北京优秀律师事务所房地产律师团队评析房屋租赁合同纠纷案

根本案情:2007年8月1日，原告与被告签定了一份《转让协议书》，约好被告赞同将新某广场某层2067号舱位经营权转让给原告。租借期限为2007年8月至2010年5月止，每月租金975元。租借期间的全部费用包括税金、管理费、凉气费等由原告担任。被告应在2007年8月至2010年5月将租金以半年为一次交给原告，半年为人民币5850元，逾期不付，按逾期天数加收月租金百分之五的滞纳金。《转让协议书》上有原、被告的签字及业主邱某（涉案舱位权力人）的签字承认。2007年8月3日，原告将人民币32307元支交给被告，被告出具一张收条给原告，称收到黄某小姐转新某广场某层2067铺转让费人民币32307元。2008年12月6日，原告与业主邱某签定书面协议约好停止涉案舱位的租借合同，2007年8月1日至2008年12月6日的管理费用由原告自己担负。2008年12月7日今后的管理费由业主邱某付出，今后全部费用都与原告无关。
2010年4月24日，涉案舱位的管理处深圳恒某物业管理有限公司新某广场管理处出具了一份证明，内容为：经涉案房产业主赞同，我处于2008年12月6日给该商铺租户黄某办理了离场手续。2010年4月2日，本案被告将原告诉至法院，诉请原告向被告清偿自2009年2月至2010年5月31日止欠缴的租金15600元及滞纳金400元。法院对此作出的（2010）深宝法民三初字第632号民事判定书及深圳市中级人民法院作出的（2010）深中法民五终字第1659号民事判定书确定：黄某与王某签定的《转让协议书》中包括两个法令联系，即舱位经营权转让联系和租借联系，两个法令联系的主体都是黄某与王某。业主邱某在《转让协议书》上的签字是作为业主对王某将涉案舱位转租给黄某的承认，黄某与邱某之间没有构成直接的租借联系；黄某只能向王某建议免除租借联系，其单独与邱某约好租借合同已免除、今后全部费用、事物都与其无关，对王某没有约束力。因而，王某与黄某的租借合同联系在2008年12月6日没有免除，黄某应当持续实行《转让协议书》。法院判令黄某向王某付出自2009年2月至2010年5月31日的租金15600元及滞纳金。法院作出了如下判定：驳回原告的诉讼请求。北京资深房地产律师袁玉柱（lawyuan@163.com、010-84988278）分析:本案争议的焦点是：被告收取转让费是否有根据。原告与被告签定的《转让协议书》系当事人的实在意思表明，没有违背法令、行政法规的禁止性规则，合法有用，当事人应当全面实行合同约好的责任。尽管《转让协议书》上没有清晰约好转让费，但两边签定《转让协议书》后原告随行将转让费32307元交交给被告，可视为原告对该转让费现实上的承认。该转让费是原告为了与被告树立舱位经营权转让联系及租借合同联系而付出，而原告现已成功获得涉案舱位的经营权并与被告树立了租借合同联系，则原告现已获得了其付出转让费的相应对价。原被告之间的租借合同现已实践实行结束，原告即便直接向业主邱某交还了涉案舱位，亦是对自己权力的处置，该行为对被告没有用力，其与被告之间租借合同联系也没有免除，原告在合同期内能够彻底运用涉案商铺，合同意图现已完成，原告要求交还转让费没有现实和法令根据。故原告的建议法院不予支撑。