通过何种付款方式购买二套房最省钱
来源：听讼网整理 2018-10-08 13:16
首套房和二套房在购房时运用方针有很大不同，在原有一套房的基础上怎样买二套房更省钱，今日听讼网小编就和您一起来算这笔账。
事例：
作业多年，郭小姐住在一大型小区的两房单位。爸爸妈妈经常过来同住，小小的两房单位逐渐觉得有点严重。现在，郭小姐也想买大一点的房子改进寓居环境。她的这套两房的小单位是和妈妈一起署名来购买的，假如要再次买房的话，是把首套房赠送给爸爸妈妈自己再以初次置业者身份购买合算呢，还是以二套房买家身份购买合算?
首置二置有差异
交纳契税有差异
初次置业者和二套房买家，在购房时最显着的差异还体现在其交纳的契税上。倘若是初次置业者购房，购房面积在90平方米以下的，交纳契税为1%。面积顺次往上则有改变，面积90~144平方米的，1.5%;144平方米以上的，3%。而假如是二套房买家，则不管面积巨细，都需求交纳3%的契税。
小郭期望购买三房单位，以100平方米单价20000元/m2，即总价200万元的房子总价来核算，小郭挑选以初次置业者身份购买，需求交纳3万元的契税;而假如是以二套房买家购买的话，则需求交纳契税6万元。两者差了3万元。
首付借款利率均不同
在借款首付及利率上，初次置业者和二套房买家也有许多不同。现在大多数银行关于初次置业者的一般借款请求是首付三成，借款利率无优惠;而二套房则是首付五成，借款利率上浮1.1。
经过中国银行官方网站运用借款核算器核算，假如是首套房，小郭首付60万元，借款140万元，20年还清，商业借款月还款额为10896.24元，利息总额为1215098.29元。而假如小郭是二套房买家身份，利率上浮1.1，小郭首付需求100万元，借款100万元，分20年还清，等额本息需每个月8209.49元，利息总额为970276.53元。
哪种方法更合算?
视首付资金压力而定
比照两种购买方法，小郭把房子赠与给妈妈后，郭妈作为受赠人需求交纳一些费用。因为现在首套房的借款利率基本无优惠，小郭再以初次置业者身份购买，其长处在于首付低，但缺陷是月供高，利息总额高。假如是二次置业者，其缺陷是首付增加了，但胜在月供削减，利息额相应也削减了，还省却了不少麻烦事。
对此，假如小郭首付资金压力大，主张选用赠与再以初次置业者身份购买的方法。但假如小郭首付资金压力不大，直接用二套房买家购买更快捷。
算算账
赠送费用大起底
小郭作为赠与人不需求交纳费用，但小郭的妈妈作为受赠人则需求缴费。比较大头的费用包含契税、公证费等。
倘若以小郭现有住宅建筑面积70平方米核算，因为小郭是产权人之一，和她的妈妈别离享有房产1/2的产权。所以，小郭需求交纳的契税，税基为赠与房子残值的一半，税率为3%。小郭住的是电梯楼小区，房子残值一般状况为2000~3000元/m2左右，咱们取中心值2500元/m2核算，那么，郭妈妈作为受赠方，需求交纳契税2500元/m2×70平方米×1/2×3%=2625元。至于公证费，该专业人士表明，公证费核算为房子评价价的2%，需求专业评价组织算出，但一般状况下低于市场价。
此外，小郭的妈妈还需求交纳印花税、工本费等费用，但数额十分少，只需求几百元，子女和爸爸妈妈之间赠与房产免征营业税。
假如小郭购买100平方米，单价20000元/m2，即总价200万元的房子，选用等额本息纯商业借款核算的差异：
1.以初次置业者身份购买：
郭妈作为受赠人需交纳费用：契税：房子残值的3%;公证费：房子评价价的2%;印花税及工本费等：数百元;买新房契税：3万元;买新房借款首付：60万元;买新房借款利息：1215098.29元;
2.以二套房身份购买：买新房契税：6万元;买新房首付：100万元;买新房借款：970276.53元.
事例：
作业多年，郭小姐住在一大型小区的两房单位。爸爸妈妈经常过来同住，小小的两房单位逐渐觉得有点严重。现在，郭小姐也想买大一点的房子改进寓居环境。她的这套两房的小单位是和妈妈一起署名来购买的，假如要再次买房的话，是把首套房赠送给爸爸妈妈自己再以初次置业者身份购买合算呢，还是以二套房买家身份购买合算?
首置二置有差异
交纳契税有差异
初次置业者和二套房买家，在购房时最显着的差异还体现在其交纳的契税上。倘若是初次置业者购房，购房面积在90平方米以下的，交纳契税为1%。面积顺次往上则有改变，面积90~144平方米的，1.5%;144平方米以上的，3%。而假如是二套房买家，则不管面积巨细，都需求交纳3%的契税。
小郭期望购买三房单位，以100平方米单价20000元/m2，即总价200万元的房子总价来核算，小郭挑选以初次置业者身份购买，需求交纳3万元的契税;而假如是以二套房买家购买的话，则需求交纳契税6万元。两者差了3万元。
首付借款利率均不同
在借款首付及利率上，初次置业者和二套房买家也有许多不同。现在大多数银行关于初次置业者的一般借款请求是首付三成，借款利率无优惠;而二套房则是首付五成，借款利率上浮1.1。
经过中国银行官方网站运用借款核算器核算，假如是首套房，小郭首付60万元，借款140万元，20年还清，商业借款月还款额为10896.24元，利息总额为1215098.29元。而假如小郭是二套房买家身份，利率上浮1.1，小郭首付需求100万元，借款100万元，分20年还清，等额本息需每个月8209.49元，利息总额为970276.53元。
哪种方法更合算?
视首付资金压力而定
比照两种购买方法，小郭把房子赠与给妈妈后，郭妈作为受赠人需求交纳一些费用。因为现在首套房的借款利率基本无优惠，小郭再以初次置业者身份购买，其长处在于首付低，但缺陷是月供高，利息总额高。假如是二次置业者，其缺陷是首付增加了，但胜在月供削减，利息额相应也削减了，还省却了不少麻烦事。
对此，假如小郭首付资金压力大，主张选用赠与再以初次置业者身份购买的方法。但假如小郭首付资金压力不大，直接用二套房买家购买更快捷。
算算账
赠送费用大起底
小郭作为赠与人不需求交纳费用，但小郭的妈妈作为受赠人则需求缴费。比较大头的费用包含契税、公证费等。
倘若以小郭现有住宅建筑面积70平方米核算，因为小郭是产权人之一，和她的妈妈别离享有房产1/2的产权。所以，小郭需求交纳的契税，税基为赠与房子残值的一半，税率为3%。小郭住的是电梯楼小区，房子残值一般状况为2000~3000元/m2左右，咱们取中心值2500元/m2核算，那么，郭妈妈作为受赠方，需求交纳契税2500元/m2×70平方米×1/2×3%=2625元。至于公证费，该专业人士表明，公证费核算为房子评价价的2%，需求专业评价组织算出，但一般状况下低于市场价。
此外，小郭的妈妈还需求交纳印花税、工本费等费用，但数额十分少，只需求几百元，子女和爸爸妈妈之间赠与房产免征营业税。
假如小郭购买100平方米，单价20000元/m2，即总价200万元的房子，选用等额本息纯商业借款核算的差异：
1.以初次置业者身份购买：
郭妈作为受赠人需交纳费用：契税：房子残值的3%;公证费：房子评价价的2%;印花税及工本费等：数百元;买新房契税：3万元;买新房借款首付：60万元;买新房借款利息：1215098.29元;
2.以二套房身份购买：买新房契税：6万元;买新房首付：100万元;买新房借款：970276.53元.