东莞农村宅基地房产交易过程中应注意的问题有哪些

东莞作为一个城镇化快速开展过程中的城市，土地越来越成为稀缺资源。跟着东莞房价的进一步上涨，土地及房产的买卖越来越频频，宅基地等团体土地性质的买卖也是普遍存在。那么，东莞乡村宅基地房产买卖过程中应留意哪些问题呢?
依照《土地管理法》及《物权法》的相关规则，团体土地的使用权是严厉约束流通的，可是东莞作为一个快速开展的城市，国有土地的资源相关有限，而且价格高企。因而团体土地的流通尽管被严厉约束，可是在民间团体土地使用权的流通却实在的很多存在。现在在东莞法院的审判与履行中，关于团体土地的处理，各个法院都存在不同的定见及处理方法，现结合曩昔几年傍边处理宅基地等团体土地转让过程中存在的问题，谈谈个人的一点经验总结：
榜首、非本村人之间的宅基地使用权转让合同属无效合同
尽管《土地管理法》及《物权法》没有详细的哪一条法条规则，非同村人之间的宅基地使用权的转让属无效合同，可是依据《土地管理法》及《物权法》的相关规则，只要本团体经济组织成员才享有宅基地使用权，因而可以推导出非本团体成员就无法享有宅基地使用权，因而非本团体成员之间的宅基地使用权转让合同属无效合同。一旦买卖一方诉讼至法院，主张合同无效，要求各自返还土地使用权及金钱，法院极有或许判定合同无效，要求各自返还。
当然，非本村人之间签定的宅基地使用权合同存在无效的状况，但在绝大多数状况下，买卖两边都会依据诚笃守信的原因，一方拿了钱，一方拿了地之后都会风平浪静。呈现有一方主张合同无效的状况相对少量，因而作为律师，假如购买方在意识到有危险时，仍要进行买卖，就要充沛的考虑出售方的信誉程度，在衡量之后，仍觉得收益大于危险，可依据个人的志愿进行决议。
假如购买方在实践操控团体土地使用权后，为进一步可以确保自己的权益，最好的方法是到相关部分去请求报建或办证，假如可以办出相关的产权证的前提下，那么购买方的权益就能得到切确的确保。由于依照《物权法》的规则，不动产的产权已实践挂号为准，已然该土地或物业可以挂号在购买方名下就属产权明晰，无疑也就不存在合同无效的危险了。当然能不能办出相应的产权证，我只能说就要看个人的尽力以及运气了。
第二、为防止合同无效的危险，可找同村人进行代持
已然法令现已约束宅基地使用权在非本村人之间的流通，假如购买方固执想要获得该土地使用权，那么退而求之的方法是找同村人进行代持。当然同村人之间的代持是不是就不存在任何问题了呢?这谁也不敢确保，假如实践购买人与代持人之间发生了对立，或许是代持人发生了意外身亡的状况，两边僵持不下的状况下，危险相同存在。当然已然实践购买人已然乐意找人代持，信赖其对代持人享有充沛的信赖，假如缺少相应的信赖，那么任何事情也无从操作。
第三、在转让协议上加盖该土地地点的团体村委或经济联合社的公章，已示村团体赞同该转让行为
依照《土地管理法》及《物权法》的规则，团体土地的所有权归团体所有，因而不论转让合同是否有用，在转让的过程中征得团体的赞同仍是有适当的必要性。举个简略的比如，在法院履行中或许在拆迁补偿中，关于无详细产权挂号的团体土地及房产，法院想要进行查封首要榜首步先要向村团体核实详细状况，假如该转让征得了团体的赞同及进行了存案，村团体的回复会说现在该土地及房产的详细权益人是谁，也就从很大层面上防止了被查封的危险。依照现在东莞法院的根本做法，一旦法院在村团体了解到该土地和物业现已转让的状况下，再进行查封的或许性就大大下降。
第四、签定转让合同后，以银行转账的方法交给转让款，并实践操控占有该土地及地上建筑物
现在在东莞法院内容对未挂号的团体土地及房产的查封没有详细一致的做法。但本律师依据过往在东莞的三个底层法院的做法得出一个大约的操作形式。现在东莞底层法院在履行过程中，关于未有产权挂号的团体土地及房产，假如该土地及房产在法院查封前，现已签定了转让协议，一起有银行转账，而且购买人现已实践操控占有的，法院根本不会再进行查封。以上所说仅仅东莞法院在实践履行中的根本做法，并没有相关的明文规则，因而并不代表达到了以上所说的条件后就满有把握了。可是出于防止法院置疑虚伪转让的状况，本律师主张购买人在决议购买时，必定要执行好合同、流水及实践占有的问题，尤其是实践操控占有问题。由于购买人假如没有实践操控占有该土地及物业，法院就极有或许置疑该转让是虚伪转让，被查封的或许性就大大添加。
以上四点是在曩昔几年中经过实践事例得出的个人的一些总结，并不具有威望的解释性，但仍是具有必定的参考性，为了下降买卖的危险，施行以上过程仍是有很大的必要性。宅基地等团体性质土地及房产的流通自身便是国家法令严厉约束的，可是从商人的利益视点来看，出资永远是收益及危险并存的问题，在不触及刑法的前提下，剩下的无非便是收益和危险的考量。