应该怎样判定农村房屋买卖合同是否有效

1.1999年4月国务院办公厅在《关于加强土地转让处理制止炒卖土地告诉》(中发(1997)11号文)第二条第二款规则：“农人的住所不得向城市居民出售，也不得同意城市居民占用农人团体土地建住所，有关部门不得为违法修建和购买的住所发放土地运用证和房产证”。 2007年12月国务院又宣布《国务院办公厅关于严格执行有关乡村团体缔造用地法令和政策的告诉》，告诉指出乡村住所用地只能分配给本村乡民，城镇居民不得到乡村购买、农人住所或“”。
2007年《市高级人民法院关于印发乡村私有房子生意胶葛合同效能确定及处理准则研讨会会议纪要的告诉》确立了此类合同的效能“以确定无效为准则，以确定有用为破例，如生意两边都是同一团体经济组织的成员，通过了宅基地批阅手续的，能够确定合同有用”的根本准则。理由(1)，房子生意必定触及宅基地生意，而宅基地生意是我国法令、法规所制止的。根据我国的规则，宅基地归于农人团体一切，由村团体经济组织或许乡民委员会运营、处理。国务院办公厅1999年公布的《关于加强土地转让处理制止炒卖土地的告诉》规则：“农人的住所不得向城市居民出售，也不得同意城市居民占用农人团体土地建住所，有关部门不得为违法缔造和购买的住所发放土地运用证和房产证。”国家土地处理局[1990]疆土函字第97号《关于以其他方式不合法转让土地的详细运用问题请示的答复》也清晰规则：原宅基地运用者未经依法同意通过别人出资翻建房子，给出资者运用，并从中牟利或获取房子产权，是属“以其他方式不合法转让土地”的违法行为之一。理由(2)，宅基地运用权是团体经济组织成员享有的权力，与特定的身份联系相联系，不答应转让。现在乡村私房生意中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格式下，处置房子的一起也处置了宅基地，损害了团体经济组织的权益，是清晰制止的。理由(3)，现在，乡村房子生意无法处理产权证书改动挂号，故生意虽完结，但买受人无法取得一切权人的维护。理由(4)，确定生意合同有用不利于维护出卖人的利益，在许多案子中，出卖人相对处于弱者的位置，其要求返还私有房子的要求更牵涉到其生存权益。
实际中，该准则在关于一时间颤动全国的北京市宋庄“画家村”案子的审判中得到了充分体现。在画家李玉兰和卖房农人马海涛买房胶葛一案，通过2007年的一审二审，北京市二中院根据“乡村居民不得出售宅基地给城市居民”的有关规则，断定房产生意无效。李玉兰败诉失房，马海涛则被判返还李玉兰总计9.3万元的卖房款与补偿款。而北京二中院一起又以买房画家“信任利益丢失”为首要理由支撑败诉方反诉。在另两起案子中通过法庭调停，乡民与两位艺术家终究达到以下协议：(1)两边签定的生意协议无效;(2)被告方能够在房子中持续寓居直至房子之日止;(3)如遇房子拆迁，地上物补偿款、搬家费用、区位补偿款归被告一切，土地补偿款归原告一切。
2.《中华人民共和疆土地处理法》第十二条规则“依法改动土地权属和用处的，应当处理土地挂号手续”和《中华人民共和疆土地处理法施行法令》第六条规则“依法转让地上修建物、构筑物等附着物致土地运用权搬运的，有必要向土地所在地的县级以上人民政府土地行政处理部门提出土地改动挂号恳求，由原土地挂号机关依法进行土地一切权、运用权改动挂号。房子没有处理过户挂号，房子生意合同无效。这是法令规则中最直接的关于房子生意无效的法令根据。1991 年4月，北京市某区某乡农人甲与邻乡农人乙签定卖房协议，两边付出价款交给房子及相关证件但没有处理房子过户挂号手续及宅基地权属改动挂号手续。1995 年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起诉讼，恳求法院判令甲、乙两边签定的房子生意合同无效，理由是该房子生意未处理相关手续。该区法院审理后以为，根据《中华人民共和疆土地处理法》的规则：“团体一切的土地按照法令规则归于乡村团体一切。”“依法改动土地的一切权或许运用权的，有必要处理土地权属改动挂号手续，改动证书。”“乡村居民建住所，运用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府同意。”甲与乙生意房子的行为，未经有关部门同意，两边所签定的生意房子的协议书无效。
3.根据《中华人民共和疆土地处理法》第六十二条之规则“乡村乡民一户只能具有一处宅基地， 其宅基地的面积不得超越省、自治区、直辖市规则的规范”。 《省民事审判作业座谈会纪要2005》中关于乡村私有房子生意合同的效能确定问题的定见为,“《土地处理法》第六十二条规则，乡村乡民一户只能具有一处宅基地，宅基地是农人的重要财产权力，制止宅基地进入市场进行生意。因为宅基地联系到农人的根本寓居条件，所以取得乡村宅基地要受农业人口身份上的约束，只要具有乡村户口的人才能在本团体一切土地范围内恳求宅基地。因为乡村房子的转让必定导致宅基地运用权的搬运，根据当时我国的土地法令和政策，结合审判实践经验，因而，乡村私有房子生意合同的效能应以确定无效为准则，以确定有用为破例。只要房子生意的两边均是同一团体经济组织的成员的，能够确定合同有用。”
4.《中华人民共和疆土地处理法》第六十三条规则“农人团体一切的土地的运用权不得出让、转让或许租借用于非农业缔造”，假如农人的房子答应其自在生意，那么也便是答应农人将其房子项下的宅基地运用权也一并出卖了。