合理避税有哪些风险

●10月1日起，针对特别项目及典型区域，二手房买卖建立最低成交价，本周过户量大增
●现在一些所谓合理避税危险很大，如假赠与或先公证后过户，一旦呈现问题不受法令保护
曩昔因为辅导价格往往会低于商场实践成交价格，所以“是非合同”仍大行其道。事例显现，张先生购买了丁先生一套向阳园的房产，面积100平米，精装，坐落18层，修建年代为2002年，实践成交价格为8500元/平米。因房产已超越5年，需交全额营业税，卖家丁先生为了少缴税费与买家洽谈做低房子买卖价格，将房价改成每平方米5500元，而实践仍以每平方米8500元的价格私下买卖。这样营业税就由曾经的46750元(总成交价85000×5.5%=46750元)变成30250元，逃税额达1.65万元。
计税价格调整施行后，向阳园被列为特别的二手商品房，其基准价格变成了7142元/平米，不过考虑到楼层批改系数，因为此房子为高层，其楼层批改系数应为[1-1%(21-18)]，则其最低的计税价格为6927.74元/平米。按此规范丁先生至少要交近4万元营业税，比较本应交纳的税费，逃税空间已大为减缩。
缝隙
缝隙1 约9成业主不供给房子原值
最新方针：如不能供给房子原值，按成交价1%交个税，否则按差价20%核算。
避税空间：按成交价1%交个税，税费通常远低于按差价20%核算。
商场状况：绝大多数业主挑选1%的较低缴税方法。
8月1日，北京开端强制征收二手房个税。同日，北京市地税向下发告诉，其间规则：假如不能供给房子原值的，将按缴税人住宅转让收入的1%核定应纳个人所得税额;能供给完好材料的，按应交个税额的20%核算。
新规则实践上是将二手房转让中征收的个人所得税设置了一个限制。依据多家生意公司测算，不能供给房子原值凭据的，绝大多数状况下其所交个税比能供给房子原值凭据的要少。如出售一套80万元的房产，假如没有供给房子原值凭据，按新规则要交80万×1%=8000元。但假如房主能供给原值凭据，原价加合理费若为70万元，那么需交个税(80-70)万×20% =2万元。
据了解，在现在实践操作中，只需出售方自称不确定购房原值就可按1%缴税，听讼网地产权证过户中心对8月1日-9月10日的过户量计算显现，触及个税的买卖两边，挑选以成交价的1%作为交纳方法的买卖占到88.7%，而京城另一家闻名中介的老总更是直言，现在业主都挑选较低的缴税方法，挑选以成交价的1%作为交纳方法的买卖占到9.5成以上。对此现象，地税局现在没有显着办法。
缝隙2 采纳假承继和假赠与“合理”避税
避税空间：承继和赠与无须交纳营业税与个税，只需交纳少数契税。
危险提示：买卖两边均有很大危险。一方毁约，另一方将不受法令保护。
据介绍，假承继和赠与的方法也是避税方法之一。从生意公司反应的状况来看，这种方法并不是很遍及，但的确存在。
事例显现，7月22日，房主刘先生预备将一套个人房产出售，其房产基本状况为修建面积100平米商品房，2002年40万元购进，此次价格为60万元，此房产装修费用为2万元并具有有用发票。7月26日刘先生与客户张先生签订了《房产买卖合同》，因为张先生借款买房，所以须待银行审阅一周通往后方可进行过户手续。不料2006年8月1日个人所得税正式与营业税同时征收，买卖两边均不肯承当个税费用，所以刘先生与张先生洽谈，选用“赠与”方法避税。经过评价，刘先生这套房产评价值为49万元，因为经过赠与方法，只需要按评价值交纳3%的契税和0.5‰的印花税，核算下来税费近1.5万元，而依照正常程序，刘先生须缴税费近7.4万元。
“但假承继和赠与方法对买卖两边来讲危险都很大。”
信一天商场部负责人罗煜表明，假如买方呈现不诚信行为，法令上很难保护房主利益。买卖两边事先会书面约好赠与程序，但因为约好违背方针规则，因而不受法令保护。除非中介公司做资金监管，但大型中介公司一般不做这种监管，所以假如买卖两边一方毁约，另一方将不受法令保护。
缝隙3 先公证后过户躲避高额税费
避税空间：未满5年房产买卖，采纳此方法可不按成交总价5.5%计税
危险提示：因违背方针，一旦买房拖欠尾款，会使卖方承当较大丢失
在二手房买卖中还有一种避税方法，便是“先公证后过户”。“听讼网地产”商场总监金育松表明，在购买二手房时，为躲避税费而采纳先公证再过户的方法对买卖两边相同有很大危险，首要表现在以下三个方面：首先是违约危险，假如买方尾款已交割清楚，到时卖方有或许发生不合作过户或停止买卖(例如房产提价卖方反悔)等违约行为;假如买方未将尾款交割，但已有法令手续认可买卖行为，一旦其最终拖欠尾款，也会给卖方带来无尽费事。其次是产权危险，一旦卖方有产权证作假、冒充房东等行为，并卷首付款逃走，买方将丢失惨重。
第三是方针危险，例如营业税执行方针从本来2年延伸到了现在的5年，一旦未来再次延伸，税费仍需交纳，买卖两边很有或许堕入无休止的胶葛中。
从多家生意公司反应的状况来看，“先公证后过户”的避税方法在北京运用得不多，二、三线城市比较遍及。
■榜首现场
近一周各区地税局过户量大增
中介估量，十一前夕会集过户量同比将增3倍以上
9月27日上午，海淀区地税局办税大厅的人流量比平常显着增多。据现场工作人员介绍，从上周一开端，一改平常人流稀疏的局面，均匀每天差不多有400多人来处理税费交纳。其间相当多的人都是为下降买卖成本赶“十一”前的“末班车”。
记者从多个中介公司人员处也得到证明，近一周各区域地税局处理过户涉税手续人数均有所增多，较以往添加10%左右。包含“听讼网”商场总监金育松在内的多位房产专家估量，在本月最终几天内，会集过户量还会持续增多，同比增加将在3倍以上。
在海淀区地税局，记者遇到了前来处理过户的陈女士，她预备购买熙府桃园一套100平米房产。
陈女士称，她和买家一同做低合同价首要是为了省税费，而计税价格调整后，该小区被列为特别二手商品房，计税价格一会儿提高了3000多元/平米，光营业税一项就多了18000多元，“所以中介公司业务员打电话约我和买主一同过来办过户，过了”十一“，相似咱们这样做低合同价就很难经过了”，陈女士说。