国外土地征用补偿标准是什么

一、国外土地征用补偿规范
给予被征用土地的所有者或运用者的补偿数额对其他所有者能够有重要的影响力和公正的暗示。过低的补偿费不利于土地所有者进行土地改良，他们惧怕一旦土地被征用他们将不能回收这些出资价值。过低补偿费的另一结果是银行将不乐意对某些他们以为很或许被征用的地产进行借款。即便按彻底的商场价值补偿，对土地所有者来说也是过低的，由于不考虑土地的附加值，而这个附加值是市价所不能反映出来的。尽管这些价值难于精确地承认，但他们能够考虑添加必定百分比的额定补助补偿给居民或对所有者有特别含义的其他地产，或许经过添加额定的补偿金用于从头安顿或被打扰费用。另一方面，过高的补偿费将不利于合法的征用，不利于“公共利益”的完结。因而，承认一套合理的补偿规范非常重要。
(一)土地征用补偿项目
1.对土地所有者的补偿
关于土地征用补偿项目，尽管各国(区域)的规则不大相同，但基本上是以地价补偿和地上物(土地改良物)补偿为主。
补偿项目除了考虑土地及其顺便财物的价分外，英国还归纳考虑了以下要素：
(1)因所征用的土地一旦投入运用而导致的当事人所具有的其他土地的价格的添加。
(2)征地时，必须将征用土地与当事人的其他土地划开，因区分使当事人遭受丢失。
(3)对当事人的产业形成不良影响，从而使当事人遭受的丢失。
(4)当事人被逼迁居别处或到其他当地经商所需求的合理费用。此外，还有运营外丢失费的补偿，例如英国有关土地征用的法则规则，假设一个人在一块农业用地上至少运营了三年，而由于征地失掉这种运营权，则他有权要求得到额定运营丢失费，条件是他假如在英国境内在三年期限内开端运营另一块农业单元。
(5)由于骚动而遭到的危害;关于具有者特别经济利益的搅扰和相关规模的影响;由于有害影响遭到的丢失。
(6)假如由于土地被征用，当事人对所有权而从头承认时，在丈量承认和产权挂号方面所需的花费，以及或许交纳的印花税和其他税、费等。
(7)对当地民房的征用要给予补偿。例如澳大利亚，当进行强制性土地征用时，当地居民的住宅随土地被征用，失掉了休憩的居所。他们应该享用10000澳元补助及其他相关的补偿费。补偿他们从头取得类似条件住宅的花费。
除了上面说到的补偿费以外，在英国，当农人因征地而脱离其农场时，还能取得一笔农场丢失费，条件是:(1)他对被征农地的运用期至少还有三年;(2)运用权的灭失是由于强制性征地;(3)三年之内又开端在英国另一家农场从事农业生产。
我国台湾区域和韩国的征用补偿规模及项目见表1、表2，国际首要国家的征地补偿规范见表3。
2.对土地承租人的补偿
许多国家规则，政府不只要向土地所有者给予补偿，而且还必须向承租人给予补偿。例如，在英国，土地所有者、承租人和土地占有者都能取得补偿。
加拿大明确规则要向承租人给予补偿。政府依据以下要素承认对承租人的补偿：(1)租借期限以及租约上剩下的年数;(2)有无续租权或续租的预期;(3)承租人对土地的投入。
韩国规则，要在土地所有人和关系人失掉权力曾经对各种权力人别离付出补偿。
表3国际首要国家土地征用补偿规范比较
(二)土地征用补偿项意图计价规范
关于土地征用补偿项意图计价规范，从各国(区域)情况来看，大致可分为三类：
1?按公正商场价格补偿
即以被征用土地征用时在揭露商场上能得到的公正商场价格为补偿规范，“公正商场价格”的界说是生意双方乐意承受的价格。大多数商场经济国家选用这种方法，如英国、美国、我国香港区域等。
尽管这些国家都是以被征土地和相关财物的商场价格为首要参阅规范，但在商场价格的核算时刻上依然存在差异。
(1)政府征地正式布告发布日的商场价格。
(2)终究判定日的商场价格。
(3)正式征用日的商场价格(实践占有该土地的当日市价)。如马来西亚、德国、韩国、波兰、美国、日本、香港、英国等。
在我国的香港特别行政区，补偿规范为“产业征收当日被征用产业的揭露商场价”。依据香港土地管理署的规则，承认被征用产业的揭露商场价值的根底是“征地当日同一区域同类产业的商场生意依据。评价进程包含比较被征用的产业和同类产业的商场生意价，而且要依据如方位、环境、修建情况…(以及修建地点土地的其他要素)…生意日期等各种要素进行必要的调整。”
(4)若干年前的被征土地的商场价格。其意图是为了按捺土地投机，如瑞典、法国。
瑞典是以10年前该土地的商场价格为规范来核算土地征用补偿价格的。法国尽管参阅土地征用日的被征土地周围土地商场价格，可是还要以终究判定日一年前的被征土地的用处为准承认地价。由于土地用处是承认土地价格的重要规范，所以农业用地与商业用地当然不是一个水平的价格，法国的这种做法实践上是相对冻结了土地的价格，相同是为了避免投机生意土地。　
　新加坡在土地商场价格的核算方面有独到之处：在1985年批改土地征用法之前征用土地核算补偿价格时，是以1973年11月30日该土地的价格和征用时的现时价格为参阅，两者之间取较低的一个为补偿规范(由于1973?1981年之间的地价一般低于1973年的价格，而在1981年今后土地现价往往高于1973年的价格)。上述规则一方面避免了投机，更重要的是减少了政府征地的财政负担。这一方针，使新加坡土地敏捷国有化。但这样的做法却使土地所有者失掉了应有的维护。对此，1985年批改了法则的这一条。关于1987年11月30日曾经征用的土地其补偿费应考虑1973年11月30日该土地的价格。关于1987年11月30日或今后征用的土地，补偿费应考虑1986年1月1日该土地的价格;1995年政府再次进行批改，今后征用土地的补偿规范将按征用时的商场价格承认。
2?按判定价格补偿
指按法定征用裁判所或土地评价组织判定或估定的价格补偿，如法国以征用土地周围土地的生意价格或所有者交税时的申报价格为参阅，由征用裁判所判定补偿规范。
3?按法定价格补偿
指按法则规则的基准地价或法则条文直接规则的规范补偿。如韩国，在履行公示地价的地域，土地补偿额以公示的基准地价为准(有时要依据实践情况予以批改)
4.按交税申报价格
有些国家还以所有者交税时的申报价格作为承认补偿费参阅承认价格，如法国、墨西哥、危地马拉新加坡等。
在墨西哥，土地所有者有权取得所有者为了税收意图申报的或认可的数额，这个数额能够依据曾经的交税价值的改动进行调理。在新加坡，申报的交税价值是补偿费最高限额，而危地马拉城的最高限额是申报的交税价值加上30%。1980年萨尔瓦多出于土地改革的意图，运用了1976和1977年的交税价值。
二、国外土地征用补偿方法
大多数国家选用现金补偿，或现金和什物补偿兼用，例如日本，关于丢失，原则上要用现金进行补偿，也能够经过土地征用委员会判定，选用供给代替土地的方法进行补偿。详细选用何种补偿方法，也能够洽谈处理。再如新加坡，法则规则一般情况下，赔偿费应当用现金付出，但地税征收官也可同享有有限权益的当事人进行洽谈，在确保当事人享有公正权益的情况下，以其他方法进行补偿。也有些国家选用“土地债券”的方法进行补偿，如韩国和我国的台湾省等。
债券补偿准则是韩国近年在征用土地补偿上呈现的一种新方法。经1991年修订后的“土地征用法”规则：关于土地征用和运用的补偿，除其他法则的特别规则以外，原则上要以现金进行付出。可是，假如项目人是国家、当地公共集体、公共集体、土地公社及由总统令指定的如路途公社一类的政府出资组织时，在以下条件下：榜首、土地所有人及关系人期望时;第二、总统令规则的当事人不在的不动产，按总统令规则，补偿金为1亿韩元以下时付呈现金，超越的部分则能够选用债券的方式进行补偿。别的，依据韩国“土地征用法”第四十五条第五款和“公特法”第三条第二款规则，补偿金超越总统令规则的部分，能够用该项目人发行的债券进行补偿。债券的偿还期限为5年以内，利率应该高于债券发行时的一年定时储蓄利率。
三、国外土地征用补偿付出时刻
(一)先行付出
无论是现金补偿仍是什物补偿，或债券补偿，一般应当在土地权力人失掉权力之前付出。这是绝大多数商场经济国家的做法，例如韩国、日本、意大利等。
有些国家是先由土地征用单位供给一个开始补偿金额，例如加拿大的阿尔伯达省先由征用单位提出“主张的补偿”。土地征用者在进行完地产评价之后，将评价告诉，也便是“主张的补偿”告诉土地所有人。土地所有人对补偿能够承受也能够不承受。承受的话，也不影响土地所有人向法院提请诉讼，要求添加对土地的补偿。相同在香港，关于受影响的物业租客，政府会在土地权力人失掉权力之前付出给相应的补偿金，即便租客不赞同这笔补偿金额，政府也依然先拨出这笔资金让他们做出搬家组织，但政府会一起提出书面声明，声明承受这笔金额的人依然能够保存提出要求超量补偿的权力，乃至是向土地审判定提出诉讼请求的权力。
波兰规则，补偿费应当在征地的终究判定日的14天之内一次性付清。经土地所有权人的赞同，在征地判定成为终究决议之后，对补偿费的评价能够推延三个月的时刻。假如补偿费久拖不付，则公布征地判定的组织要发布独自补偿法则。依据民法，假如政府延期付出补偿费是要遭到处分的。
(二)分阶段付出
但也有些国家出于国家的经济和政治原因，占用土地前仅付出了部分补偿金，其他金额在今后的规则期内付出。
(三)先征用再付出
有些国家当事人是在失掉权力后才得到补偿金，但他们一起能够得到失掉权力时到取得补偿金之间的利息。假如当事人不承受主管组织对补偿金额的决议，并计划向法院提出上诉，为了不影响征用组织正常进入被征土地，要求征用组织将原定补偿金先存入法院，待法院判定后，再由征用组织补齐。例如新加坡规则，假如当事人不承受地税征收官关于补偿金额的决议，地税征收官能够单独面向最高法院宣布请求，由最高法院命令将这笔补偿费存放在法院。假如地税征收官没有付出补偿费，或未将补偿费存放在法院，则地税征收官除了应付出此笔补偿费外，还应以每年6%的利率付出此笔补偿费在占有土地之日到将补偿费付出给当事人或存放在法院期间的利息。这样既不影响征地组织的作业，又能够较好地维护原有土地所有人和相关权益人的利益。
马来西亚规则，土地征用补偿费应当在政府发布征地最终告诉的二年内完结。不然，土地征用就会失掉效能。假如在土地被征用或在三个月有用期内没有付出补偿费，就要按每年8%的利息从规则付出日期到实践付出日期核算补偿给当事人。