广告法》第四条规则：“广告不得含有虚伪的内容，不得诈骗和误导顾客”。但关于价格没有详细规则，关于“起”字也没有相关束缚条款，这种“起”字广告便是开发商打的擦边球，以贱价来招引购房者。
《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条规则：“经营者不得运用广告或许其他办法，对产品的质量、制形成分、功能、用处、出产者、有用期限、产地等作引人误解的虚伪宣扬”。
即将于2015年9月1日实施的《房地产广告发布暂行规则(修订稿)》第九条规则：房地产广告中对价格有表明的，应当清楚表明为实践的出售价格，明示价格的有用期限。
二、动听的“零首付”买房
有楼盘为招引购房者眼球，推出“首付3万起得精装房”，乃至还有楼盘打起了“零首付，零月供，零利息”的广告。“零首付、低首付”重出江湖，在低迷的房地产商场兴起了一阵“低首付”“零首付”风潮，不少购房者被招引活跃入市。
律师观念：
所谓“零首付”看起来是没有门槛的，实践上“零首付”依然需求必定的门槛、条件，也存在较大的法令危险，很简略发作法令胶葛。
1、“零首付”购房者有必要契合国家的借款规范，假如买房方针改变或许房贷利率改变，购房者需求承当相应的危险。特别是假如购房者借款条件在银行批阅不经过，开发商是否交还现已交纳的购房金钱。这都是购房者需求考虑的危险。
2、假如不具有购房资历的购房者(在限购城市：已购买二套以上住所;或是外地购房者，无法出具一年以上社确保明或许交税证明)与开发商签定“零首付”购房合同后，将面临购房无效的为难境地，其如期偿还给开发商或许中介的首付，或许面临无法索回的状况。
3、由于实践上的“零首付”是由开发商或中介经过预先垫支，或许是虚拟举高房价，多从银行借款的方法来取得首付款，那么开发商和购房者签定的合同也存在较多法令争议和法令危险。
三、赏心悦目的“样板房”
样板房的效果在于让购房者感同身受地感触房子的安置、铺排、空间、气氛等，样板房是决议购房者是否购买的重要要素之一，因而，敞开商房往往不吝投入巨资装饰样板房，有的乃至将样板房的面积做得更大一些，但购房者接纳房子后却常发现实践上并不是那么一回事。
律师观念：
故意美化样板房已是开发商出售房子的一种惯用方法，其实不管开发商怎么宣扬，只要写进合同的条款才干得到确保。依据《产品房出售管理办法》第31条的规则：房地产开发企业出售产品房时设置样板房的，应当阐明实践交给的产品房质量、设备及装饰与样板房是否共同，未作阐明的，实践交给的产品房应当与样板房共同。
1、产品房合同对样板房与实践交给房子是否共同未作阐明的：实践交给的房子不契合开发商设置的样板房规范时，开发商是应当承当相应的违约职责。但购房者是应对不契合样板房规范的现实负有举证职责，假如没有依据或许举出的依据不足以证明现实的，或许面临晦气的局势。因而主张购房者在选购房子时应当在观赏样板房时保存今后可以留作依据的材料。
开发商承当违约职责的方法首要有三种：
(1)从头交给契合样板房规范的房子
(2)对现已交给的房子进行契合样板房要求的再装饰
(3)酌情削减价款或许补偿丢失。
2、合同对样板房与实践交给房子是否共同作出阐明的：
(1)合同约好样板房与实践交给房子共同的状况：假如合同约好样板房与实践交给房子共同，可是实践交给房子却又和样板房不共一起，开发商便是清楚明了的违约，此刻购房者可以依据上述方法进行维权。
(2)合同约好样板房与实践交给房子不共同的状况：实践中，合同约好样板房与实践交给房子不共同的状况比较少。假如确有此种约好，那么实践交给的房子与样板房不共一起，开发商无须承当违约职责。
四、严峻缩水的“精装房”
由于精装房商场远景巨大，省时省力的精装饰房，成了不少购房者的首选，许多房企纷繁转战精装商场。可是，现实上，精装房却频现问题。有的开发商以各种原由于托言，在实践交给后，对装饰建材的品牌或类型进行调整，使精装变劣装、精装变“惊装”。
律师观念：
现在精装饰房的质量短少清晰的行业规范，而且在监管层面上，关于精装饰房的交房检验也是短少规范的，可以依据的仅是住建部2002年发布的《产品住所装饰一次到位实施细则》【建住所〔2002〕190号】。因而，开发商交给的精装饰房呈现问题也自然是难以避免的。
1、由于缺少共同强制检验的规范性文件，导致敞开商与购房者之间胶葛不断，因而，购房者在签约装饰条款时：
(1)应清晰装饰设备的项目;
(2)应尽或许详细地约好各装饰、设备的品牌等详细细节;
(3)购房者应保存好楼书广告等依据，以便发作争议时维权。
2、关于购房者来说，对精装饰住所装饰项目进行检验的依据首要是购房合同以及合同中关于装饰的附加条款。合同应注明住所装饰一切项目所运用的首要材料以及设备的品牌、类型、出产厂商，要害项目的工艺做法、规范，重要的装饰项目乃至应该在合同附件中备有必要的图纸。假如开发商交给的房子不契合合同约好，购房者完全可以按照买卖合同要求开发商承当职责。别的，即便选用的品牌类型皆契合，但仍存有质量问题的，也有权要求开发商承当职责。
依据《最高人民法院关于审理产品房买卖合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》第13条规则：“交给运用的房子存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承当修正职责;出卖人回绝修正或许在合理期限内延迟修正的，买受人可以自行或许托付别人修正。修正费用及修正期间形成的其他丢失由出卖人承当。”
3、假如两边在合同中没有对装饰材料作出详细清晰的约好，最初有样板房的，依据《产品房出售管理办法》第三十一条规则："房地产开发企业出售产品房时设置样板房的，应当阐明实践交给的产品房质量、设备及装饰与样板房是否共同，未作阐明的，实践交给的产品房应当与样板房共同”。交给的房产与样板房不共同的，购房者有权要求敞开商承当职责。
五、环境美化圈套
房地产广告中“美化率”是一个提及率很高的词。在美化率的后边，常常后缀着低至30%，高至60%，乃至有开发商打出美化率100%的数字，使人很简略从这个简略的数字，想像到整个小区满目的绿色。
律师观念：
1、美化率不等同于绿洲率，开发商一般在广告中运用美化率一词，可是在国家关于园林美化的用语中，精确的应为“绿洲率”和“美化覆盖率”两种叫法。美化率是指美化覆盖率即美化笔直投影面积之和与小区用地的比率，绿洲率是指小区用地规模内各类绿洲的总和与小区用地的比率，所以美化覆盖率一般要比绿洲率高一些。
2、依据《最高人民法院关于审理产品房买卖合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》第三条之规则，产品房的出售广告和宣扬材料为要约约请，可是出卖人就产品房开发规划规模内的房子及相关设备所作的阐明和许诺详细确认，并对产品房买卖合同的缔结以及房子价格确实认有严重影响的，应当视为要约。
3、假如产品房出售广告和宣扬材料阐明和许诺的内容是详细确认的，如“小区美化率抵达60%”，这个阐明和许诺即便未载入产品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商违背该阐明或许诺的，应当承当违约职责。
六、方位间隔圈套
“距市中心仅20分钟”、“离地铁站仅10分钟”、“距某商业中心仅5分钟”……给潜在购房者造就出一种近在咫尺的间隔感，这样的广告语常常呈现在开发商的楼盘广告上。可是广告语中的间隔并不代表实践间隔，当购房者入住后，往往发现敞开商在广告上说的间隔某某地址10分钟即达乃至要花超越半个小时才干抵达。
律师观念：
1、《房地产广告发布暂行规则》第十条有明文规则：房地产中体现项目方位，应以从该项目抵达某一详细参照物的现有交通干道的实践间隔表明，不得以所需时刻来表明间隔。房地产广告中的项目方位示意图，应当精确、清楚，份额恰当。
第三条第(二)款规则：房地产广告，房源信息应当实在，面积应当表明为修建面积或许套内修建面积，并不得含有下列内容：以项目抵达某一详细参照物的所需时刻表明项目方位。
许多楼盘宣扬中很明显现已违背了该项规则。“距天安门XX分钟”的表述将制止呈现在房地产广告中，否则将承当相应的法令成果。
2、《房地产广告发布暂行规则》第二十一条：违背本规则发布广告，按照《广告法》有关条款处分，《广告法》无详细处分条款的，由广告监督管理机关责令中止发布，视其情节予以通报批评，处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超越三万元，没有违法所得的，处以一万元以下罚款。
咱们也提示广阔购房者，不要容易信任广告中所说到的相关信息，关于楼盘周边详细状况需求实地去查询，以自己的亲身经历为准。
七、配套设备圈套
为了日子的便当舒适，购房者在买房之时，有时会将房子周边是否有医院，小区里是否有公共游泳池，小区周围是否有大型超市或商场等要素作为购房的重要条件。开发商一般捉住购房者者垂青房子地舆区位优势及配套的软件服务的消费心思，在楼盘的广告中进行夸张或虚伪宣扬，而实践交给房产的小区环境、配套设备与原介绍的广告宣扬内容相差甚远。
1、购房者应镇定剖析各种配套设备存在的或许性和合理性，不为表面现象所利诱。如开发商供给免费交通车，能长时间免费吗?
2、查询教育设备是否为教育行政部门所认可。
3、看周围是否有替换的配套设备。
《房地产广告发布暂行规则(修订稿)》第十一条规则：房地产广告中触及的交通、商业、文化教育设备及其他市政条件等，如在规划或许建设中，应当在广告中注明。
八、买房即上名校
教育地产优势一直是开发商用来招引购房者的一大法宝，但其间不乏部分开发商以此为广告噱头，“买房即上名校”宣扬语背面却隐藏猫腻。如，有些楼盘一期、二期、三期教育地产大不同，可是在打广告时不会清晰提出来。有部分购房者对此并不是非常了解，在出售参谋诱导下，买了该楼盘二期、三期，成果却失去了心仪校园的时机。又如，有些楼盘开发商许诺的教育地产有时刻约束。
律师观念：
1、依据《最高院关于审理产品房买卖合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》第三条规则，产品房的出售广告和宣扬材料为要约约请，可是出卖人就产品房开发规划规模内的房子及相关设备所作的阐明和许诺详细确认，并对产品房买卖合同的缔结以及房子价格确实认有严重影响的，应当视为要约。该阐明和许诺即便未载入产品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应当承当违约职责。
因而开发商关于卖方即可入名校的宣扬，契合上述司法解说规则的景象，则依法应当承当违约补偿职责。假如开发商没有将教育地产的条款写入合同，仅在广告或许宣扬中呈现教育地产的字样，购房者的维权就很困难。
2、对购房者来说从法令视点躲避“教育地产”胶葛，首要做到以下几点：一是触及到教育资源的问题应当到主管部门查询真伪;二是购房者应当在买房时仔细阅读开发商供给的宣扬材料而且妥善保存，以便日后有利于保护其合法的权益。三是在购买教育地产时应当针对学区问题在合同中与开发商进行书面的约好，这样可以确保在日后呈现胶葛时得到最为有用的法令保护。
九、买房赠送面积
尽管早已有明文规则将对赠送空间面积及其份额做出严厉约束，但考虑到报规批复后在建、流入商场的时刻差，现在的房地产商场仍是可见赠送空间的身影。由于购房者关于赠送面积并不是特别了解，有些开发商会把公摊面积、公共绿洲面积、阳台、地下室、飘窗乃至管道井等算作赠送面积，形形色色，不胜枚举。
律师观念：
1、房地产公司宣扬的赠送面积的方法首要有三类：一类是房地产业界俗称的“偷面积”，即运用产品住所现行的修建规划规范，尽量多规划一些既可以让业主运用，但又不计入出售面积或许只核算一半面积的寓居空间的面积。二类是违背法令规则的“违建面积”。部分方法所“赠送面积”是经过私行改变规划规划违章建立起来的，详细操作方法是在建设项目经过规划检验后再自行或经过购房者托付其指定的相关装饰公司对房子进行二次装饰改造使得房子实践运用面积增大。三类是侵略业主共有权的“侵权面积”。开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积实践为业主共有面积，如许诺给顶层业主的顶层阳台、底层业主的地下室空间，野外私享花园等，依据《物权法》规则，该部分空间本来就归于业主共有，而非开发商一切。
2、“赠送面积”的条件应该是所赠面积合法，且赠送人具有合法产权，由于开发商所“赠送”面积都是不计入容积率的不合法面积，部分赠送面积乃至是违建、侵权面积，其赠送行为均属无效。因其所赠面积自身不是合法面积，且不被政府认可，一起开发商在售房时便现已将赠送面积的修建本钱摊到房价中，“赠送”名不副实，故归于违法虚伪宣扬。
3、面临所谓“超大得房率”、“超大面积赠送”等问题，提示广阔购房者，必定要理性看待，切莫由于“赠送”就盲目购房。假如关于赠送面积有特别要求，则应在购房时，尽量清晰赠送面积的详细状况及将违约条款约好清楚，以防日后发作胶葛。
以上便是房产胶葛中比较常碰到的购房圈套事例，看了相关的法令成果剖析，对你有没有协助?供广阔购房者在购房过程中参阅。